在经济学中,“高位”意指接近或到达市场价的最高点。作为一个相对的概念,近年房市下行,在过去高位买房的年轻人们浮现了。
他们或工作体面,或家境殷实,在各地房价居高不下时购入房产。代价往往是高息百万贷款,或决然卖房置换。
做这笔人生的最大投资前,他们嗅到过疯狂,也怀疑过涨价总有期限。但更重要的是,他们被一种普遍的焦虑催促着:再不上车就来不及了。
现在,再下车,似乎也来不及了。
八个月,80万。这是今年2月,收房那天,31岁的刘芸从中介处得知的房价下跌速度。又五个月过去了,这个夏天,与她同小区、相似户型的一套房,最新成交价是415万。
房子在北京市西城区白纸坊附近,近二十年的房龄,同区域算次新;68平方米,“一改二”的两室格局,比起她看过的其余四十多套房,胜在户型方正。非要挑毛病的话,改出的次卧太小,放张一米五的双人床都够呛;且那是个回迁小区,管理杂乱,楼道被邻居的杂物堆满。但房子是买来结婚用的,也是她人生的第一套房,她知足。
因此,起初,房价下跌的消息传出,刘芸不去刻意查看。直到“躲也躲不掉。”朋友圈、各种社交平台,太多的相关资讯涌来。拿到钥匙后,她独自在客厅的地板上坐了很久。原房主留下浅色的、积了尘的电视柜和收纳柜,满眼出租屋的质地,当然不够称心,但她更心疼还没入住就亏掉的一百多万,“要不要别重新装修了,添些家具就直接入住?”
2022年秋天,34岁的郑旦花费900万,在海淀中关村为孩子置办了一套学区房。今年以来,她听说,周边学区一般的房子,价格已下跌了两成。自家的房子跌了多少,她没有查,也认为没法查,“查到的多是挂盘价,现在,挂盘价已经代表不了什么。”但她心里有个估算,怎么也得跌了15%——135万。
郑旦和刘芸买房的日子,一前一后夹着北京房市的“小阳春”——在多位受访房产中介眼里,往前追溯,2017年3月北京房价到达历史高位后,经历2年多阴跌,直到2021年至2023年攀升到新的高点。
高位下滑的一年里,人们眼睁睁地看着房价以十万为单位地下跌。房产中介程龙介绍,在他负责的海淀某小区,2023年3月,一套92平方米的房子以830万元成交。今年夏天,同楼楼下的另一套房,以640万元成交。丰台区的跌幅更大,去年的一套老破小卖400万,今年成交价只有260万。
2019年,22岁的汪菁大学毕业,在武汉二环买了一套大平层新房,总价760万,贷款490万。也是为了结婚,“掏空两个家庭的现金。”2022年年底,她忽然听说,同小区、同户型的房子被挂出了500万出头的价格。自己的房子三年跌了200多万。可房价的颓势仍然没止住,今年春天,同小区的一栋别墅价格“腰斩”,从2000万跌到900万,至今没有成交。
黄金地段的房子也没能保全。2021年,范辛为24岁的女儿在江苏昆山以310万全款买下一套新房,房子紧邻阳澄湖高铁站,离彼时即将开通的昆山地铁S1号线也只有300米,处在标准的“上海半小时生活圈”。他以投资的眼光看待这套房,想着过几年房价上涨30%总没有问题。2022年下半年开始,房价持续下降。最近一次与中介沟通,他被告知,同小区、同户型房的成交价跌到了200万元——跌幅超过35%。
有网友发文对比国家统计局官网数据,2016年至2024年2月,全国70个大中城市的房市中,新建商品住宅价格中位数最高点出现在2022年8月,二手住宅最高点出现在2021年7月。两者在2024年2月的价位,分别与2020年5月、2018年9月持平。
过去几年高位买房的人们,正催生出相似的故事。他们在上风口时入市,等回过神来,似乎已落到了下风口。
张诚在北京昌平做二手房买卖,对那些前几年经他手高位买房的人,他在微信里专开了一个分组。但凡他发的朋友圈涉及到当下的房价,就屏蔽这个分组,以减少对他们的刺激,“有些人当初买房贷款了180万,结果那房子现在可能也就值个200万。首付差不多亏没了。”
程龙从事房产中介16年了,他将北京近十年的房价分为三个阶段:2015年至2017年,百业创新,热钱涌入房地产,房价疯涨,一套房,一年内就有可能升值一倍。2017年,北京推出“317政策”后,认房认贷、暂停发放长期贷款,房价疯涨的劲儿就过去了。但自2018年后,总体仍保持向上。直到2023年春天起,房价猛跌。
作为切身利益相关者,最近一年,他的工作和生活也一起失常了:他所在的门店有二十多人,一个月只卖出去两套房。在2023年春天以前的黄金年代,他的店曾创下一周卖出15套房的纪录。程龙的收入因此少了八成,正焦虑地思考转型,四处打听怎么做房地产自媒体。
中介们总结,现阶段,除了急需用钱或需要学区的,不论卖房者、买房者,大多都在观望,等待更利于自己的时机。“买的人不愿出手,卖的人不愿降价。”
原中房智库城市研究院执行院长秦刚分析,不同城市中,房产投资者的占比不同,导致了房价变动的速度、程度不同。以环京、环沪经济圈城市举例,比起居住目的,或有超过半数购房者抱着投资目的。正因此,它们房市的震荡也来得更快、更激烈。
房子并不只用于居住,它是婚姻、后代教育的保障,是资产和阶级不滑落的底气。完美的房子不存在,地段、学区、新旧、价格,普通人最多择其二三。房子不完美,你却不得不买。如果你此刻不买,在未来,你或许想买而不得。
六年前,刘芸初到北京,入职的国企提供免费宿舍,是老小区内的两室一厅,她与同事合住。但就和许多北漂一样,这样暂居的场所承载不了她对未来生活的想象,她不敢随意增添生活用品,不敢设计自己喜爱但无法带走的角落。“鸟都知道要给自己搭窝。”她和男友都是注册会计师,那时收入稳定、对未来规划清晰,她希望能有一个自己的家。
在北京交满五年社保后,她获得了购房资格。周遭的一切都在向她传递买房的紧迫性:单位里的同龄人都陆续办妥了买房、结婚,而她与男友因没定下婚房,一直拖着婚期。她是互联网深度用户,平台算法捕捉到了她,“推来好多视频,好多人看好的房子,下手不及时,就被别人抢了。”焦虑之下,她开始跟着中介看房,中介告诉她,“眼下是‘小阳春’,再不买就赶不上这趟车了。”
为了搭上这趟车,2023年6月,她和男友及双方家庭凑出两百多万,贷款303万,买下婚房。9月,两人结婚。月供近三万,年限是25年,她算过账,贷款的总利息,比房子的总价还高。
但她没有感到不安,“在北京这样的城市,能买的时候你不买,谁知道未来是什么政策?”如果政策收紧,购房门槛上升,她怕自己不再具备购房资格;如果政策放宽,购房需求增加,房价上涨,她又怕资金上难以支撑。“怎么都得买。”
郑旦“上车”是为了孩子。2022年,盘算买学区房时,孩子刚满两岁,离上小学还有四年。依据她对身边有孩家庭的观察,购买学区房都是孩子四岁以后的事。但北大毕业的丈夫是个育儿上的急性子,在研究了“海淀1911”等政策后,为求心安,决定趁早下手。
他们总共只看了五套房,有一套看中的,因为离地铁远了些,只犹豫了一天,第二天房子就没了。看中现在这套时,夫妻二人当机立断买下。贷款了400多万,期限25年,月供也是两万多。
其实早在2015年,郑旦就在回龙观买下自己的第一套房。购买学区房时,她想把回龙观的房子卖掉,降低杠杆,但丈夫不赞成,“他觉得我们的生活紧一紧,有两套房子更保险。”郑旦在媒体工作,丈夫是互联网人,在他们当时的社交圈中,两万多元的月供是正常水平,也是海淀妈妈们的常规代价。
毕竟,在过往的认知中,房价总是在涨的。人们目睹了房市直线上升、直至疯狂,如果要用更具诱惑力的修辞,就是太多人曾目睹房产神话。
2017年左右是北京房市最滚烫的时候,中介张诚亲眼见到,一套房从2016年的120万,涨到了2017年的270万。那阵子,一旦有新房源被推出,只要价格不离谱,立马会有五六个中介带着客户围堵在房源楼下,排着队、轮流跟客户上楼谈价。有客户专门在楼梯间放了个垃圾桶,里面满是鞋套。谈判桌上,价高者得。
为了防止谈判期间被竞争对手电话截和,有的中介甚至会悄悄揣着信号屏蔽器。
汪菁曾经在武汉一家房产公司的营销部实习了半年。她记得那是2018年,部门的奖金池里,单月奖金一度高达90万——这还不到单月销售总提成的1%。有购房者想托关系选楼层,六位数的茶水费(为顺利买房给出的好处费)甚至会直接推到她这个实习生手里。这种热烈的氛围,激励了她买大房、买好房的决心,“不买就是吃亏,不贷款、不薅羊毛就是傻。”
也是那一年,范辛发现昆山的房价开始暴涨,“一年至少涨30%。”他有同事在2017年买房,单价1.8万元,到2021年,单价直接飚到了6万多元。有楼盘的茶水费要80万元,但仍有人前赴后继地买单——在很多人看来,“房子涨价80万,不到一年的事儿。”
范辛的女儿即将大学毕业,孩子想做北漂。他为她筹划,想要待她交满五年社保、获得购房资格时,就在北京买下一套房来。那么,最保险的方式就是“以房换房”——在昆山买套房,过几年卖掉,能极大地抵消北京房价上涨的资金压力。
当时,范辛手上现金不多,热门的楼盘都需要100万元存款证明,才有资格参与摇号。徘徊后,他卖掉了父母的一套拆迁房,又东拼西凑到300万元,拿到了绝大多数楼盘的入场券。他看了十几个新盘,择优参与摇号,却统统不中。最热门的楼盘,不到300套的房子有2000多个人抢,他摇到了900号。
手里攥着几百万,却买不到房,让范辛“非常非常地心慌”——银行的储蓄或理财利率、开公司、做生意,有哪样比买房子更挣钱?又有哪样能追赶上不断攀升的房价?
直到2021年7月的一天,守着早上9点整,他连续敲击手机上的购房登记链接,终于抢中了一套房。两小时后,打出三百余万购房款的那一刻,他感到人生中最莫大的心安。
对这套房,他做了精细的规划:等昆山这房子升值到400万,就卖掉换来首付,让女儿在北京买套六七百万的房。“九十多平就行,最好有三个卧室。”
对少数高位买房人来说,要不要买房,曾是一个值得商榷的问题。
人生的前30年里,何东都是个坚定的不买房主义者。他是土生土长的北京人,计算机科班出身,毕业后,做过编程和销售。北京孩子,有着自己的生活态度,24岁那年,何东迷上了滑雪,一度辞职了去滑雪场工作,又在两家滑雪公司做过内容运营。
那时候,生活就是玩儿。大多数时候是“月光”,偶尔攒下些,就去日本、瑞士,享受不一样的滑雪场。房子当时是不在他考虑序列的。一方面,北京的房价太高,他懒得钻营。另一方面,房子也不是他生活的必需品,他原本和父母住在西二环的老房子里,如果独立,租房也挺舒坦。
心态是潜移默化间改变的。2019年,何东入职互联网大厂做运营,买房是同事们不时会提起的话题。常有新楼盘销售员到公司做推介,价格高不可攀,“都在公司附近,要八九万一平。”为他昭示一种生活和财富的可能性。
在大厂,他的收入还算可观,三餐、通勤都由公司负责,日常消费少,手上的钱很快多了起来。“钱一多,就感觉自己应该办点事儿。”
和买房直接发生关联,是因为他交了女友,女友力荐他买房。两人是在雪场上认识的,她崇拜他擅长滑雪,他羡慕她毕业自清华——清华建筑系毕业的女友,是房产市场的赢家。她2017年在北二环买了一个开间,总价200万,后续最高时涨到400万,“像这样,买套房,既能在结婚后入住,也能保值、升值。”
谈买房这件事,从抵触,到吵架、妥协,何东慢慢地想清楚,他想结婚,他相信女友的判断力。他被说服了。
起初买房的预算只有两百多万,刚够在丰台买个四五十平方米的开间。两人花了一整年的时间看房,发觉开间的缺点太多,没小区、没车位,实用面积不到三十平方米,鸽子窝似的一层十几户。女友说,“我不想和冰箱、洗衣机睡在一起。”
2022年,33岁的何东花费360万,在丰台四环外买下一套共有产权房,两室一厅,南北通透。三七开的产权,他拿七成。为买房,他拿出工作近十年的积蓄,加上父母的助力,凑出200万首付,贷款160万。一开始,生活没有太多变化:虽有月供9000元左右,但大厂的公积金缴纳额度很高,每月需要他自掏腰包的部分很少。日子依然过得舒坦。
2023年年初,何东所在的组被整体撤编,他失业了。生活也随之开始失控。
先是几个月待业在家,交往近三年、原本准备走进婚姻的女友与他分手。6月,他在一家创业公司找到工作,干了不到半年,公司黄了,他再度失业。他投了无数份简历,大厂、小厂,没有一个厂能容他一个工位。
每天都很颓丧。他花几千块买了辆入门级公路自行车,找不到工作,就天天骑车,拼命骑,一口气骑四五个小时。“我没觉得骑车有趣,就是假装自己有事做,一种自我欺骗。”
最难受的,是近万元的月供。买房时积蓄都已经掏空了,自他失业后,已经退休的父母默默承担起了房贷。
今年6月,他试着跑了几天网约车,“拉一天,流水260块,但加油就花了150。”对还房贷是杯水车薪。6月底,他开始在高铁站送餐。接了单子,从候车厅的餐厅里取餐,摞一大包送到站台,等车进站,交给乘务员。
这份工作月薪3500元,只够衣食开销,约等于大厂收入的零头。原来他总想,在北京,(月薪)3000多的工作真会有人做吗?现实告诉他,“有的是人做。”他自己也得做——一周五天,早八晚六,也就中餐、晚餐时忙一阵,其余时间他都是傻坐着,“有一种我他妈在干吗的感觉。”
他无数次回想,如果首付不用来买房,存进银行,每个月也有几千块的利息,足以改善他的失业生活。他在社交媒体上写,“压垮大厂打工人的终极道具不是裁员,是北上广深的房。”
按规定,那套共有产权房在五年内不可出售。父母不许他出租,始终盼望着未来的某一天,还可以做他的婚房。他自己也舍不得租,“打了索菲亚的柜子,心疼。”
租还是住,他为难。赋闲,为难,干低薪无趣的活儿,也为难。前后左右都难。
似乎就是从买房开始,命运轨迹有了改变。何东困惑,“明明买了一个资产,怎么最后变成了负债,变成了拖累一家的累赘?”
有时候,他会归因于自己曾有的信心与期待。一段看过的脱口秀让他深感共鸣:“当一个人因为不劳而获两天盈利8000块钱的时候,他不会觉得这是运气,他只会觉得,这必将是今后我人生的常态啊!”
曾经的松弛感没有了,现在,这个北京小伙儿需要更多的,是安全感。
同样抱着信心与期待,范辛买房,是想为家庭的下一代增加安全感。
他不缺房。1999年,他在昆山买下第一套商品房,单价1850元;2008年,买了第二套改善居住,单价6300元。最高时,这两套房的单价都冲破了三万元。他在体制内工作,收入一眼望到头,房子是他的最大财富,房子给予他安全感。
但他是这个家里唯一对买房上心的人。妻女都厌恶负债,不信任杠杆买房。吃着饭,一聊到买房,双方甚至会吵起来。
女儿不理解,不管是昆山的房还是北京的房,为什么要急着买呢?如果哪天她想辞职、GAP了,房贷怎么办?如果哪天她不想待在北京,也不想回老家了,要房子顶什么用?其实没讲出的心里话是:女儿不希望父母为了给她买房,过得苦哈哈的——那几年,为了凑房款,家里从来没有存下过大钱,范辛还开着一台十几年前的手动挡车。
最终,三人互相妥协的结果是,一分不贷,在能力范围内全款买房,不给任何人增加负债;房本上写奶奶的名字,以保全女儿“首房首贷”的资格;且不论房价如何变化,这是短期内家里买的最后一套房。
这个三方妥协的决定,在房市下行后,反而让这家人觉得自己成了高位买房人中的“幸运儿”,“钱是亏了,但好在没有负债。”范辛也终于不再有更多念想,换房这件事,“暂且打住了。”
而更多人没有这样的储备,杠杆买房带来了消费降级,高位买房人的安全感,也在降级中被稀释。
自从买房后,汪菁不化妆了,原先她买口红是一盒一盒买。家里两个孩子,500元一节的马术课、大几万的早教系列课也都停了。她现在统称它们为“消费主义陷阱”、“智商税”。
家里月供近三万——她是家庭主妇,老公做工程生意,这两年结账也困难,月收入下降了将近一半。每月,支出家用、贷款、生意上的人情往来后,完全没有结余。一家人都有了危机感。
几乎从买房的那一刻起,刘芸就打定了提前还贷的主意。依照当时“LPR+55bp”的算法,她的利率高达4.85%。此后,北京的商贷利率一路下降,至最近,首套房利率已降至3.4%。然而,因为存量房基点不降,刘芸的利率仍是4字打头。
她不愿被银行占便宜,“但凡手里有一万块钱,都会还掉。”她遏制了所有的消费,饭也只在单位食堂吃。拼命存钱,如果周转不过来,就临时用消费贷堵上。一年内,她提前还贷十余次,总计还款一百多万元——但仍有一百多万的贷款要还。
偶尔,她会怀念刚毕业时挣得少、花得多的生活。她喜欢五月天,但自从买房后,五月天在北京开了十几场演唱会,她一次也没有舍得去听。
今年6月下旬,新的烦恼又出现了。刘芸老公被裁员,瞒了她一周多,每天正常出门、装作上班。等七月初,他离职手续办完后,才与她摊牌。她愁得一夜未眠。
两人没有互相责怪的习惯:买房是她主导的,房价跌了,他没发表过意见;他失业了,她也不会施压。老公找工作快一个月,有个机会还算靠谱,但是需要外派去亚非拉国家。这对新婚夫妻来说是个难题,她舍不得老公走,又知道,不走,两万多的月供靠她一人难以为继。为了维系这个家庭的安全感,他们必须尽快做出选择。
慢慢地,不得不接受房价抛物线般的现实,也接受了随之而来的各种难,人们试着,在自己和焦虑之间,垒起一道“防火墙”。
当初买西城的房,刘芸是想着一步到位,未来有了孩子,给孩子上学用。她想得很清楚,不鸡娃,只要够上西城的学区,怎么着也能考上高中。这就够了。
而今,她觉得债够了,跌够了,前途未卜,要孩子的事“就先搁置了”。
也是为了省钱,刘芸最终没有请装修公司,水电定位、家具选购定制都是自主搞定。她接了些推广的活儿,在社交平台上发帖,厂家就免费赠送了她全屋的灯具。刘芸特意提到一盏吊灯,是她最钟意的,有星球的纹理感,很衬她白绿色调、法式奶油风的客厅。
郁闷的归郁闷,收获的归收获。在装修的过程中,她脑子里的很多细节,都尽量和幸福感挂在一起,她感到这里“真正属于自己”。
房价刚下跌时,郑旦再次产生了把回龙观房子卖了、减轻杠杆负担的念头,好把家庭拉回到平衡的轨道上。她和丈夫的工作目前还算稳妥,但难说没有降薪的风险。她问遍了身边的朋友,也收看了国内外许多经济学家的访谈。结论是,没有标准答案。“没有人知道未来房市会怎么发展,关于房子,你做的所有决策都是私人的。”
有一回,她和丈夫深谈这次买房的抉择,丈夫问她,如果当初没买,现在还敢买吗?她恍然大悟,“如果我没在高位时买,现在房价跌了,买涨不买跌,我会不会在下手时也特别纠结?会不会拖延到耽误孩子上学?”
如果这套房早晚要买,那么,就像没有完美的房子那样,也没有完美的购房时机。这么一想,心里也舒缓了不少。
去年底,共有产权房交房,何东专门拍了个收房视频,配文:在北京买它一套两室一厅!“你想你在北京买房了,是不是有点牛逼?”
他希望自己能熬过去,就像越过那些生命里曾经的挑战与磨难一样。27岁时,他完成了滑雪生涯中最难的动作,“CORK 540”,飞出跳台后,他在空翻的同时转体540度。他滑过最大的跳台有12米,这意味着,腾空而起后,他在空中飞行了12米。
他摔过,一次胳膊骨裂,一次磕到头,短暂失忆,被救护车拉走。他曾沉迷于制造滑雪的抛物线,它和房价的曲线一样冒险。尽管不是每一种冒险都让他快乐。
他把过去的人生分为“胡作非为”和“正经工作”两部分,如今,这两部分都已经恍如隔世。买房以后的生活像做了一场大梦。他的做梦心得是,世俗的生活果然没有那么可取。
现在他已很久不滑雪了,滑雪太昂贵,而且他“没心气儿了。”
还有让他高兴的事,因为骑车,他三个月减重20斤。健身强体,也是一种久违的获得感。有时他不送餐,工作日白天外出骑行,马路空荡荡的,“别人在挣钱,我在骑车。”他仍然会思虑,这是一种收获,还是在浪费生命?
当然,工作还要继续找。当初与他一同被裁的同事,没有买房,拿着储蓄和裁员补偿,旅游了一年半,“今天在新疆,明天在海南。”这是他羡慕的活法儿。
他也盼望过另一种生活。在他的想象中,如果生活没有迫使他缓慢受槌,如果他能保留勇气、心态、身体素质,五年后,他可能会把那套共有产权房卖掉,亏不亏的都不在意了——拿着钱,买一个小院,开民宿,做滑雪教练。天天滑雪。