北京自2017年开始推进老楼加装电梯工作,至今已加装电梯数千部,深受市民好评。可是,随着首个五年计费期结束,有的小区遇到新难题:因缴费户数的减少带来运行资金缺口,电梯“趴窝”了。
本端接到多起老楼电梯停运问题的投诉。记者对双榆树南里二区及都市馨园小区的停梯问题进行了长达两个月的跟踪采访。经过艰难的协商,5月22日下午,都市馨园小区居民与电梯服务公司终于重新签订补充协议,电梯在停运近5个月后重新运行。而双榆树南里二区电梯已停运半年,大家仍在协商。
老楼加装电梯本就不易,如何确保长期可持续运行?对此,记者进行了调查。
双榆树南里二区
个别用户不愿缴费 电梯“趴窝”已半年
出地铁人民大学站东南口东行900余米右转就是双榆树南里二区。掩映在一片绿意中,3号住宅楼3单元前一部灰色电梯非常显眼。
记者来到电梯门前,只见米色电梯大门紧闭,电梯开关已黑屏,按动按钮毫无反应。“五年前,政府、居民、企业一起出钱出力才装好电梯,现在扔着不用,太可惜了。”一位老人一边扶着栏杆慢慢挪下楼梯一边叹息道。
双榆树南里二区,电梯已停运半年,居民盼重启。二层电梯门上张贴着一张《电梯缴费履约通知》,称该电梯首个五年计费期已于2023年9月10日到期,再次敦促本单元居民尽快就第二个五年计费期费用达成一致,并联系电梯服务公司缴费领卡。通知还称,“若业主无法就缴费事宜达成一致意见,我司将根据合同约定,于下周停止提供乘梯服务。”通知由北京华龄安康控股有限责任公司(以下简称华龄安康公司)发出,落款时间为2023年11月2日。
该单元每层住有3户居民。记者自六层向下至二层,逐户敲门和居民沟通,了解电梯停运的原因。六层、五层的几位住户告诉记者,他们是租户,已租住一年多,房主会配合缴电梯费,“我们不知道能住多久,电梯费一次得缴够5年,时间太久了,如果每个月一缴,我们会更愿意。”
今年77岁的李鑫民老人家住四层,曾为该部电梯的安装奔走呼吁,如今电梯停运,老人已很难出门。一听记者提到电梯,老人从床上吃力爬起,一步步挪着助行器将记者迎进客厅。李先生的老伴拉起他的裤腿,只见膝盖处缠着白纱布,“他刚做手术换了膝关节,”其老伴一边说着,一边拉起自己的裤腿,“你看我这腿粗的,关节炎,走路都困难,更别说爬楼了。”记者看到,李鑫民的腿部肿胀、黑紫,其老伴的左腿明显比右腿肿了一圈。
双榆树南里二区,曾为老楼装电梯奔走的李鑫民老人如今难以下楼。“他下一次楼,得挪20多分钟,”李先生的老伴告诉记者,电梯停运后两人尽量减少下楼次数,“爬一次楼就尽量多买菜,平时少吃点儿菜,少下楼。”
老人盼电梯复运望眼欲穿,但又深感无奈。“电梯服务公司让一缴5年,还必须缴够100%,否则不开梯。”李鑫民介绍,之前大家都认同谁用谁交钱,第一个五年计费期,家住五层的马连枝老人一人出了4份钱才确保缴齐了费用,但老人去世后房子要出售,其家人不愿承担更多的费用,现在到了第二个五年计费期,于是大家需分摊这4份费用,“大家觉得电梯费太高,我俩这退休金也摊不起。”
老人称,还有一个原因是大家认为一次缴5年的费用时间太长,“房子、人员变动很大,以后是什么情况谁也说不清楚,很多人希望一年或两年一缴。”
目前该单元有多少居民不缴费?若电梯运行每家又该分摊多少费用?对此,不少居民称不知情。“之前街道、社区还牵头同电梯服务公司协商过两次,可电梯服务公司坚持100%缴费,否则停梯。大家一听还要多分摊,就没下文了。”多名居民希望电梯服务公司缩短缴费周期,或是能降低费用为居民减轻分摊压力。
对于居民的呼吁,华龄安康公司联合创始人周兵表示,电梯运行成本是固定的,若每部电梯运行再缺资金,或是有居民想将缴费期缩短,就很难保持电梯正常运行。“目前,属地街道、社区都在积极协调,不缴费居民已减至两户,我们也会尽快推进电梯复开工作。”周兵说。
都市馨园
补充协议堵上违约漏洞 电梯停运近5个月后重启
同双榆树南里二区的电梯情况相似,位于东城区的都市馨园也遭遇了近5个月停梯。负责该小区电梯运营的也是华龄安康公司。
都市馨园小区内,电梯停运近5个月后重启。5月22日14时许,记者来到都市馨园,只见电梯服务公司项目负责人卓宁宁手里拿着几枚红色钥匙扣,来到该小区20号楼2单元前,将钥匙扣贴上电梯开关,电梯门缓缓打开,她走进轿厢,按动楼层按钮,逐层查看电梯运行是否存在问题。
电梯内仍贴着《电梯缴费履约通知》,内容显示该部电梯首个五年乘梯服务于2023年11月14日到期。就乘梯费用问题,该公司曾于2023年11月25日、12月9日及12月30日在小区内开会沟通,但均未就收费问题达成一致。该通知落款时间为2024年1月7日。一周后的2024年1月14日,该部电梯停止服务。
5月22日14时30分,电梯服务公司与缴费居民就电梯服务签约仪式在社区文化活动室进行。现场,前来签约的8位居民人手一份《电梯设备服务合同补充协议二》,一边看一边向周兵咨询,周兵指着补充协议解释,“接下来的15年,大家不用再担心因缴费分歧而停梯了。”
补充协议约定了违约追责事项,确保计费周期不停梯。据了解,该单元一共六层,每层4户。在首个五年计费期,一共有16户居民分摊了自二层以上共20户居民应缴的电梯费用。随着首个五年计费期的结束,有8户居民表示不再缴费,这意味着只剩下8户居民缴纳电梯费,“这次我们比上次多缴7000多元,一共小两万元了。”一位居民说。
因停运多时,电梯外已被贴上了小广告,“看着都心疼,我看到后就给铲了。”该单元居民王来平告诉记者,最初大家都嫌分摊数额大、缴费周期长,居民对今后的电梯运营也有分歧。但电梯服务公司坚持按照服务合同约定执行,楼上老人又迫切需乘电梯下楼,“我们多次找电梯服务公司协商,一点点磨,最终双方相互让步,才碰出了这个解决方案。”
新方案规定,8户居民负责缴纳100%电梯费用,电梯服务公司不再停运。双方还签订了《电梯设备服务合同补充协议二》。“这个协议补上了之前合同的漏洞。以前的合同是捆绑式缴费,假如有居民不愿缴费,其他居民又不愿为此分摊,就会导致电梯停运。但此次补充协议补上了追责条款,公司同每位居民约定,假如居民不缴费,公司可通过诉讼途径,追究该居民的法律责任,而不会影响其他居民用梯。”周兵一再给居民解释。
据介绍,电梯服务公司曾于2018年1月4日和居民签订过《电梯设备服务合同》及《电梯设备服务合同补充协议》。记者查看,这两份合同约定了“不参与缴费的业主的费用,须由使用电梯的其他业主分担。”“若实际缴费金额未达到相应服务时段电梯服务费标准总额的100%,缴费用户可选择分摊补齐,或停止电梯服务。”
而此次签订的《电梯设备服务合同补充协议二》明确约定,居民承诺按该协议约定,及时足额缴纳第二、三、四个五年期的电梯使用费,“否则需按照本协议约定支付电梯使用费欠款、延期支付利息和违约金。”
“在签订第一个五年计费期合同时,只想着居民很需要电梯,没想到会出现人员及房产变动情况。此次补充协议我们谈妥了违约追责条款。”针对居民对电梯何时重开的疑问,周兵肯定地回答,“电梯已检查完毕,立即开梯。”
算账
老楼电梯费为何居民嫌贵,公司嫌亏本
记者了解到,北京目前老楼装电梯主要有3种模式:一是由房产单位出资建设,居民按乘梯次数缴费;二是居民分摊资金购买电梯产权;三是电梯由投资方出资建造、运营维保,每部电梯按20年使用期计算,居民每五年缴一次运营费用。“市场上,第三种模式最受欢迎,但没想到首个五年计费期之后会有缴费人数减少导致电梯停运的情况,这也是之前没想到的。”周兵说。
记者查询相关缴费信息后发现,双榆树南里二区3号楼3单元所装电梯除去一层居民不用电梯无需缴费外,在首个五年计费期需要支付电梯公司18万余元,每层三户,应由15户居民分摊电梯费。根据不同楼层不同比例核算,自二层至六层,每户居民缴纳费用为4千余元至1.9万余元不等。
“在首个五年计费期,因为有3户邻居未缴费,家住五层的马连枝老人主动承担了该笔费用,连同其自己应缴份,一共交了5万余元。”居民刘女士告诉记者。进入第二个五年计费期,因马连枝老人已离世,家人要卖房也不愿缴费,这5万余元需使用电梯的居民再行分摊,“至今也没人告诉我们,大家需分摊多少。邻居们都想只缴自己那份。另外,计费周期为5年,其间人员变动、房子租售不同,使用电梯的意愿也会变化,所以大家更不愿分摊。”
都市馨园20号楼2单元共6层,每层4户,除去一层,共有20户居民需要缴费。在首个五年计费期,16户居民一起分摊了20户的费用。而在第二个五年计费期,又有8户因人员、居住情况变动不再缴费。这意味着电梯运行总费用需由8户居民分摊。
《电梯设备服务合同补充协议二》显示,此次签约已确定了未来第二、三、四个五年计费期电梯使用费。四、五、六层共8户居民所缴的电梯费用自1.8万至2.7万余元不等,加上华龄安康公司所垫付的2万元,此次第二个五年计费期电梯费用总额为20万元。“我家住5楼,我算了一笔账,五年一共支出2.3万余元,每天需支付电梯费12元。但账也不能光从钱上算,现在我妈想下楼遛弯儿晒太阳,就能下楼,我觉得值。”居民王钢说。
该补充协议还显示,居民所缴纳的电梯费包括运营服务费及电梯建设成本等。针对有居民嫌缴费太高一事,周兵称这已是电梯加装及运行所能控制的成本价,“一部电梯投入近百万元,扣除政府补贴后,仍需公司投资40余万元。电梯建成后每年运营还需要支付电费、维保等各种费用,20年运营期的这些费用测算下来,也不下30万元。一部电梯总支出为72万元,而电梯服务公司一共收入才80万元,若电梯运行缺少资金,电梯运营的各项工作质量就缺乏保障,严重者可能影响电梯的正常运行。”
周兵称,老楼电梯作为房屋附属设施,不仅方便了全家人上下楼、改善了生活品质,同时还提升了房产价值。如果房子出租或出售的话,电梯房肯定更受市场欢迎,租售价格也相对高些。随着大量加装电梯建成,健康运行成为未来制约加装电梯的关键。周兵建议,既然加装的电梯已成为老楼不可拆卸的附属设施,其运营与维护若能纳入物业服务,以及落实在既有房屋买卖合同的标准文本中,从而为老楼电梯的可持续运行予以保障。
专家建议
做好预判,确保电梯可持续运行
针对老楼电梯因缴费分歧停运的问题,社区治理专家陈凤山指出,老楼加装电梯作为新探索,初期肯定会有未预判到的问题,“之前都没有经验,居民和电梯服务公司对未来遇到的各种问题无法充分预判,自然难以在电梯安装合同中对可能出现的争议提前做出全面的安排。”
陈凤山认为,北京市相关部门对如何推进既有多层住宅加装电梯,在多方面都出台了较为细致的规定,但是这些文件主要解决的是促进建设的问题,对于管理和运行的规定还较少。以《北京市既有多层住宅加装电梯操作指引(试行)》为例,其中有不少示范文本,但是缺少如何服务电梯运行的合同示范文本。
就多层住宅加装电梯这项工作而言,从全生命周期的角度看,组织业主协商和解决资金来源、实施电梯安装只是其生命周期的开始。一部电梯的有效运行时间在15至20年,后续涉及到的运行维护、设备保养以及大修和更新,都需要更为充分的考虑。
而且这些需要加装电梯的老旧房屋,很多业主是上了岁数的老年人,难免会遇到生病住院、住养老院或儿女接走赡养及老人去世等情况,这也会涉及后续的出资和意见征集问题,而这些都应在合同中做出预判和安排。
陈凤山说:“如果有一户居民没有完成缴费,电梯就停运,这对那些已经完成缴费的居民是不公平的,甚至涉嫌侵害缴费业主的权益,亟需政府示范文本予以规范。”
都市馨园小区电梯重启,为正处于停梯状态的其他小区带来了借鉴。电梯服务公司和居民及属地政府应尽快完善协商机制,通过补充协议等方式,避免再发生停梯问题。
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