目前以社会投资人能够参与项目投资建设的模式基本上包括“PPP”、“F+EPC”、“EPC+F”、“社会投资人+EPC”，这几种模式其本质上是截然不同的。PPP模式，属于比较传统的政府投资类与社会投资人结合的模式，大家也很熟悉了，这里我们不做过多的说明。下面对其他几种模式进行以下分析：

其中“F+EPC”、“EPC+F”中的F（Finance,融资），通俗的讲就是帮业主解决资金问题，自己没钱牵线搭桥金融机构算一种方式，直接自己投资或是垫资也算是一种方式，而F放在EPC前面还是后面实际上完全不同的两种项目类型。

01

“EPC+F”模式

“EPC+F”模式：即设计-采购-施工总承包+融资模式，在工程投资需求不断扩大和工程项目全寿命周期集成的背景下，日益增加的竞争压力驱使业主和承包商主动寻求非常规的项目合作方式，EPC+F便应运而生。

EPC在前，F在后，建筑工程总承包方获取EPC项目并帮业主解决相关资金问题，例如当前国内某些业主运用的“EPC+延期支付”模式,通常EPC承包商垫资建设，过程中业主有可能支付部分或不付进度款，剩余部分业主承诺建设完成之后分期付费。

通常情况下EPC金额>F金额，且F金额中绝大部分都是跟施工相关的内容，这种情况下是很难帮业主方解决征地拆迁或土地款资金不足的问题。且EPC+F 这种形式下，业主方往往是按照EPC的模式招标，仅在工程付款方式上添加了延期支付的要求，这种情况下往往没有成立法人项目公司的可能，投资机构明面上进入项目投资的可能性也较小，只能由承包商自己解决资金问题。在此种情况下承包商往往会要求业主方提供回购担保，针对政府采购类项目（主体是自负盈亏的园区管委会不在此列），就必须要求将延期支付的款项纳入中长期预算避免被列入隐形负债造成项目合规性风险。

“EPC+F”模式，客观上绕开规范的PPP操作流程，未做财政承受力论证，极易引致地方政府隐性债务。“EPC+F”实质即垫资施工、延期支付、双方约定延期支付时的惩罚措施。当前很多EPC招标项目，其本质都是“垫资”或者“延期支付”的方式，核心是由中标EPC总包担保“垫资”建设，承债主体成为了EPC总包单位，这种模式严重违反了《政府投资条例》的规定。

优点：

一是PPP领域自去年底进入清理整顿阶段以来，社会各界对PPP模式产生了一些疑虑和困惑，给“EPC+F”的迅猛发展提供了机会。

二是相比于手续繁琐、管理严格的PPP推进流程，“EPC+F”模式操作相对简单，更能满足地方政府和施工方对实施效率及短期业绩的要求。

三是地方政府财权事权不匹配的情况下，“EPC+F”模式能帮助地方政府筹资融资，解决实际问题。

缺点：

第一，从全产业链的角度来看，承包商在 EPC+F的项目多地从建设环节的经济可行性和工程建造可行性考虑， 倾向于掩盖运营期的收 益风险。

第二，由于 EPC+F的商业模式也只完成了产业链的融资和工程建设环节，这一过程通常只需要 3-5 年时间，而没有拓展到可持续盈利几十年之久的后期运营、 维护等高附加值环节。

02

“F+EPC”模式

“F+EPC”模式：即融资+设计-采购-施工总承包模式，是对EPC模式的一种拓展和变形，在国际工程承包中用的比较多。

F融资在前，EPC建造施工在后，承包商能够利用自身资源优势，替业主找到优质融资渠道，促进业主和金融机构之间的友好合作，进而获取项目的施工总承包。

F+EPC中的融资责任主体通常是业主，但由于融资渠道是由承包商搭建，金融机构在发放融资债务的时候，一方面是基于业主提供的担保或业主信用，另一方面，承包商也承担着“隐性连带债务风险”，若项目业主无力偿还巨额债务，承包商难免会处于被动状态。

由于此处F金额通常>EPC金额，即业主希望解决的资金问题不仅仅局限于建造资金，私企民企受限少操作灵活，但国企性质建筑企业受相关部门相关条款约束，以前还能通过PPP参与此种项目的投资，现在投资政策收紧，国企背负降杠杆降两金的压力，故现今针对这种F+EPC项目，国企也主要是利用自己的丰富资源起到牵线搭桥的作用从而获取EPC工程总承包任务, 由于此类项目周期短，不少投资机构也愿意参与此类项目投资，但涉及到投资金融机构，他们对资金成本的诉求往往高于银行，建筑企业有时为了承接项目会适当让渡部分建安收益帮业主分担部分融资成本，此种情况操作项目建议成立项目公司进行运作，即便于投资机构合法合规地进入项目公司，也便于资金合法合规地流动，建筑企业也有机会实现以小资金撬动大项目的目的。

从实际中发现，很多工程局投资公司基本上都是以“F”端解决资本金来实现，后续就是靠银行贷款实现融资，但是随着财政部及银保监对于资金监管的力度加大，很多项目想通过银行实现项目贷，难度越来愈大，甚至有些类型的项目已经不可能了，因此全国很多项目都出现只解决资本金后续建设资金无法解决的尴尬局面。

03

“社会投资人+EPC”模式

社会投资人，其本质是通过资金方通过股权融资的方式对项目进行投资，社会投资人投资建设，建设资金采用直接融资的方式实现，非采用银行项目贷的方式，EPC总包单位实现建设，类似房地产一直使用的“代融代建”，业主单位以资产采购的方式，实现项目资产的回购。

实务中“投资人+EPC”模式又称“股权合作型EPC”模式，一般被认为是EPC+F模式的衍生变种，主要是指项目承接主体（通常为EPC总承包方）与项目业主共同成立项目公司，项目公司在承接主体协助下筹措项目建设资金，取得EPC工程，进行项目运营管理，并获得投资收益。在当前其他“EPC+”模式纷纷陷入合规窘境后，该模式因其表征体现为企+企的合作，规避了政府直接融资负债的限制而逐渐流行。该模式受到有融资能力的建筑企业，尤其是央企的青睐，在其与地方国企平台公司的合作时被大量运用。

从投资人+EPC模式的实质来看，其就是国企项目的股权融资，通常是国企单位承担了城建项目开发任务，并依托该项目寻找社会合作伙伴，共同出资、成立项目公司。当前该模式下合作范围主要包括城镇化建设、工业园区开发、乡村振兴、农业资源开发、市政基础设施建设、文旅综合体、城中村改造、老旧街区提档升级改造等方面，尤其以综合性的片区开发居多。该模式下主要合作内容主要有土地开发整理、基础设施开发、商业开发、产业招商服务、公租房出租、厂房运营管理等。

04

三种模式的区别

“社会投资人+EPC”模式区别于“EPC+F”、“F+EPC”模式有两项核心特征：资产性和经营性。

1、资产性。承包人所持有的项目公司股权，不能设置有固定收益或明股实债安排，不能将项目公司股权与固定的付款责任联系起来，项目公司股权所对应的项目资产应视为是承包人所有。

2、经营性。项目必须能够通过自身运营获取收益，能够通过项目回款覆盖全部或大部分建设成本，承包人也会相应承担一定的经营风险，而不能单纯是政府平台投资建设的基础设施项目。

因此，在现行法律法规框架下，“社会投资人+EPC”模式的合规要求为：既然企业是投资人，项目资本金由企业出，那就是企业投资项目，不是政府投资项目。不同于BT模式，项目业主是政府或城投，施工企业垫资后，以政府的回购款、延期支付的工程款获得回收，在“社会投资人+EPC”模式下，项目谁投资就是谁的，投资人要靠项目本身产生的收入回收投资款、归还垫资。因此，真正的“社会投资人+EPC”合作模式值得探索。

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结论

“EPC+F”模式、“F+EPC”模式，对地方政府来说，不能列入预算，都可能导致地方政府隐性债务；对投资人来说，可能承担政府付费风险；对银行来说，无法保证其合规，发放贷款意愿不高。《政府投资条例》颁布后，“EPC+F”模式由于涉嫌施工单位垫资建设政府投资项目，因违规而难以实施，国资委要求国企降负债，减少投资类项目比例，增加现汇项目比例，投资类项目需要报集团总部审核通过方可实施，以便降低企业负债。国企在当前形势下很难大量作为“F”端介入融资环节，衍生出了以“社会投资人+EPC”为代表的的新模式。

如果项目具备充分经营性收入，社会投资人在项目进行过程中可以作为资产所有权人，则可以考虑探索采用“社会投资人+EPC”模式。没有经营性收入的政府投资项目不能采用“社会投资人+EPC”项目模式，但是这些项目对于缓解地方政府稳增长压力有帮助。地方政府财权和事权分离，财政承受能力有限，社会资本方出于获取施工项目利益考虑，有参与地方基础设施建设的意愿。如果地方政府“招安”这些民间资本，在提供充足投资回报的同时地区经济可以平稳发展，是各方均获益的事情。

未来，财政部或将联合其他部委，积极推动非传统投融资方式的规则制定工作，有序出台PPP条例，为EPC项目投融资模式提供有益指导。希望有关部门总结地方有益经验，形成项目投融资创新模式，找到规范的“社会投资人+EPC”合作模式，让社会资本投资可预期、有回报、能持续，促进社会资本有序参与到基础设施建设项目中来。

关于举办“C+F+EPC+O ”模式下综合开发项目投融资及产业运营全流程操作实务专题培训班”的通知

基于央企、国企市场和投资能力构建以及项目落地，将咨询、金融、工程和运营等多个领域整合为综合服务模式，成为了满足政府、央国企、产业、金融等多方面需求的有效途径。C+F+EPC+O 模式包括了项目前期融资阶段、建设阶段及后期运营阶段等全生命周期咨询服务。这种模式以咨询 (C-Consulting) 为切入点，融资为（F-Financing）为着力点，设计采购建造 (EPC Engineering Procurement Construction) 一体化交付为落脚点，以专业化的运营(O-Operations) 来 配合投资主体共同完成产业服务的工作，构成“四位一体”的责任主体架构。

该模式可使“咨询端、产业端、工程端、商业端、经营端、投融端”相互融 通，”六方成链"重构创新发展体系，横向集成服务一体化，纵向产业合作生态化，最终确保项目的可行性、可融性、可靠性、可持续性。

具有全链贯通、一体落实、一责到底的显著特征，拥有政府授权的社会投资人，可对项目从谋划、融资、实施、运营各个阶段进行统一部署，保障项目各个阶段的执行紧密衔接，确保真正的一体化集成服务，进而可有效避免规划与需求不符、资金断档、成本增加、运营脱节等痛点。

为了使各方相互协同赋能，共享资源，形成产业生态，提升空间品质，创造新价值。北京中建政研信息咨询中心特举办“C+F+EPC+O ”模式下综合开发项目投融资及产业运营全流程操作实务专题培训班”，现将有关事项通知如下：

时间地点

6月20-23日（20日为报到日 ）北京市

培训内容

（一）C+F+EPC+O模式解析

1.背景和意义

2.运作方式

3.服务优势

（二）新政策梳理及综合开发项目模式分析

1.35号文、47号文、169号文政策要点

2.政府和社会资本合作新机制实操要点解读（47号文限制/合规补贴/国企参与）

3.现阶段投资施工单位介入政府投融资项目趋势

4.综合开发演变：片区开发的1.0到3.0

5.综合开发项目自我造血自平衡的逻辑

6.综合开发项目如何实现资源补偿（RCP）

7.综合开发项目建设资金渠道和融资撬动

8.综合开发项目合规性要点设计

9.城中村综合开发项目案例解析

10.EOD类综合开发项目案例解析

11.城市更新项目投融资模式实务及案例解析

12.公益性项目（断头路）项目综合开发案例解析

（三）产业导入与项目落地

1.当前产业导入项目的宏观政策及全国布局要点梳理

1）中国现行投资类产业导入项目的政策梳理

2）新基建+产业导入联动模式实战剖析

3）央企承担投资建设方的产业嫁接实操案例全流程步骤精讲

2.投资建设方有关产业导入项目破局策略的要点设计

1）产业项目登堂入室之“登堂”篇——以产业赋能带动区域市场的开发

2）产业项目登堂入室之“入室”篇——以产业赋能带动工程项目的获取

3.产业导入项目落地关键要点讲解

1）投资建设方如何在产业嫁接过程中获取工程项目

2）如何培养产业项目运作所需要的基础能力

3）智慧城市运营项目的产业延伸+获取工程案例精讲

4）市政房建项目的产业延伸+获取工程案例精讲

5）水利水电项目的产业延伸+获取工程案例精讲

6）清洁能源项目的产业延伸+获取工程案例精讲

7）项目中的土地增值、旅游、矿权、水权、碳权、清洁能源收费权、广告收入等产业延伸部分如何获得金融机构的资金支持精讲

4.产业导入项目合作模型讲解

1）自身拥有产业，如何推广产业及获取工程

2）自身没有产业，如何通过“第三方”导入产业及获取工程

5.投资建设方的产业导入项目如何筹措资金

1）产业导入项目融资综述

2）产业导入项目的“表外融资”方案实训

3）产业导入项目落地后的再融资方案设计

6.央企投资建设方如何在产业导入项目中，合法规避国资委有关“资产负债率”及“禁止非主业投资”的限制？

1）产业导入项目中，央企投资建设方如何选择优质的产业合作方？

2）产业导入项目中，央企投资建设方如何为地方政府业主提供“产业项目套餐”？

3）产业导入项目中必须解决的落地最大问题：亩均投资强度和（或）亩均税收产出。

7.案例分析

1）深加工产业推广及获取工程案例

2）校地合作推广及获取工程案例

3）新材料产业推广及获取工程案例

4）医疗产业推广及获取工程案例

5）新能源项目产业延伸及获取工程案例

6）总部经济+飞地模式项目推广及获取工程案例

7）旅游产业推广及获取工程案例

8）物流产业推广及获取工程案例

9）大数据产业推广及获取工程案例

10）智慧城市运营整体策划及获取工程案例

11）大型产业园及施工项目捆绑案例

12）某电子产业园产业延伸案例

（四）产业园区运营与商业盈利模式

1.产业运营的现状与趋势

1）厘清产业运营三个层面

2）把握产业运营三个目标

3）产业升级转换（新质生产力）

4）园区的生态化和智慧化

5）园区的高质量增长与国土空间管制的新要求

6）园区运营面临的四大问题

2.园区运营从商业模式开始

1）明确企业能提供的核心产品与服务

2）商业模式的构成：投资者关系、核心能力、客户关系

3）盈利模式的构成：客户价值、成本结构、收入来源、资产配置

4）园区运营的四个盈利模式：土地红利/政策红利、开发利润、运营服务收入、资本收益

5）如何确定园区的商业模式和盈利模式（案例）：基础环境分析、整体战略规划、业务发展策略、关键实施举措

3.开发过程中的运营思维（案例解析）

1）投资拓展阶段：取地阶段的运营思维、政府谈判阶段的运营思维、企业内部投决会阶段的运营思维

2）产研、设计、建设阶段：产业研究阶段的运营思维、产业园区规划阶段的运营思维、产品设计阶段的运营思维、产品建设阶段的运营思维

3）招商营销阶段：预招商阶段的运营思维、正在招商阶段的运营思维、营销推广方面的运营思维

4.园区运营的三个层次

1）基础性服务内容与服务收益：物业服务、生活服务、咨询服务

2）生产性服务内容与服务收益：市场服务、技术服务、产学研服务

3）战略性服务内容与服务收益：企业孵化服务、金融服务、产业投资服务

5.园区运营体系建设

1）管理体系（案例）

2）管理流程（案例）

3）制度体系（案例）

4）三大服务体系与内容：基础服务体系、产业赋能体系、投资创新体系

5）智慧化（数字化）园区运营：智慧化园区运营管理、智慧化园区运营服务、智慧化园区建设（三板块）

6.高质量的园区运营

1）企业需求分析与分析方法与优化改进措施

2）园区运营策略方法

3）对标思考（案例）

参会对象

1.各级党政领导及财政、发改、金融、建设、市政、水务、交通、环保、农业、产业园区等部门相关负责人

2.各类建筑（央企、国企、民企）等单位的高管层领导及投资、市场、经营、基础设施、创新等业务部门领导和业务骨干人员

3.各类国企、城投、发投、农投、国资运营、城市更新、地产开发、文旅康养、土地开发利用等相关单位业务负责人和相关人员

4.相关金融机构业务负责人和骨干人员

授课师资

李老师：中建政研信息咨询公司项目总监，政府投融资研究中心研究员，实战型专家，对特许经营全过程、片区开发项目全过程、F+EPC项目全过程、EOD项目全过程、城市更新项目全过程、存量资产盘活全过程、专项债全过程都有丰富的实战经验。服务的项目有：滦洲投资人+EPC道路项目；济南长清区产业新城项目；大城县红木家具产业园项目；赤峰市医院急诊急救业务用房及地下停车场建设PPP项目；深泽县向阳街沿线片区城市有机更新项目；新疆生产建设兵团第十二师西山新区生态环境导向综合开发（EOD）项目；聊城高铁片区EOD项目社会投资人+EPC；台安县小柳河重点污染源治理与农业产业融合发展（EOD）项目；邢台断头路和古城城市更新项目；凉城县及阿拉善高新区、左旗、右旗涉水存量资产盘活；新疆、西藏、辽宁、河北、陕西专项债项目。

欣老师：中建政研特聘专家，任职于工程央企（上市公司）的市场开发系统，北京大学经济学学士；从2010年至今，先后在国内多个省市主导开发了近百个大型项目，曾经任该央企多个业务片区的开发负责人。多年来负责央企的经济分析及产业咨询经历，具备行业量化经济分析和全产业链分析双重能力。致力于中国区域经济、战略新兴产业经济、新经济模式和综合改革配套等方向课题的研究工作。擅长于金融学、经济学、商务谈判、招投标策划、项目融资、专项债策划、项目风险排查及包装重塑、产业导入、项目合作交易结构创新、市场开发SOP内控体系制定、风光水电清洁能源类项目开发等全流程市场开发的实务工作。

张老师：中建政研特聘专家，30年城市开发与产业发展实战经验，高级城市规划师（正高级），先后在政府机关、知名企业和央企担任重要职务，曾任：和谷发展（北京）科技集团常务副总裁、泛华建设集团总规划师/城市发展智库副总经理、中国五矿集团（世界500强）产城事业部总规划师、华夏幸福基业（中国500强）研发中心总经理、黑龙江省伊春市城乡规划局总规划师 规划设计院院长，荣获获国家级建设部优秀设计二等奖1项、省级城市规划一等奖1项，二等奖2项，三等奖2项；华夏“产业新城”模式的提出者和创造者之一，创造了华夏幸福基业产业园区规划体系；致力于推广中国五矿集团产业新城园区发展模式（产业地产标准化+流程化+规模化+产业化）的研究与实践，提升园区土地价值；负责北京和谷发展科技集团长期发展战略制定与实施，产业园项目的投资拓展、产业发展、开发管理、招商管理、园区运营等，带领研究产业和行业政策，进行政府合作模式创新。

报名事宜

1.培训费用：3980元/人，包含：会务、师资、资料、税费

2.授课形式：面授

3.报名联系方式：关注和私信作者

政府、城投、央企、国企 咨询项目【项目谋划、EOD全流程、平台公司转型、专项债、中央预算内资金、超长期国债、十五五规划、投融资规划、产业规划、政府化债、片区开发、乡村振兴、国企改革、资信评级、特许经营、双碳、国标参编等】、全国公开课、建筑企业内训，具体事项关注与私信作者！