自去年供应以来，张村河南岸地块成交4宗地，其中3宗熔断，另一宗以溢价率3.52%被海信斩获。8月18日，张村河以北原大宇地块发布出让公告，起拍价40.6亿元，最高限价17365元/平方米，拍卖时间为9月8日上午10：00。这一地块将是张村河北岸首次供应。
张村河板块高端楼盘扎堆。观海新闻/青岛早报记者 薛雅方 摄
而就在临近拍卖时间节点，9月4日10时，崂山区自然资源局发布公告，S0808-008-2宗地（崂山大宇）地块，网上拍卖开始时间变更为9月25日上午10：00，随后再发补充公告，宣布原大宇地块中止拍卖。该消息一出，立即引发业界关注。
品牌房企进驻张村河
据克而瑞数据统计，今年6月5日，青岛本年度第二批次供地明细出炉，总共14宗，出让时间6月3日—9月3日之间，目前累计挂牌14宗，总建面约122万平方米。累计成交两宗，包括铁建广场旁一宗及城阳崇阳路一宗，总建面7.73万平方米。
8月17日，在青岛二批次供地计划中公布，市北河西预制品厂地块及大水清沟地块挂牌入市，8月18日，张村河以北原大宇地块发布出让公告，拍卖时间为9月8日上午10：00，此次是张村河北岸地块首次供应。
实际上，从去年张村河板块土地出让情况看，已经到了“出地必熔断”的情况。今年4月份张村河046地块上市时，引来9家房企争夺，最终在摇号环节中，该地块被越秀＆青铁幸运斩获。5月30日，张村河板块再次迎来新地块登场，海信、华润、招商、保利4家房企经过32轮竞价，最终海信胜出，成交楼面地价18220元/平方米，溢价率3.52%。
目前，张村河板块已经有海信、华润等品牌房企进驻，各房企拿地后也不断推进建设进程，海信君玺和崂山悦府均已首开入市，建面都是在120平方米以上精装豪宅，价格大都在“4万+”。而此番崂山大宇地块作为张村河北岸拍卖入市的首宗地块，其归属自然受到各方关注。
首宗北岸地块拍卖叫停
据公开资料显示，崂山张村河原大宇地块位于张村河北岸，株洲路以南、新博路以西、规划长沙路以北、新茂路以东，占地面积约8.31万平方米，容积率3.27，商住混合用地，绿化率35%，建筑面积约27.17万平方米，其中住宅建面19.57万平方米，商服建面约7.32万平方米，据此前推介会介绍，地块住宅套数上限1450套。此外，划拨占地面积约4500平方米，建面2800平方米用于建设幼儿园，建成后与区教体局依据协议约定办理交接手续。地块起拍楼面地价15100元/平方米，起拍总价40.6亿元，最高限价17365元/平方米，最高总价46.69亿元。
整体而言，该地块处在张村河水脉智城的重要位置，拥有得天独厚的生态河居资源，同时随着产业更新发展创造市场动能，带动周边交通、教育、商业等配套不断发展成熟，该板块未来潜力可期。然而，如此“重量级”的地块缘何中止拍卖？
记者采访了解到，拍卖中止的原因有多方面，主要在于以下“四高”：首先是地块体量大，拿地总价高，开发周期长去化压力大；其次，起拍楼面地价15100元/平方米价格较高，而北岸的海信璞悦当时拿地价格仅为10448元/平方米。另外，地块商业比例高，容积率3.27也比较高，导致开发商“算账难”。目前，在张村河板块高端楼盘扎堆，密度太高，未来去化压力是一定存在的。同时受市场大环境影响，多个新开盘小区并未出现大家预测中的热销，无疑让开发商有了更多的顾虑，拿地意愿降低。从今年青岛土地市场表现来看，市场依然波澜不惊，除个别优质地块产生溢价外，“底价成交”依旧是土地市场主旋律。
片区发展有更高期待
从青岛的发展路径及产业分布图上看，张村河板块地处青岛东岸城区的核心位置，处于株洲路高科技产业带及金家岭金融聚集区交汇处，是崂山区“四新经济”产业集聚发展的黄金地带。同时，张村河片区是青岛城市更新和城市建设重点攻坚片区之一。区域邻将军山，拥百年花乡枯桃，北侧有众多独角兽企业聚集区。
去年，株洲路、枣山东路等13条道路贯通，今年合肥路、科苑经五路、科苑经七路也将贯通提升，一系列的教育设施也在建设中；再加上宜家、华润万象汇开业，消费购物、吃喝娱乐一应俱全，且与已开通的地铁2号线、4号线无缝连接。而在今年，张村河（崂山段一期）综合治理工程已经开工，将打造28处节点景观，其中就包括为白鹭打造的“白鹭洲”。自然环境加上日渐成熟的商业、教育都让张村河成为主城最为稀缺的住宅用地资源，或将成为未来“最具潜力”的居住区域。
据克而瑞不完全统计，南岸涉宅地主要集中在豪宅聚集的松岭路西侧，这个区域按照2019年控规显示，仅剩下约5宗涉宅地，平均容积率2.82，总建面39.3万平方米，如果按照近三年热销户型170平方米，未来实际供应仅约有2311套。如果规划户型再大一些，供应只会更少。而根据规划，北岸剩余可开发地块25宗，总占地89.3万平方米，总建面约在193万平方米左右。
目前，张村河片区在售项目大多集中在南岸，海信君玺和华润的崂山悦府正在热销，现房青岛印象品及静山悦园持续销售，新盘越秀＆青铁和樾府即将开盘首发。而北岸项目较少，目前只有一个，即海信璞悦。该项目在售面积段在118—154平方米，相对中端改善户型，价格在35000元/平方米左右。周边二手房项目也较少，东北侧中联依山伴城价格在23000元/平方米左右。可见，从在售产品价格、面积段等来看，无论南岸北岸，张村河片区都已经步入改善时代。
来源｜青岛早报记者 刘鹏
