近年来，融资租赁行业严监管政策频出。

原银保监会于2022年2月11日发布《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题的通知》（银保监办发〔2022〕12号），监管重点是“加强构筑物作为租赁物的适格性监管”，核心监管目标是防控地方政府利用融资租赁渠道违规融资，新增地方政府隐性债务。

2023年7月25日，国家金融监督管理总局出台了“149号文”，即《关于进一步做好金融租赁公司监管工作的通知》。监管重点是“严禁开展非设备类售后回租”，核心监管目标是防控将售后回租业务异化为抵押贷款业务。

国家金融监督管理总局于2023年10月27日发布“金规8号文”，即《关于促进金融租赁公司规范经营和合规管理的通知》，要求规范融资租赁经营行为，即提升服务实体经济专业能力、规范租赁物及租赁业务模式、优化租赁业务结构和强化租赁物价值评估管理。

上述监管重点实质上都剑指融资租赁行业“类信贷”业务，抓住了融资租赁行业回归本源的核心点，即租赁物。

有监管就要有落实。从国家金融监督管理总局公布的2023年对金融租赁公司的行政处罚信息来看，金融租赁行业全年涉及25家金租公司被处罚，共收到63份罚单，其中涉及租赁物不合规事由的罚单40份，占比高达63%。主要处罚事由包括“租赁物所有权存在瑕疵”“未取得租赁物所有权”“低值高买租赁物”“以在建工程作为租赁物”“租赁物适格性不合规”“未按规定将租赁物纳入构筑物类别”“租赁物管理未整改到位”等。

不难看出，金融监管总局乃至国家在坚定不移引导融资租赁业回归本源，做真租赁、真做租赁。另一方面，近年来，因租赁物不实而被法院判定为“名为融资租赁实为借贷”的案例也屡见不鲜，融资租赁公司因此产生的业务风险和债权损失不容忽视。

租赁物如此重要，那什么样的租赁物是符合法律和监管要求的呢？

适格租赁物的规定

我国《民法典》合同编中未对租赁物作出明确定义，但是物权编中的物权设立、转让等规定，是实践中确定租赁物权属的重要依据，也是确定租赁物是否合规的重要参考。现行《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。

融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押，权属存在争议，已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。

根据上述法律法规的规定，结合金规8号文等监管要求，合规租赁物需要满足以下要素：一是租赁物必须为有形物，物理形态和使用功能已经形成，且不属于法律禁止或者限制流通物，且为非一次性使用的消耗物。二是租赁物必须权属清晰，所有权无瑕疵。即租赁物上未设置所有权保留、抵质押、司法强制措施等权利负担。租赁物权属清晰是指租赁物所有权归卖方或承租人所有，这是出租人取得租赁物所有权的前提条件，也是维系租赁关系的根本，如租赁物存在上述权利负担，则影响出租人对租赁物所有权的取得，进而影响租赁关系的认定。三是售后回租业务租赁物范围严格限定为设备类资产，金租公司不得以乘用车以外的消费品作为租赁物。

负面租赁物清单

明确了适格租赁物，那么在业务开展中如何有效控制租赁物风险呢？建立负面租赁物清单是一个直接有效的方法，在此基础上，加强租前、租中、租后租赁物管理，可有效控制租赁物风险。

对现行有效各项政策制度中禁止介入的租赁物归纳如下：

构筑物资产：道路、市政管道、水利管道、桥梁、坝、堰、水道、洞、管网设施，非设备类在建工程、涉嫌新增地方政府隐性债务以及被处置后可能影响公共服务正常供应的构筑物。

低值易耗品：油漆、建材、办公桌椅、报刊书架、纸张、一次性用品等。

不产生收益和产权难以转移、难以处置的资产：古玩玉石、字画，难以单独处置的电梯、消防设备、新风系统、强弱电设备等大楼附属设施。

单独的无形资产：土地使用权、收费权、商标权、专利权及单独存在的软件等。

存在权利负担的资产：处于海关监管期内，且未取得海关同意转让的设备、租赁物上设有所有权保留、抵质押、司法强制措施等权利负担。

法律禁止或限制流通物：军事装备、武器弹药等。

法律法规规定的其他禁止作为租赁物的情形。

租前：重视租赁物的调查

租前环节选择好适格租赁物是融资租赁业务成功的一半。遵循法律法规及相关监管要求，对照负面租赁物清单能快速选定租赁物，但更重要的是在具体项目中落实租赁物是否合规。可以按照如下三个步骤进行：

一是现场调查。现场调查拟作为租赁物的资产，证实其真实存在且能产生收益，找到租赁物能区分于其他物的特定要素。拟租赁资产在成为融资租赁标的物之后，必须唯一、特定，有具体明确的指向，能够通过登记公示的方式实现与其他物的区分。

二是拟定租赁物清单。根据现场调查掌握的情况，拟定租赁物清单，能区分其他物的要素要重点描述。如名称、规格型号、出厂编号、发票号码、固定资产编号、生产厂商、购置日期、四至位置等。对于一些特殊的租赁物，需拿到相应合法性文件、合同、竣工证明等文件，并在清单中注明。

三是排除其他权利负担及重复融资。根据拟定的租赁物清单，调查租赁物不存在转卖、出租、抵押、质押等处置的情况，在中登网进行查重，确保租赁物未被拿来重复融资。

租中：核实租赁物的管理

租中环节需要对租赁物确权和确值，这是租赁物管理的重点和难点。

一般情况下可以从项目资料、租赁物及合同确认租赁物的所有权和价值。项目资料方面，从承租人的设备购买合同、付款凭证、购买发票、固定资料清单等交叉验证确定租赁物权属，收取上述资料复印件并加盖承租人公章，作为租赁物权属及价值确认的证据。实物设备方面，项目管理人员现场核实租赁物设备与相应资料是否一致，检查设备是否张贴租赁或抵押的标识，确保租赁物真实存在。合同方面，放款审核人员对租赁物清单中的设备名称、规格型号、发票号码、生产厂商等信息与发票（或评估报告）进行形式审查，确保信息一致。

在确认租赁物所有权和价值后，出租人需要获得由承租人出示的《租赁物接收证书》《租赁物所有权转让确认书》等文件，承租人书面确认租赁物已验收合格并接收，所有权归属出租人所有，并在中登网进行登记，登记内容和信息达到合理识别租赁物的程度，保证出租人在租赁物重复融资情况下的合法权益。

保险是融资租赁业务重要的一个组成部分。为防范租赁物在运输环节、生产环节以及自然灾害和意外事故等情形下毁损灭失的风险，减少损失，需要对租赁物在租赁期内购买保险，以保护融资租赁交易各方当事人的利益。

此外，租赁期一般为3-5年，有的长至10年，出租人因不直接占有租赁物，仅仅依靠登记无法有效对抗善意第三人。出租人可通过在租赁物机身显著位置张贴公司标识的方式，尽可能地对租赁物权属进行公示。

租后：巡视租赁物的状态

租后关注租赁物的状态是必不可少的环节，可对租赁物进行非现场检查和现场巡视。

租赁物非现场检查。针对不同类型的客户，如央企、国企、民企等，同时考虑到本金余额的多少等制定不同频率的检查要求，进行差别化检查。通过科技手段，远程监控租赁物生产运转状态。借助企业信用查询软件、中登网等核查承租人是否有新增融资租赁登记、动产抵押等情况，及时了解租赁物被重复融资的可能。当租赁物发生变更等情形时，及时在中登网进行变更登记。

租赁物现场检查。检查人员根据检查频率要求，结合承租人实际情况赴承租人所在地现场巡视租赁物，除了解企业经营、负债等情况外，重点关注租赁物情况，如租赁物的使用状态、维护状态、资产抵押状态、市场价值变动、租赁物铭牌是否完整等。

选取适格租赁物，做好租前、租中、租后租赁物风险管理是回归租赁本源的核心，亦是融资租赁公司在当下竞争激烈的市场环境中存活乃至可持续发展的核心竞争力。做真租赁、真做租赁，要从管好租赁物风险做起。

本文来源于中建投租赁 作者：王冬