最近，西安港务区秦汉大道以北项目建面约129㎡以下面积住宅取消露台设计的消息不胫而走。

AI君咨询港务置业顾问后得知，虽官方没有出台相关政策，但确实已悄然实行。

在此之前，泉州、厦门、成都天府新区等城区，就已出台落实立体生态住宅(第四代住宅)的政策或意见。

别的城市在鼓励，西安却开始严控，难怪有人会担心西安将取消四代宅。

AI君在仔细研究各地政策之后，有了新的发现。

其实，西安这次只是小范围收紧，未来至少今年四代宅还会是楼市主流。

但经此调整，在产品端、政策端、营销端西安可能会有新变化。

而且，这背后透露出的几个问题也很值得我们探讨。

1、西安为什么要开始严控四代宅规范？

2、为什么是港务北建面129㎡以下严控？

3、小面积没了露台赠送，开发商怎么办？

备注：本文仅为AI君个人观点，如有不同意见，欢迎评论区友好交流。

泉州发布试行2年”立体生态住宅"(第四代住宅)，并要求建筑单套套内建筑面积应大于120㎡；厦门要求立体生态住宅套型建筑面积不得少于200㎡，原则上应当临湖、临海、临景建设；四川省天府新区也发布建筑面积超144㎡的住宅中，放可额外设置1处奇偶层错开的挑高阳台，且不计容。

西安为什么要开始严控四代宅规范？

西安是较早一批大范围推行四代宅的城市，据不完全统计，目前西安在售及待售的“第四代住宅”约有35个（不含西咸及周边）。

但因为一直没有明确的相关政策规范，因此四代宅产品形式多样，刚需、改善、豪宅都在做露台，面积赠送也越来越大。

如有的143㎡产品仅露台赠送就超过20㎡。

部分项目在赠送露台的同时，还会赠送阳台、结构飘板或设备平台等不计容面积，整体赠送面积十分可观。

示意图

站在交易双方角度，这么大的面积赠送，购房者得到了不少可利用空间，开发商通过赠送提高了去化率，以及牺牲小利益获取大利益，维持了自家房价的稳定。

看似皆大欢喜，但如果把这些赠送面积，换算成降价或优惠，你会选哪个？

AI君会选择既要还要！

站在市场角度，这些赠送大部分都是属于“偷面积”行为，是“灰色空间”，并不计容。

某种意义上会突破项目原本的容积率上限，不利于市场健康发展，而且随时可能会被取消。

例如，2019年取消阳台，就引起很多人的不满。

备注：2019年西安市规划局发布的《城乡规划管理技术规定》明确要求：建筑物（结构主体内、外）的阳台，露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。

至今，还有网友向AI君吐槽没有阳台是多么的不便。

当然，这种“灰色空间”的调整周期，与楼市行情相关。

当楼市行情好的时候，就会严抓“偷面积”行为，当行情不好，就会放松规范，来刺激楼市。

而且对比来看，泉州200㎡以上面积，临湖、临河、临景的建筑才能做四代宅；成都天府新区建面约144㎡以上才能做四代宅。

西安这次除了向其他城市的政策看齐，推进四代宅设计的规范化，也是在试水阶段，因为从其调整的面积和区域来看，影响范围都相对较小，毕竟如今的市场形势大家都懂得。

为什么是港务北建面129㎡以下严控？

首先，只调整了建面129㎡以下产品。

众所周知，不同面积段客户的需求有很大差别。

小面积段客户，注重房屋的功能性和性价比，露台这种多为观赏性的设计，无法扩充室内空间，利用率相对较低，比较鸡肋，还不如实打实的降价优惠更打动人心。

而大面积改善客户，则会在功能性和价格的基础上，增加舒适度的考量。原有的室内空间已经基本满足需求，露台的存在可以带来另一种生活体验，相当于锦上添花的存在。

从产品功能性来看，建面129㎡一般可以做到三房，实现功能性的一步到位，故可以看做是房屋实用性和舒适性的分界线。

出于小面积实用性考虑，而取消港务北建面129㎡以下露台审批，AI君认为也是此次调整的原因之一。

让开发商可以针对新的政策要求，优化产品设计和销售策略，以满足刚需客群真实需求。

例如，通过提供更多的优惠活动，吸引购房者下单；或者改善产品设计思路，创造更科学更舒适的室内居住环境。

其次，只在港务区秦汉大道以北区域展开。

关于这次调整的面积段、执行区域，住建局可谓用心良苦。

既要有典型楼盘，以反映市场表现，又要控制市场影响范围，港务大道北就是最好的选择。

目前该区域即将入市的楼盘仅有两个，招商揽阅和绿城拾光屿（二期琉光屿）。

一方面市场足够热，且两盘都是大品牌开发，口碑好，可以提供足够的观察样本；

另一方面，这两个楼盘的产品设计都极具代表性。

都是多个地块组成，且通过地块将产品面积段区分，分为改善地块组团和刚改组团，对于市场的反响也更为明确。

例如绿城总占地182亩，其中拾光屿占地93.45亩，打造建面109-129-143㎡产品，首开毛坯1.7-1.8w/㎡。

据了解，琉光屿以大面积的第四代住宅为主。

在产品设计上，以高赠送为主打卖点，不同的是大面积建面约143㎡赠送露台，小面积建面约109/129㎡赠送的是阳台（半赠送）、北向结构空腔。

例如建面109㎡的3室2厅2卫户型，就做到了南北双阳台（半赠送）+近7㎡可利用空间，以扩充室内使用空间，提升竞争优势。

绿城拾光屿建面约109㎡户型分析

招商揽阅总占地215亩，DK1打造建面约100-143㎡产品，放风价毛坯1.6-1.7万元/㎡；DK2打造建面约143-160㎡产品，放风价精装1.8-1.9万元/㎡（价格请以实际公布为准）。

招商揽阅规划图

产品设计上，大面积产品赠送大露台，小面积赠送面积不大，但很聪明的通过高梯户比来降低公摊，还有其他很实用的赠送。

例如，建面约100㎡产品没有露台，得房率高达80%（不算赠送），加上阳台、飘窗（可砸），扩充后室内面积达86㎡，比部分110㎡室内面积还要大。而且是整面落地窗封窗交付（约6.5米的大阳台），赠送很实用。

招商揽阅建面约100㎡户型分析

目前，这两个项目因为距离交大系陆港第四学校很近，且价格都不算高，目前热度不错，其中绿城拾光屿还取得了首开飘红的佳绩。

小面积没了露台赠送，开发商怎么办？

据前瞻顾问数据，2023年西安新房建面100-120㎡面积段成交占比11%，排第二。

虽然可能小面积做露台的不多，但仍有华润、金地、龙湖、保利、绿城等知名房企有120㎡左右带露台产品。

那没了露台赠送作为卖点，开发商就没有办法了吗？

NO！你太小看西安的开发商了。

第一：赠送其他“灰色空间”。如结构连板、设备平台、阳台（半赠送）、飘窗、花池等。

这种赠送策略在西安应用的非常广泛，刚需改善项目都有，如华发利君都荟城央、中建悦庐学府、泰发祥和悦雅境、德通映南山、长安云阙、翠景台三期等等。

第二：多种赠送方式叠加。

如绿城海棠三章，除了露台、阳台、飘窗面积赠送外，交房时阳台会做好地暖，封好阳台的窗户，赠送丰富且实用。

第三：直接点，打折优惠。

如信达雁熙雲著首开95折优惠，目前1#、2#楼优惠清盘中，优惠后均价约1.6万/㎡。

再如年前万科东望最高可打85折，首付15万起，这一套优惠组合拳下来，万科东望去年1-11月以55.41亿成交额成为西安年度项目销售额第一名。

当然，这些只是营销策略，对于大部分人而言，产品设计、物业服务、居住体验才是开发商最应重视的部分。

政策端不会无的放矢，所有的动作都有导向。

这次的小范围试水，AI君认为最核心的目的还是稳楼市。

因为市场主流的改善产品政策依然很宽松，一些“灰色空间”赠送并不受影响。

既能保障了去化，又能保住房价不下跌，还能推进四代宅规范，可谓一举三得。

西安目前房价连涨，是70城中少有的环同比稳定上涨的城市，这在如今的大环境下是极为难得的。

稳楼市，就是在稳信心。房价稳定上涨，就是一条楼市稳定、可以锁定的强信号。

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4.楼市有风险，买卖需谨慎。

5.项目周边学校仅做距离展示，不做上学承诺，请以该项目交付当年学区划分为准。