回迁房不可不知的细节：保障拆迁户回迁安置自身权益。回迁房，作为拆迁户安置的重要方式，涉及诸多关键问题。本文将深入探讨回迁房的产权问题，包括产权性质、归属以及确保产权合法性和安全性的方法。关注回迁房的质量标准，从建筑质量、装修标准到配套设施，全方位剖析。交付时间、回迁房的选址和规划、面积和户型设计是否合理，是否满足居住需求同样是重点话题。最后，了解回迁房的交易限制，明确转让、出售等方面的规定，有助于拆迁户做出明智决策。

一、回迁房的产权问题：讲解回迁房的产权性质、产权归属以及如何确保产权的合法性和安全性。

1、产权性质：

通常情况下，回迁房的产权性质与普通商品房类似，被拆迁户拥有合法的房屋所有权。

2、产权归属：

回迁房的产权归属于被拆迁户，确保在相关拆迁协议和法律文件中明确规定产权归属。

3、确保产权合法性和安全性的方法：

审查相关文件：仔细查看拆迁补偿协议、购房合同等法律文件，确保其中包含关于产权的明确规定。

寻求专业法律意见：咨询专业的拆迁律师，确保自己的权益得到合法保护。

办理合法手续：按照规定办理房屋产权登记手续，确保产权得到正式确认。

关注开发商资质：选择有良好信誉和资质的开发商，降低产权风险。

保存相关证据：保留与回迁房相关的所有文件和通信记录，以备不时之需。

二、回迁房的质量标准：被拆迁户应关注回迁房的质量问题，包括建筑质量、装修标准、配套设施等方面。

基础结构：地基稳固，建筑结构安全可靠。

施工工艺：施工过程符合规范，无明显瑕疵。

材料质量：使用合格的建筑材料，保证房屋的耐久性。装修标准：

墙面、地面、天花板：平整光滑，无裂缝、空鼓等问题。

门窗：安装牢固，密封性良好。

卫生间、厨房：防水处理到位，设施齐全。配套设施：

水电燃气：供应稳定，布局合理。

供暖制冷：满足季节需求，效果良好。

电梯：运行平稳，安全可靠。

三、回迁房的交付时间：讨论回迁房的预计交付时间，以及如果延迟交付，被拆迁户的权益保护。

1、预计交付时间：被拆迁户有权了解回迁房的预计交付时间，这有助于他们规划自己的生活。开发商通常会在拆迁协议中明确约定交付时间。

2、延迟交付的原因：可能包括施工进度延误、资金问题、政策变化等。了解原因有助于判断延迟是否可以避免或缓解。

3、权益保护措施：

明确违约责任：在拆迁协议中明确约定延迟交付的违约责任，如赔偿标准、赔偿方式等。

定期沟通：要求开发商定期向被拆迁户通报工程进度和交付情况。

监督施工进度：被拆迁户可以通过合法途径监督施工进度，确保工程按计划进行。

维权途径：如果开发商严重违反协议，被拆迁户可以通过法律途径维护自己的权益。

4、补偿和安置措施：在延迟交付期间，开发商可能需要提供适当的补偿和安置措施，如临时住房补贴、租金补偿等。

四、回迁房的选址和规划：分析回迁房的地理位置、周边环境、交通便利性等因素。

1、地理位置：

就业机会：靠近商业区或产业区，提供更多就业机会，方便居民工作。

生活便利：周边是否有超市、医院、学校等生活设施。

发展前景：所在区域的未来发展潜力，是否有升值空间。

2、周边环境：

生态环境：绿化程度、空气质量等对居住健康的影响。

噪音污染：是否靠近嘈杂的道路或工厂，影响居住质量。

安全性：周边治安状况良好，居民生活更有保障。

3、交通便利性：

公共交通：靠近公交站、地铁站等，便于出行。

道路交通：交通是否拥堵，道路规划是否合理。

出行成本：交通便利可以降低居民的出行成本。

4、社区配套：

教育资源：学校的质量和数量，关系到子女的教育问题。

休闲设施：公园、运动场地等提供休闲娱乐的场所。

社区氛围：社区的文化和生活氛围，影响居住体验。

5、与城市中心的距离：

繁华程度：距离城市中心较近，能享受更多的城市资源。

房价水平：对回迁房的价值有一定的影响。

五、回迁房的面积和户型：涉及房屋的实际面积、户型设计是否合理，是否满足被拆迁户的居住需求。

1、实际面积的准确性：确保回迁房的实际面积与合同中约定的面积相符，避免出现面积误差。

2、面积的测量方法和标准：了解面积测量的规则和依据，以确保测量的公正性和准确性。

3、户型设计的合理性：

功能布局：各个房间的布局是否满足生活需求，如卧室、客厅、厨房等的位置和大小。

采光与通风：保证良好的采光和通风条件，避免阴暗潮湿的环境。

空间利用率：是否充分利用空间，避免浪费。

4、与周边房屋的比较：参考周边其他回迁房或商品房的户型设计，评估自己回迁房的优势和不足。

5、居住舒适度：考虑房间的朝向、视野等因素，对居住舒适度的影响。

六、回迁房的交易限制：介绍回迁房在转让、出售等方面的限制和规定。

依据《城市房地产管理法》的规定，回迁房的所有权人，取得回迁房完整产权的，就可以买卖回迁房，但回迁房有不准交易的情形除外，如：依法收回土地使用权的；权属有争议的等。

一般来说，回迁房属于经济适用房，按照规定5年内不得上市出售，5年后可以上市出售或者是转为商品房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。如果回迁房的房产证下来了，一般满五年就可以进行交易。对于拥有全部产权且已办了产权证的回迁房在买卖时，购买者一般只需要查验房屋所有权证、产权所有人身份证明便可进行交易。本文来自北京京平律师事务所。