在德国买房比租房划算吗？现在是德国买房的最佳时机吗？这是投资者最近常提的问题。

看完这篇攻略，了解德国购房会经历的流程。

1. 需求调研

在买房之前，投资者首先要考虑是否需要买房，买房的目的，还有对理想房子的要求。

不论是投资和自主，德国房产都是非常合适的。读者应该根据自身的情况，选择合适的房产。如果你定居德国，自主房无疑是你的第一需求; 如果你只是旅居德国，几年后会回国，德国同样会有许多带包租服务的楼盘适合你。

如果你在德国会呆上3年，那你就可以考虑购买一自住房。在德国，自住房住满3年，就不会有投机税。

对于投资用途的房产，投资者最好计划拥有10年，来避免投机税。

2. 学习房产知识

只有扎实的房产知识和对德国房产市场一定的了解，才能帮助你更快，更好的选择适合自己的房产，才能避免很多德国买房的坑。

学习德国房产知识，有不同的来源和渠道：

中文渠道，比较推荐：

• 德国房产网（https://www.germanimmo.com/），文章很多，覆盖了房产交易的流程、税费计算、房产贷款、德国生活等。

德文的渠道有很多来源，如果你会德语我比较推荐immowelt的德语频道，原原汁原味的房产知识：

• Immobilien-Ratgeber - Nützliche Infos & Tipps zu Immobilien

3. 准备贷款

在了解房产知识的同时，你必须了解德国贷款，除非你是全款购买。

在德国贷款有不同的方式，你可以直接找银行贷款，也可以通过专门的贷款经纪人贷款，不过值得注意的是，德国的贷款经纪人通常都是免费的，他们直接从银行获得佣金。

如果你不会德语，最好通过贷款经纪人来申请贷款。

通过贷款经纪人，第一是不会影响信用分，第二是可以同时获取多个银行的贷款方案，推荐的贷款经纪人有：

• 德国房贷网，德国最大的中文贷款平台，针对还没有永居的或者没有德国收入的申请人，能提供有效的贷款方案。如果你在申请时还没有获得德国居留，那直接找他们会让你节约大量的时间。

• 德语的贷款经纪人有很多：比如CHECK24，Drklein, Interhyp等等，通常提供同质化的咨询服务。

如果你德语不错，可以直接问自己的银行申请贷款，常见提供贷款的银行有：

• Sparkasse, Commerzbank, Volksbank等等。

• 建议不要问询太多的银行，因为会留下贷款咨询记录而影响信用评分。

• 80%的德国人通过贷款经纪人申请贷款

4. 找房

德国最大的几个房产中介网页：

华语德国房产平台：

• 德国房产网：https://www.germanimmo.com/

• 支持中文，房产聚合搜索，地段评分

德语德国房产平台：

• http://www.immobilienscout24.de

• http://www.immowelt.de

在选房时，买家要注意几个要点：

① 注重房产地段、周边环境。好地段的房子，往往意味着良好的周边基础设施，比如医院、超市、公共交通、甚至还有良好的绿化和公园等等，这样的房产也具备较大的升值空间。

② 注意是新房还是旧房：

新房的优势在于交房后一般有5年保修期，如果是kfw节能房，还可以申请kfw贷款补助。新房在建造期间还跟开发商沟通，按照自己的偏好挑选建材。缺点是等待交房入住的时间长，价格相对较贵。

旧房的优势在于价格相对较低，相对容易地挑选到最心仪的地理位置，老建筑具有较深的文化底蕴和美学价值。缺点是由于德国人工费昂贵，若进行重新装修，或者小范围的改造，旧房的装修成本较高。

5. 看房

选房之后，就是看房。除了看房本身之外，看房还要仔细审阅房屋相关文件，比如带有标尺计量的户型图、产权土地划分、建房描述、能源证、业主大会会议纪要等。

如果是全款的买家，最好自己在看房前就提前预约好Baugutachter房产评估师房产一起看房。尤其是二手房，因为德国潮湿，墙体是否被霉菌或水侵蚀，房屋框架是否倾斜，房屋通风是否合理，作为一个外行人，是看不大出来的。房屋一但被霉菌侵袭，这可不单单是要花钱维修墙体的事，更会危害居住者的健康。

作为一个贷款买家，看完房屋对房屋满意的话，就可以和你处理银行信贷的工作人员联系申请购房贷款。贷款机构也会对于房产本身进行价值评估的。毕竟，一旦贷款申请人无力偿还贷款，银行是要收回房子的，他们需要知道房屋价格是否合理，以及房屋以后一些潜在的风险。值得一提的是，在德国买房也是可以砍价还价的哦。当然一些比较抢手的房源也会出现加价竞价的现象。

6. 预定

当你看完房，觉得各方面条件都不错，就可以考虑签约订房（Reservierung）了。特别提示一点，有贷款需求的购房者，一定在签约定房前就事先准备好自己的个人申请材料，以及准确了解个人信贷情况。

如果通过中介或其房产销售机构购买的房屋，需签订预定合同，缴纳一定费用。预定费用可能会在房屋付款时抵用为房款或中介费，也可能在购房后如数返还给买家。通常签订了预订协议，缴纳预订费以后，中介会将房屋广告撤离，不会再让其他买家查看你所想购买的房屋。此时中介就会将你们的预定合同与卖家买家信息发到Notar公证员处起草房屋购买合同。

7.公证

对于从私人卖家手中购买房屋的买家，则需要自己联系公证，卖家需向他提供房屋信息，银行需要提供你的贷款资料。

公证员收到购买的申请后，会开始在地产登记簿核实房主信息，起草购买合同，一般需要一到两星期。合同拟定完毕，会发与买卖双方与中介处，各方提前查看合同内容。如无异议公证处就会与各方预约时间在公证处签订购房合同（Notar Termin）。

8. 支付款项

签订完合同以后，买房者会陆续收到各方的付款信件，需保持信箱通畅。需要支付的款项有以下几项：

• 1. 房屋本身的成交价

• 2. 德国房产经纪人佣金

• 3. 公证费用和登记费用

• 4. 不动产购置税

如果您想了解更多买房需要支付的款项可以点击这里：买房要付哪些钱。

9. 产权过户

过户登记有两个步骤：

第一步：预登记（Auflassungsvormerkung），在合同公证（Notar Termin）之后发生。在签署购房合同之后，公证人就会向土地登记局（Grundbuchamt）申请，在土地登记簿（Grundbuch）中做预登记。

预登记是出于对买方权益的保护，在买家购房过程中或是新房项目在建的过程中，由于购房流程尚未完成，资金尚未到账或是新房尚未建好，买家还未正式取得产权的时候，通过预登记，买家就获得了一种物权上的“保证”，保证买家优先获得该套房子的产权。该预登记会被记载到土地登记簿以此锁定这套房，以保证卖家不能重复销售，保护买家的权益。

第二步：产权转移（Umschreibung），在卖家及卖家贷款银行（如果出售的房产仍有的抵押贷款）确认收到房款后发生。

在买家支付了全部的购房款项及相关税费，公证人确认全部到账之后，会到当地土地登记局申请将产权转移给买家。更改完成后，买家就可以在土地登记局找到自己的房屋产权。

10. 验收交房

如果您是购买期房，开发商会在买家缴纳在最后一笔房款之前，通知您去验收房子。如果在验房的过程中发现房子有瑕疵，需要立即告知开发商。开发商在修缮之后会再次邀请买方查验。在买方支付完最后一笔房款之后，开发商会安排房屋钥匙及相关文件的交接。

如果您购买的是二手房，在付清房款之后，卖方就应安排交钥匙。在交接房产前，建议您再次回顾一下您的购房合同，以合同上表述的房屋状态作为房屋检查的参考，除了检查房屋客观性的质量以外也请同时检查是否与购房合同中描述的一致。在检查过程中如果发现有任何问题，均需详细记录并拍照留证，并由交房时在场的所有人签字确认。