万科的最大问题不是一年内能否还得上贷款,而是销售不行,但这事儿,万科决定不了,取决于大环境。

作者:今纶

万科处在风口浪尖上,很多人担心它爆雷。从新闻看,有这种猜测也很正常,但这真的会发生吗?

我们拿数据说话,这样比较有说服力。

01 万科今年没啥事

为什么有些人猜万科会爆雷?

看一下数据:

根据Wind数据统计,截至3月12日,万科境内债券余额为640.16亿元,境外债务总额在25.95亿美元,如果按照最新汇率7.1762换算,合计国内外债务规模约826亿元。

▲图源:Wind

动不动就有几百亿要还,看起来确实很吓人。

那么,有没有还债能力?还不还得起?

万科最新财报数据显示,截至2023年9月30日,万科在手现金1036.8亿元,较2023年年初下降24.4%。

短债477.4亿元,现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。从目前万科方面公开的信息来看,业内普遍认为万科的财务及发展状况都足以应对目前的债务问题。

简单来说,短期没啥问题。

3月11日,万科一笔发行规模6.3亿美元的中期票据到期,相关偿债资金在3月8日便已到位。

市场信心短期企稳。

结论一:今年应该没啥事。

02 万科很努力,但没啥用

不过,某些让人揪心的消息一个个传来,让人很难安心:

3月12日,YY评级发布消息称,有12家商业银行正在筹集高达人民币800亿元(按当天汇率计算为115亿美元)的贷款,以帮助万科偿还到期债券。万科目前正在为符合条件的银团贷款准备担保,根据万科公共债券到期情况,银团贷款余额不超过500亿元。

万科企业评级也被穆迪下调为垃圾级。

所以,虽然大家都知道万科是优等生,但大环境如此,优等生又如何?

看看万科的成绩单,万科去年前2月合同销售金额587.5亿元,万科今年1至2月合同销售金额334.7亿元,同比下降43%。万科怎么办?

不是万科不努力,而是努力效果也不大。

说回前面那个800亿,对于媒体问询,万科方面未予置评。上述所涉及银行机构也暂未公开回应。业内人士认为,“800亿元的贷款全部为新增贷款可能性不大,判断有部分是长短债置换。”所以,如果这800亿搞定了,万科一年内问题不大。

万科的最大问题不是一年内能否还得上贷款,而是销售不行,但这事儿,万科决定不了,取决于大环境。

毫无疑问,很多力量想救万科,我们也希望万科能过这一关。

但是,情况就是这么个情况。

结论二:万科很努力,但没啥用。

03 万科如何自救?

万科大概率是从这几个方向突破以自救:

第一,发长债换短债,让自己的压力平抑一下,长债的利息不会高,政策也会支持,就是要找抵押品。

第二,加速抛售优质资产。万科在折价26.3%出售上海七宝万科广场后,又向深圳国企出售了旗下公司的股权。万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司已于1月30日将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权出售给深圳市投资控股有限公司。

那些说深圳不救万科的,应该看看这个新闻。

数据显示,2020年,万科总土地储备面积为16202万平米,2022年为11853万平方米。到了2023年10月,土地储备面积依然有超过1亿平方米。这太多了!

怎么办?一二线城市优质核心的还是可以有序缓慢开发。其余的,能甩卖的就甩卖,能合作的就合作,能放一放的就放一放。以时间换空间,慢慢消化土地储备也是一个无奈之举。

第三,开源节流。地是不能买了,营销等软开支已经减下来了,接下来一定规模的裁员减薪是不可避免,而且必须循序渐进。

wind平台统计的数据显示,2022年,万科集团的员工有131817人,较2020年高点的140565人减少了8748人。未来,万科的员工降到10万以下是大趋势。

区域合并还在进行中:近日,万科集团内部开启了新一轮组织架构调整。此次万科南方区域调整较大,多个城市公司合并,原来的12个城市公司缩减至了8个。

万科曾经年销售达到6000多亿,以后缩小到600亿也很正常,但愿不要爆雷,不爆雷就是胜利。

里面有几个变量

深圳到底在多大程度上会继续力挺万科?这个月的态度和明年的态度可能会不一样。

一线城市深圳、广州会彻底放开限购吗?杭州已经放开了。如果广深彻底放开限购,北京、上海继续优化限购,对房地产肯定是利好,这种可能性是存在的。至少可以卖一批房子,缓解压力。

银行会在多大程度上力撑万科这种国企股份占大头的优质地产公司?

这些变数对万科能否渡过难关,影响深远,所以,现在说万科一定会爆雷还是有点早。

不过,各方股东都要做好心理建设,房地产需要很长的时间来休养生息,相信大家都有这个共识。

猜测一下万科的未来:做一个中型或者小型的公司,活着就好,活着就有希望。

现在来看万科在2018年喊出的口号“活下去”,就知道这家公司确实是有一定前瞻性和危机感的,但是,大势之下,谁也无法抵抗。

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