随着城市化的加速发展和产业结构的升级，许多老厂房失去了其原有用途。当城市建设用地指标紧张的前提下，对于老旧存量空间合理再利用的规划布局，成为越来越多老厂房改造重生的新机遇。作为工业经济的遗存，老旧厂房记录了城市发展的印记，但在如何处置老旧厂房成为一个具体的问题：「保留」还是「拆除」？「延续」还是「创新」？本文，飙马商业地产分享几个国内近几年老旧厂房改造经典案例，与大家一起鉴赏讨论。

提到老旧厂区会让你想到什么？是铁锈斑斑的金属机床、杂草丛生的废弃流水线，还是濒临坍塌的危房？

随着时代的发展，如今很多城市进入了后工业化时代，城市中有不少建筑，它们建成时承载着工业化时期特定的生产任务。在城市的发展进程中，它们的生产属性逐渐褪去，留下空空的建构物如废墟般存在。老旧厂房已无法适应人们的生产和生活需求，并且占据大量的优质资源。

纵观城市更新和社会经济的发展，将老旧工业厂区改造成商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体是一种趋势。而且，在老旧厂房改造上，应倡导多元化的更新改造模式。以艺术创意、产业重塑、商业激活等形式实现老旧厂房的升级改造、破茧成蝶。

先前，国务院办公厅印发的《关于加快发展流通促进商业消费的意见》指出：推动传统流通企业创新转型升级，鼓励经营困难的传统百货店、大型体育场馆、老旧工业厂区等改造为商业综合体、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体。

因此，对老旧厂区进行改造不仅可以解决生产和生活需求，提升经济效益和社会效益，还可以充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，完善城市形象，满足当下人们的生产和生活需求。

成都东郊记忆

提到国内老工业遗存的活化样板，成都东郊记忆一定榜上有名。项目在原国营红光电子管厂旧址上改建而成，是以“时尚设计与音乐艺术双柱求发展”为定位的国际时尚产业园区。

在四川成都的沙河之畔，有一片16.8平方公里的区域，作为成都现代工业文明的最初承载地，老成都人习惯称之为“东郊”。

在城市更新的浪潮之下，老工业区开始蜕变。但蜕变之路并没有那么顺利，自2011年开园以来，东郊记忆曾经历连续10年亏损的状态。

在复盘房东思维带来的局限性后，2019年东郊记忆园区重新定位，从办公业态升级为消费场景，瞄准年轻人为消费主力，定位为国际时尚产业园。2020年10月，东郊记忆园区运营机制转化改革工作启动实施，细化了五大类11个分类40多个指标的指标体系。为了防止承租方的承诺在运营阶段落不到实处，考核方案明确了处罚和运营机制，两年不达标即被汰换。

2021年7月，项目引入文创园区专业运营商——成都东方正火文化传媒有限公司进行整体运营，推动东郊记忆经营机制转化和整体提档升级。2023年，东郊记忆·成都国际时尚产业园迎来超900万的入园人数。尤其难得的是，其中外地游客和年轻游客占比过半，平均停留时间近3小时。

项目总体秉持“文创+”发展战略，以“音乐艺术、数字文创”为产业主导，协同推进“创意设计、金融、科创、商贸、旅游”等产业融合发展，被称为“中国的伦敦西区”。

而今，东郊记忆拥有国家音乐产业基地、国家AAAA级旅游景区、国家文化产业示范基地、 成都国家级文化和科技融合示范基地、国家工业遗产旅游基地，获得首批新闻出版产业示范项目、 第二批国家工业遗产等头衔及授牌，汇集音乐、美术、戏剧、摄影等多重文化形态，聚合艺术文化展演聚落、文艺创作交流园区等多个文创高地。

东郊记忆园区以“秀”为突破口，以创造力为核心，以策展式招商为特色、有机更新为理念，打造出全新的“4+2+1”业态格局。规划科技艺术、潮流艺术、新文创艺术、赛博朋克艺术四大街区。

在业态规划上，东郊记忆将购物、娱乐、餐饮、总部办公、城市艺展等业态融合在一起，并持续落地多个国际一线品牌的高规格活动。

上海1933老场坊

1933老场坊原来是上海工部局宰牲场，继承原有的结构体系和空间关系，改造成创意产业集聚区，由于自身的历史背景和建筑特质，赋予了其独有的魅力。1933老场坊见证了废旧工业老厂房如何在这个艺术觉醒的时代重获生机。

这幢建于1933年的大楼总面积达32500㎡，空间布局奇特，外方内园，东南西北4栋建筑围成的四方形厂区，与中间一座24边形的主楼通过楼梯相连。其充满雕塑感的混凝土坡道、廊桥、花纹装饰的伞状圆柱以及螺旋梯所营造出的灵性空间。整个建筑高低错落，廊道盘旋，设计精密宛如迷宫，却又次序分明，光影和空间的无穷变幻呈现出一个独一无二的建筑奇葩。

老场坊改造后，同时拥有为创业者精心定制的1000平方米的可分割办公室、500平方米的双层小独楼、minioffice等多样性可选择的创意办公类型，让不同企业容身于此，并打造出充满文化氛围的创意性办公场所。除此之外，老场坊在区内配备了企业团建拓展基地、楼顶600平方米空中花园露台、话剧演出微剧场、以及企业所需的各种大小的会议场所。

众多特色元素在这座建筑中融会贯通，而光影和空间的无穷变幻更赋予其独特的魅力。不同的季节，不同的时间，不同的角度，在1933老场坊，都可以领略到不一样的风情。作为优秀历史建筑，1933老场坊是一座城市社会生活的凝固记忆；而作为上海时尚创意的新地标，这里也向人们诠释了全新的生活理念，展示了多元的生活方式。

现1933老场坊是上海市优秀历史保护建筑，已成为时尚创意设计中心和全国工业旅游示范点，以旅游业带动区域性经济发展。结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅游特色产品，并且成为了承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。

深圳OCT-LOFT创意文化园

华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内，是由旧厂房改造而成的创意产业的工作室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫创作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色的相关产业，如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。

园区占地面积约15万平方米，建筑面积约20万平方米，分为南北两区。2004年下半年以来，富有创想精神的华侨城人根据厂房的建筑特点以及政府对文化和创意产业的相关政策指引，创造性地提出将工业区改造为LOFT创意产业园区的想法，通过将旧厂房改造为创意产业的工作室，通过这些改造，使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得以保留，同时又衍生出更有朝气更有生命力的产业经济。

华侨城创意文化园南区现已引进约40家创意、设计、文化机构。

北区定位是以创业设计为主的潮流前沿地带，作为艺术创作的交易、展示平台，融合“创意、设计、艺术”于一身的创意产业基地。北区还启动了3000平方米的艺术大众共享平台，聚集了又一批涉及多个领域的前卫、先锋、创意、设计商家，如欧洲著名的家具品牌Vitra、汇集中外人文艺术书籍和复古黑胶唱片的旧天堂音乐书店。

北京纺织仓库

老车站变新秀场、红砖仓库变文化空间……北京东五环附近的北京纺织仓库大变身，成为新晋网红打卡地的郎园Station，化身为“体验化消费场景”。在北京，郎园Station是众多优质文化产业园区的缩影。园区正在成为社会主义先进文化的传播地、城市更新的承载地、文化科技融合的创新地、优质文化企业的集聚地、市民文化消费的打卡地。

这里是始建于上世纪60、70年代的北京纺织仓库，为了纪念其计划经济时期的战略价值、记录产业的迭代和城市的发展，园区完整保留了30座仓库的红砖建筑基本格局，以及2.23公里别具特色的专用铁路。过去仓库的老大门也被保留下来，如今已被咖啡馆、艺术馆和爬墙绿植所环绕。漫步在园区大道，砖墙、仓库等满满的工业风与咖啡、艺术等时尚潮流元素交融碰撞，带给人们极强的冲击力。

园区北侧，一排排红色砖房里入驻了多家数字影视企业，经典影片《消失的她》以及《三体》《夏洛特烦恼》等都出自这些企业。这里已经成为了国内少见、拥有影视全产业链、以后期视效制作为龙头的数字影视产业基地，所在片区占全国院线电影后期制作市场份额60%以上。

此外，园区的发展还带来了优质企业集聚，市级园区共集聚文化企业约8000家，既有腾讯、百度、蓝色光标等知名企业，也有猫眼、锋尚世纪、当红齐天等成长型文化企业及众多小微文化企业。

深圳澳海城金啤坊

金啤坊艺术街区位于罗湖区东晓街道东昌路9号，是老深圳人熟悉的原金威啤酒厂旧址，也是深圳第一例将拆除重建与综合整治模式融为一体的复合式旧工业区更新项目。

作为大型城市综合体项目深圳粤海城的核心业态之一，金啤坊，约1.4万平方米的废弃啤酒工厂在原厂址基础上保留了工业特色鲜明的如啤酒发酵、易拉罐生产、污水处理等工序的标志性建筑物，通过空间重构与价值重生，将原来单一的生产线改造为多元的文化场域。

改造后的金啤坊于2022年正式对外开放，是深圳特色文化街区以及第九届深港城市建筑双城双年展主展场，并以金啤坊为中心，打造超过65万平方米的区域综合体，通过产业、商业、人文、生活的结合，以更新的城市功能替换衰败的物质空间，着力推动城市焕新与发展。

从文化旅游的角度，金啤坊以“深圳人”“罗湖故事”“啤酒”为主题，挖掘城市记忆及“老金威”所沉淀的时代精神、文化内容并呈现给市民和游客。在这个曾经是大型工业化啤酒生产的发酵车间里，还引入了一家践行低碳循环理念的微型啤酒厂“老爷鲜酿”。

设计践行“空间即展览”的理念，从场所价值的挖掘和转化入手，通过灵活的空间介入，创造性使用工业设备遗存，跳脱日常的空间体验，让啤酒厂最终成为整合公共文化生活的城市装置与构建文化生产的舞台。金啤坊将成为展示深圳工业文明和在地历史文脉的窗口，打造以啤酒为主题集公共文化艺术展示、市民休闲娱乐、数字创意产业孵化等功能为一体的城市文化新地标。

北京798艺术区

北京798艺术区位于北京市朝阳区酒仙桥路2号，为北京的文化创意产业集聚区，是重点工业项目718联合厂的分厂之一，从2002年开始，由于租金低廉，诸多艺术家工作室和当代艺术机构开始聚集于798，逐渐形成了一个艺术群落。

798艺术区汇集了画廊、设计室、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧以及动漫、影视传媒、出版、设计咨询等各类文化机构400余家。因当代艺术和798生活方式闻名于世，已然成为了北京都市文化的新地标。

以文化和艺术特色而备受青睐的798艺术区正在进行全面升级改造。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，将原有的工业厂房进行了重新定义、设计和改造，形成了具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相当程度的关注。

2022年以来，798艺术区推出了全新品牌形象，并从品牌焕新、景观优化、基础设施和服务品质四个维度，针对近百个大项、千余个点位进行了全面升级。园区邀请扎根798的艺术家、艺术机构、老厂工人、普通游客代表等开展了30余次调研，内容从品牌焕新、景观营造，到基础设施和服务品质，涵盖了798内外形象的方方面面，并最终确定了“修旧如旧”和“给艺术留白”的设计理念及改造方案。

截至2023年7月，798艺术区已经打造了创意广场、包豪斯广场、电子广场、同心广场等7大公共空间广场，完成了规模10万平方米的步行街区改造，并搭建起12层高的立体智慧停车场。

同时，798艺术区还与专业咨询团队联合，对园区业态、产业、空间进行了重新规划，把核心区域留给文化艺术与国际交流机构，以文创消费区满足群众游玩需求。

作为第一批入选的国家级夜间文化和旅游消费集聚区，798艺术区正在打造集“逛、赏、玩、游、购”于一体的夜间文旅消费生态。798艺术区正以“文化+科技”“品牌+产业”双融合为发展思路，聚焦“文化园区、数字文化、文化消费、文化投资”四大领域，在全新技术条件支持下不断拓展“艺术+”外延，建设智慧园区，打造C端文创消费场景，借助数字化手段构建以艺术为核心的文化产业生态，推动国内外优秀艺术家运用新技术创作艺术作品、打造数实融合的全新体验场景，创造文化新消费、塑造文旅新业态。

经由当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合，798已经演化为一个文化概念，对各类专业人士及普通大众产生了强烈的吸引力，并在城市文化和生存空间的观念上产生了不小的影响。

它采用了独特的创业模式，为艺术家们提供了一个创作、展示和交流的空间，同时也为公众提供了一个了解和欣赏当代艺术的平台。

首先，798艺术区的创业模式采用了“艺术家自治”原则。这里的艺术家们组成了一个自我管理的组织，负责制定和执行管理规定，并协调各个艺术机构的运营。这种自治模式为艺术家们提供了一个自由而又有序的环境，使得他们能够更好地创作和展示自己的作品。

其次，798艺术区采用了“联合创作”的创业模式。这里的艺术家们经常进行跨界的合作，与其他艺术家、设计师、建筑师等共同创作作品。这些合作不仅增强了艺术家们的创作能力，还为艺术中心带来了更多的活力和创意。

最后，798艺术区还采用了“公共艺术教育”的创业模式。这里的艺术家们非常注重与公众的交流和互动，通过举办各种艺术展览、讲座、工作坊等活动，向公众普及当代艺术的知识和理念。这些活动不仅增强了公众对当代艺术的认识和理解，也为艺术中心带来了更多的社会认可和支持。

旧工厂改造对城市发展的价值

纵观旧工厂改造的发展历程，我们不难发现城市经济结构的变化、产业升级调整，加上政府的指引及相关政策的推出是这股热潮的核心动因。然而，旧工厂改造对于一个城市发展的价值何在呢？

1、区位角度。

城市版图在不断地扩大，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。以上海为例，最初2005年的18个创意产业园中有16个是旧工厂改造项目，分布于静安区、卢湾区、黄埔区、长宁区等城市中心区域；而北京在老旧厂房改造方面起步较早，目前为世人熟悉的项目很多，但是截至2019年9月，北京各区共梳理出老旧厂房资源774处，总占地面积约3227万平方米，其中主城区有248处，占地面积约1943万平方米，占全市老旧厂房总占地面积的60%左右。因此，从数据来看，各地老城区仍有很多旧厂房资源，区位优势是其经济价值的首要体现。

2、成本角度。

对旧厂房的改造其成本相对低于重新建造的成本投入，如大跨型厂房的改建成本一般会控制在总造价的10-20%。 新建厂房存在周期过长、成本花费过大等问题。相对于新建建筑而言，旧建筑加固改造成本造价低，因为施工量小，有时候往往只需要对建筑局部区域加固，这样速度快、整体造价低。加固改造和建筑物原来的生产经营可以同时进行，减少了建筑物停止使用所带来的损失。

3、商业角度。

旧厂房拥有空间大、层高较高的条件优势，大面积多建筑物构成的规模效应，能为项目功能重新定位提供多元组合空间，甚至衍生出全新的产品，以满足个性化的需求，从而进一步挖掘其商业价值，甚至开创新的生活理念，SOHO、LOF等产品的诞生就是最好的证明。

4、环保角度。

现有的旧工厂大多产能落后、设备陈旧、缺乏充分的环保手段，其对环境的污染和城市的破坏也是促使其变迁或消亡的原因之一。同时，推倒重建会造成的不同程度的环境破坏和大量材料资源的消耗。环境本身就是一种资源，而保护和循环利用旧工厂也是对城市环境资源的保护行为。

5、文化角度。

老旧厂房作为中国历史发展的遗存，既是展现中国工业文化的重要窗口，也是延续城市文脉、拓展城市文化发展空间的重要载体。在新时代我国经济发展动能换挡、产业结构优化升级、城市更新转型背景下，老旧厂房成为盘活存量空间资源、建设新型城市文化空间、推动文化发展的有力抓手。由工业记忆转向文化创意，由旧空间转向新地标，实现跨时代文化交融碰撞，相比较于国外较为成熟的工业遗产开发模式，我国有大的机遇。

结语：老旧厂房是城市文化的重要记忆，在城市历史文化、经济发展、社会发展、生态环境、建筑美学等各个领域都具有重要价值。从这些成功案例来看，旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生，极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。

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