2024H1：销售延续调整，关注核心城市成交放量的持续性

24H1，楼市弱复苏叠加高基数影响，新房和二手房销售同比均降，其中二手房表现相较新房更具韧性。6月，一线城市二手房成交回暖向市场释放了一定的积极信号，展望下半年，随着高基数效应减弱，叠加政策效果逐渐显现，我们预计更多的购房需求将迎来释放，后续可重点跟踪以一线城市为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性。

核心观点

销售：新房承压，以价换量下二手房更有韧性

2024H1，全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-25.0%/-19.0%，降幅较2023年分别走阔2.6/0.4个百分点。6月以来，随着高基数影响减弱、开发商推盘力度加大以及517新政效果逐渐显现，新房市场有所好转，各线城市新房成交面积均为年初以来单月最高值。二手房方面，上半年21城二手房成交面积同比-3.7%，跌幅小于新房，虽成交面积因高基数效应同比有所下降，但论绝对值为2019年以来同期第二高，仅次于2023H1，我们认为二手房市场的“以价换量”是导致大部分城市二手房成交占比提升的关键。

库存：新房去化周期拉长，二手房库存保持平稳

截至2024年6月末，克而瑞80城新房库存面积4.82亿平米，较2023年末下降2.2%；平均去化周期26.7个月，较2023年末延长5.5个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至6月末的库存较2023年末+6.5%/-3.2%/-2.6%；去化周期分别在21.7/23.6/33.9个月，较2023年末+4.8/+4.5/+7.7个月。二手房库存方面，样本18城的二手房库存量较2023年末上升1.6%，保持平稳。样本18城中，除南通、东莞、北京、西安、南京、合肥、成都外，其余11城的二手房库存均较2023年末有所增加。

房价：整体仍处于探底过程，二手房环比改善

2024年6月，70城新建/二手商品住宅价格同比-4.9%/-7.9%，降幅分别较2023年12月走阔4.0/3.8pct，新房和二手房价格目前均处于探底过程，而二手房价格跌幅大于新房。但环比来看，6月二手住宅价格环比-0.9%，降幅较5月收窄0.1pct，70城中环比上涨的城市数达到4个，打破零上涨状态。根据我们的统计，6月70城二手房价格接近2018年3月的水平，其中一线/二线/三线的二手房价格已分别回落至2020年8月/2018年6月/2018年6月的水平。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

正文

新房：压力仍存，新政后有所改善

新房：整体延续弱复苏，表现“前低后高”

全国口径来看二季度以来商品房销售有所修复。根据统计局数据，2024年1-6月全国商品房销售金额为4.7万亿元，累计同比-25.0%，降幅较2024Q1收窄2.6pct；商品房销售面积为4.8亿平，累计同比-19.0%，降幅较2024Q1收窄0.4pct。

分月来看，1-5月的单月商品房销金售额/面积同比降幅基本在20%以上；进入6月，随着高基数效应的消退和517新政效果的逐渐显现，销售表现有所好转，单月销售金额/面积同比-14.3%/-14.5%，分别较5月收窄12.1/6.2pct，环比+50.9%/+52.6%。

重点城市口径，新房延续弱复苏趋势，二季度累计同比有所收窄。根据中指院的数据，2024H1,60城新房成交面积累计同比-36.2%，降幅较2024Q1收窄9.7pct；一线/二线/三线新房成交累计同比-29.4%/-36.2%/-39.0%，降幅分别较2024Q1收窄6.9/11.3/7.4pct。

新房表现“前低后高”，6月表现有所好转。按月来看，1-5月，由于高基数效应，以及市场整体偏弱，60城新房月均成交面积同比-42%。6月以来，随着高基数影响减弱、开发商推盘力度加大以及517新政效果逐渐显现，新房市场有所好转，60城新房成交面积同比-8%，降幅较1-5月的月均成交面积同比明显收窄，各能级城市的新房成交面积均为年初以来的单月最高值。

累计同比正增长的城市数量有所增加。2024H1,60城中新房成交面积同比正增长的城市有4个，分别为海口（+76%）、北海（+28%）、福州（+3%）、大连（+3%），较2024Q1增加2个，较2023全年减少21个。60城中，新房成交面积同比降幅达40%以上的有31个，较2024Q1减少13个，其中二线/三线城市分别为15/16个。

相较于2019-2023年同期的峰值，2024H1,60城的新房成交面积下降59%，一线/二线/三线城市新房成交面积分别较过去5年同期的峰值下降46%/60%/62%。其中，仅海口的新房成交面积突破过去5年同期的峰值，其他城市均呈不同程度回落。

库存去化：现房销售占比提升，去化周期拉长

供给差异导致城市间去化率分化，好产品依旧受到热捧。根据克而瑞统计的数据，2024H1，成都、天津、长沙、杭州的新盘去化率相对较高，均在40%以上。在我们跟踪的13个热点城市中，2024H1新盘月均去化率较2023全年有所改善的城市仅有天津。

根据克而瑞对重点城市2024H1热销项目的总结，去化率较高的新房项目主要分为以下几类：1）核心城市核心区域的改善盘，这类项目处于核心城市的核心区域，供应稀缺，配套健全，尤其是一二手房价格倒挂显著的网红盘；2）性价比高、折扣力度较大、营销到位的刚需盘，主要为了迎合价格敏感度高的客群需求；3）拥有学区、商圈、医疗等核心配套资源的优质楼盘；4）开发商为央国企开发商或地方龙头，产品口碑较好，产品设计独具特色的部分项目。对此，我们认为，造成这些重点城市的新房项目去化率分化的主要原因可能在于供给差异，市场对于好产品及高性价比刚需盘的追求一直存在。

现房销售占比提升，产品力成竞争的关键。过去三年，现房占商品住宅销售面积的比重明显提升，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。2024H1，商品住宅期房销售面积2.9亿平，同比-31%，现房销售面积1.1亿平，同比+23%，现房销售面积占比进一步提升至26.7%，为该数值2010年以来的最高值。我们认为，现房销售的提升一定程度上反映了“所见即所得”的二手房或已建成的现房仍是当下的购房首选，根据克而瑞对热销项目的总结，市场并不缺乏对好产品的追求，在处于买方市场的当下，产品力将是各开发商是否能够赢得更多市场份额的关键。

去化周期拉长。截至2024H1末，克而瑞80城新房库存面积4.82亿平米，较2023年末下降2.2%；平均去化周期26.7个月，较2023年末延长5.5个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至6月末的库存较2023年末分别+6.5%/-3.2%/-2.6%；去化周期分别在21.7/23.6/33.9个月，较2023年末分别+4.8/+4.5/+7.7个月，各线城市去化周期有所拉长。

二手房：以价换量延续，成交更具韧性

高基数效应下二手房成交更具韧性

二手房成交面积整体略降，一线城市率先回正。根据中指院的数据，2024H1,21城二手房成交面积同比-3.7%，降幅较2024Q1收窄10.3pct。二手房成交面积虽在高基数效应下同比有所下降，但论绝对值已为2019年以来同期的第二高，仅次于2023H1。按城市来看，一线/二线/三线的二手房累计成交面积分别同比+0.2%/-4.5%/-8.4%，其中一线城市二手房成交面积率先回正。2024H1,21城中二手房成交面积同比为正的城市有10个，其中深圳、南通、杭州的成交增幅领先，均在20%以上。值得注意的是，517新政以来，核心城市复苏征兆值得关注，如一线城市二手房的单月成交量升至近三年高位，深圳二手住宅成交套数创出38个月以来新高。

我们挑选了19个可同时跟踪一手房和二手房成交数据的城市，并把这19个城市的新房和二手房成交面积进行加总并以之为总需求。回顾2023年，在合并考虑一二手房的成交后，2023年19城总成交面积同比+16.3%，19城中有18个城市的总成交同比迎来正增长。2024H1,19城总成交面积同比-21.7%，降幅较2024Q1收窄10.5pct，反映二季度市场总需求有所回暖。19城中，除深圳在二手房强势回暖下取得总成交面积正增长（同比+21%）外，其余18城的总成交同比均有所下降，反映2024H1的市场总需求仍存在压力。

二手房占据主导，以价换量持续

二手房占据主导地位。2024H1,19城二手房成交面积占成交总面积的60.9%，较2023全年提升9.1pct，其中一线/二线/三线的二手房成交面积占比分别为61.4%/60.8/%/59.8%，较2023全年+7.8pct/+9.5pct/+8.3pct，对总成交贡献均进一步提升。

二手房市场的“以价换量”是2024H1各线城市二手房成交占比提升的关键。根据贝壳研究院的数据，2024年6月，50城二手房折价率指数为85.0%，较2023年12月-0.4pct，其中一线/二线/三线的二手房折价率指数分别为85.4%/85.4/%/84.4%，各线城市的二手房平均折价成交的幅度均接近15%，显示二手房交易目前处于买方市场，“以价换量”较为普遍。此外，以目前仍执行二手房指导价机制的深圳为例，根据乐有家研究中心统计，深圳2024H1交易的二手住宅中，超83%房源以低于参考价的价格成交，较2023H2增加了13pct。其中，2024H1低于参考价20%以上成交的房源占比达到26.5%，较2023H2增加了15.9pct。

二手房库存保持平稳，挂牌价有所下滑

二手房库存方面，我们选取了中指院统计的18个城市2023年末和2024H1末的存量二手房挂牌套数作为样本进行研究，样本包括一线4城、二线11城、三线3城。截至2024H1末，18城二手房总挂牌量为355万套，较2023年末上升1.6%，整体保持平稳。分城市能级来看，一线/二线/三线城市2024H1末的二手房库存分别较2023年末-0.2%/+2.4%/-2.6%。样本18城中，除南通、东莞、北京、西安、南京、合肥、成都外，其余11城2024H1末的二手房库存均较2023年末有所增加。挂牌价方面，样本18城截至2024H1末的存量二手住宅挂牌价均较2023年末有所下降。

房价：整体仍处于探底过程，二手房环比改善

新房价格同环比均有所调整。根据统计局的数据，2024年6月，70城新建商品住宅价格同比-4.9%，降幅较2023年12月走阔4.0pct，环比-0.7%，降幅较5月持平。6月新房价格同比上涨的城市较2023年12月减少18个至2个，带动整体降幅走阔。分城市能级来看，一线/二线/三线城市6月新建商品住宅价格同比分别-3.7%/-4.5%/-5.4%，分别较2023年末-3.6pct/-4.6pct/-3.6pct，其中一线新房价格同比跌幅小于二三线城市，韧性更足。

二手房价格跌幅大于新房，环比有所改善。根据统计局的数据，2024年6月，70城二手住宅价格同比-7.9%，降幅较2023年12月走阔3.8pct，整体跌幅大于新房，环比-0.9%，降幅较5月收窄0.1pct。分城市能级来看，一线/二线/三线城市的二手住宅价格同比-9.0%/-7.9%/-7.7%，对于一线城市的二手房价格同比跌幅大于二三线城市，我们认为，一线城市的二手房价格在本轮房地产下行周期的调整时间相对滞后，前期回调幅度相对更小，在当前阶段面临的回调压力更大。环比来看，6月二手住宅价格指数打破零上涨状态，环比上涨的城市数达到4个，分别为北京、上海、杭州、南京。

根据贝壳研究院的数据，6月，50城二手房价格指数为83.4，同比-16.4%，降幅较2023年12月的同比走阔5.5pct。分城市能级来看，一线/二线/三线城市的二手房价格指数分别为94.1/83.2/82.2，同比-17.0%/-14.6%/-19.5%，各线城市二手市场以价换量迹象明显。

此外，为了更好地跟踪目前的二手房价格变化，我们以2012年12月作为基期（100），利用统计局每月发布的二手房价格环比数据，采取累计环比的方式环计算出2012年12月以来每月的二手房价格指数，并以之为二手房价格指数。

根据我们的统计，6月，70城二手房价格指数为116.1，接近2018年3月的水平，其中一线/二线/三线城市二手房价格指数为196.6/122.5/109.0，已分别回落至2020年8月/2018年6月/2018年6月以前的水平。分城市来看，70城中，2024年6月的二手房价格指数高于2019年6月水平的城市仅有北京、上海、杭州、宁波、深圳、成都、昆明、西宁、银川、无锡，其中二手房价格指数回落至2019年/2018年/2017年/2016年水平以下的分别为22/8/17/13个城市。

投资建议

回顾2024H1，在楼市弱复苏叠加高基数效应下，新房和二手房的销售同比均有所下滑，在“以价换量”背景下，二手房表现相较新房更具韧性。目前新房和二手房库存压力仍存，房价仍处于探底过程，市场信心有待进一步修复。从430政治局会议，再到517新政及此后的国常会“解放思想，拓宽思路”，政策所传达的明确态度是要稳住房地产市场，不成章不达。展望下半年，随着高基数效应的减弱，叠加政策扶持，我们预计更多的购房需求将迎来释放，此前6月一线城市二手房的成交回暖已向市场释放了一定的积极信号。

在房地产修复的过程中，我们认为一线城市最具备修复基础和弹性，由于此前存在最严格的政策限制，而随着政策的逐步解禁，未来有望逐渐走出最有力的修复，遵循的修复逻辑或就是随着二手房量起推动二手房价格企稳，从而进一步再向新房传导，后续可重点跟踪以一线城市为代表的核心城市二手房成交量释放的程度和持续性，以及是否能够推动房价进一步企稳。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动，保障房政策推进速度不及市场预期。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

本文源自：券商研报精选