需求侧改革，正式开始
前段时间，我发了大量文章，专题探讨房地产。
其中，我专门提出一个观点：
楼市需要“需求侧”改革
具体而言，同一个楼市，需要分成若干个细分市场。有的是专门解决住房保障的，有的是解决土地收入的，有的是解决稳增长的。
就是那么“巧”，近期有形之手发布了新“房改”。其中，很重要的两个点是：
加大保障性住房建设和供给
让房子回归商品属性，满足改善型住房的需求
显而易见，有形之手这个组合拳，近乎是直接为我此前的研判强力背书了！！！
我们先来看第一点，加大保障性住房，这个信息量其实很大。
为什么要加大保障性住房？因为，我们现在是拼产业升级，而且是以牺牲企业利润率为代价和前提的。如果劳动力的生活成本很高，则企业利润率更差，后面还如何产业升级？尤其是我们还要跟国外先进制造业国家比“性价比”，干爆人家的产能。这也就意味着，城市住房保障必须砸钱，相当于财政补贴了。唯有如此，我们将来制造业才有升级成功的可能。
大家不要觉得会做7纳米芯片就叫产业升级了，那美国芯片实力更强，为什么制造业还要搞回流？劳动力没有性价比，企业根本没法长期保障制造业的领先优势啊。
所以，这第一点就是为产业升级“保驾护航”，并不是简单的考虑解决住房问题。
但是，这个是会快速放大地方财政压力的。因为，保障性住房的成本很大一块是地方开支，是一种补贴。这也就意味着，如果大张旗鼓搞保障房建设和供给，那地方就需要从品质房的土地财政中获得更多的收入，来对冲建设和维护保障房的较大支出。
即，保障房供给的越好越多，改善型品质房将来涨价空间越大。
有关第二点，说的就是改善型品质房。
所谓的回归商品属性，请大家注意，这个很重要。
既没有说“住”，也没有扯“炒”，而是说商品属性。
这也就意味着，按照市场化的方式定价、交易、持仓。大幅减少不必要的干预，让市场去体现这类房子的真实价值。
过去几年搞的“一二手倒挂”，已经毫无意义和推行的必要。
那么，可以想见，未来品质房，尤其是新房或次新房，将存在价格长期往上行的较大压力。
一方面，这些房子原本就是未来地方土地财政的主要来源；
一方面，大量保障房的开支，也要靠这类土地出让来获得收入对冲；
一方面，未来土地供给变少，优质品质房自然只能“量缩价涨”；
一方面，这其实就是让有实力的朋友多买，成为一个闭环。
很明显，其核心思路就是两个字：
分化
房龄有优势的品质房，未来自然会有自己的价格拉升；至于刚需房、老房子等，那就不一定了。
这不就是我2020年以来一直再说的未来趋势吗？！
但是，请大家特别注意，以上逻辑还是在核心城市才可以兑现。对于非核心城市，直接放弃了。
如果整个改革推进快速，预计几年后大家就会真切感受到较大的价格分化。
这也提示我们，未来楼市持仓的逻辑中，选筹是最最关键的，如何融资反而是其次的。
此外，我们还需要格外小心，或许未来银行对于授信的分化也会非常严重。
强者恒强，依旧是时代的主旋律。
任何举措，不可能同时满足所有利益相关方的所有诉求。这天然导致，眼下的新“房改”只会让居民家庭的财富分化持续推进，这点很重要。
也因此，学会投资楼市的技巧，成了居民家庭保卫自己财富的关键之一。
本质上，这就是后城市化时代的特征。
在其它发达国家的经济史上，早已是一直呈现了。
对于网上不少人大谈所谓“新房改要走新加坡模式，不走香港模式”，我对此高度质疑。
因为，我们目前地方是离不开土地财政的，既然如此，如何走新加坡模式？
再说了，香港也不是没有保障房，只不过没有新加坡那么成功。
看得到的将来，由于中国经济的核心动能依旧是地方财政，这使得土地财政将会长期存在于我们这个庞大的经济体。所谓找到替代方案，那就不要想了。
70多万亿的地方债，以及庞大的城投债，两项加一起就是100多万亿的规模。
而这个地方债务的底部信用资产，全部是押宝在土地财政之上。请问，如何不搞土地财政？难道放任这100多万亿债务不管？
如果真的是这样，要放任多少企业、多少人员、多少基础民生工程不管？
为何我们此前一直呼吁要进行“需求侧”改革？因为，如果把所有人都推向同一个楼市进行赛跑，这是很不公平的。
让有钱的人继续买房，进而贡献财税，通过财政补贴、各种公共项目和公共服务的形式，回补收入一般的家庭；让收入一般的家庭在有住房保障的前提下，可以守住生存成本边界线，从而推升我们的产业升级可以成功。这不正是一个良性循环吗？！
显而易见，本次“新房改”就是一个折中方案，充分显示了中国人的“中庸之道”。
既有对“住”兜底，又不影响土地财政可以走“量缩价涨”的路径。
可以想见，未来全国各地的土地开发规模会长期下行，这是所有发达国家都走过的路。
但是，对于核心城市的品质房，则将走出属于自己的“霸总之路”。
不得不说，中国在楼市这个领域，最终还是要跟国际接轨的。
从制度安排来说，这就是中国楼市制度迭代的3.0版本。
这个版本将会在未来几年逐步显性化，由此也打开新的周期。
也因此，大家真的要重新审视一下手里的房产资产到底含金量多少了。该置换的时候，就要坚决，事不宜迟。
毕竟，时代正在变化！
