2024年11月26日，中国中铁 2024 年高速公路基础设施投资资产支持专项计划完成发行，发行规模145.82亿元，优先级145.81亿元，次级100万，优先级利率2.80%，期限5+5+5+5+5+2.7268年，优先级评级AAA。据统计，该项目是迄今为止，交易所市场发行规模最大的并表型类REITs，也是交易所市场迄今为止单期项目发行规模最大的ABS。

该项目底层资产为宜彝高速公路四川境段项目和宜宾城市过境高速公路西段项目。宜彝高速公路（四川境）项目路线全长129.145公里，途经宜宾市高县来复镇、庆符镇、文江镇，筠连县巡司镇、蒿坝镇等地。其中赵场互通至云南省界段（主线段）长100.791公里，绥庆互通至赵场互通段（南绕段）长28.354公里，南绕段与宜宾城市过境高速公路西段（全长38.644公里）形成闭环。宜彝高速公路（四川境）是四川省南向出川最为便捷的大通道之一，对推动成渝双城经济圈建设，完善四川和云南两省高速公路网络，强化川南地区与云南、贵州联系，发挥重要的作用。

一般并表型类REITs，专项计划受让原始权益人持有的A类有限合伙份额，进而通过专项计划募集资金实缴A类有限合伙份额，A类份额金额通常占标的资产估值约80%，实际融资方或其关联方认缴B类有限合伙企业份额，约占标的资产估值规模约20%，专项计划募集资金在上层主体合并报表层面最终可纳入“少数股东权益”核算，降负债效果明显。

初步统计，今年以来并表型类REITs，发行规模近1000亿，主要发行主体为能源类央企，是2023年发行规模2倍多。

什么是REITs

REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

简单来说，公募REITs是资产的“IPO”，投资者可在公开的二级市场上交易转让其持有的REITS份额。

02.

产品结构

国内基础设施REITs在产品结构上采用“公募基金+资产支持证券”的结构。

具体而言，通过向投资者公开募集资金设立封闭式基金，将80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，进而穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

03.

基础设施公募REITs试点区域和行业范围有何要求？

1.全国各地区符合条件的项目均可申报。重点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域，符合“十四五”有关战略规划和实施方案要求的基础设施项目。

2.试点主要包括下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房，探索在水利设施、旅游基础设施等其他基础设施领域开展试点。

04.

基础设施公募REITs与股票有何不同？

如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。