供地可“带方案供应”，山东20条措施推动城市片区综合更新改造
齐鲁壹点2023-08-04 10:49
记者 王皇
4日，山东省政府新闻办公室举行新闻发布会，解读近日由山东省住房和城乡建设厅、山东省自然资源厅等9部门联合印发的《关于推动城市片区综合更新改造的若干措施》。
山东省住房和城乡建设厅党组书记任海涛介绍，《若干措施》立足更新片区资源统筹、系统配套、一体打造，从科学谋划论证、明确实施路径、严格项目管理、强化用地保障、拓宽资金渠道、开展试点示范等6个方面提出了20条推进措施。
加快建立城市体检制度
编制更新专项规划
任海涛介绍《若干措施》明确城市更新中要科学谋划论证。开展城市体检、编制更新专项规划、加强调查评估，精准查找城市在开发强度、住有所居、公共服务、安全韧性等方面的问题原因。同时，对涉及老街区、老厂区、老建筑的城市更新项目开展历史和工业文化资源调查，有效识别更新资源和价值，更新片区调查评估结果作为编制实施方案、生成更新项目的依据。
《若干措施》提出各市、县（市）加快建立“一年一体检、五年一评估”城市体检制度。将城市体检作为开展城市更新的基础。《若干措施》要求各市、县（市）政府依据国土空间总体规划，组织编制城市更新专项规划，通过编制城市更新专项规划，明确城市更新任务目标、更新范围、重点内容、实施步骤和保障措施，增强更新项目的科学性和可实施性，并提出专项规划需要对城市更新与房地产稳市场的协调联动关系进行分析研判。
严防大拆大建
提倡货币化安置和就地、就近安置相结合
《若干措施》还明确了城市更新的实施路径。任海涛说，片区综合更新改造所需资金量大、实施周期长、涉及主体多，需要在政府主导下，选择有实力、有诚信的企业作为实施主体，同时发挥策划、融资、建设、运营等各类企业优势专长，形成合力。
严格实施方案管理。实施主体负责编制更新片区（项目）实施方案，确定“留改拆”对象，严防大拆大建。市级政府确定实施方案评估审查、论证程序和批准机构，经批准的实施方案作为项目启动征收程序的必要条件。涉及房屋征收补偿的，提倡货币化安置和就地、就近安置相结合。
在具体实施过程中，根据片区资源条件，分类采用TOD（公共交通引导）、EOD（生态环境引导）、SOD（社会服务引导）等多种引导方式，分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。因地制宜建设适应市场提档升级需求的住宅产品，落实绿色建筑、超低能耗、装配式、健康住宅等标准。涉及房屋征收补偿的，提倡货币化安置和就地、就近安置相结合。
加强产业导入，引入工业旅游、城市漫游、餐饮民宿、文化创意、社区养老、培训健身、“互联网+”等新业态、新场景，一体化开发和更新改造，增强项目可持续运营能力。
同时，严格项目管理。按照项目化推进的思路，省、市、县（区）分级编制城市更新项目年度计划，入库项目享受城市更新支持政策，实施动态管理。
供地可实施“带方案供应”
容积率、用地性质、建筑高度等可适当调整
《若干措施》强化了城市更新中的用地保障。任海涛说，开展城市更新往往涉及对原有用地性质、规划等方面的调整、优化，《若干措施》在严格执行用地政策、规划管理的同时，设置了零星建设土地与周边用地统一规划建设、“带方案供应”、城镇低效用地再开发等支持性制度，并规定详细规划中容积率、用地性质、建筑高度等可以适当调整的情况。充分尊重现有情况实际，设置了老城区、历史文化街区格局风貌、街巷肌理、绿地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具体要求。
在优化土地供应政策上，《若干措施》鼓励各市按照有关规范和政策文件要求，制定出台工改工、工改商等更新用地政策，在符合规划的“边角地”“夹心地”“插花地”等难以独立开发的零星建设用地，其他不具备单独建设条件的零星建设土地,可与周边用地统一规划建设。
在创新开发运作模式上，《若干措施》提出在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。土地竞得人应严格执行挂牌出让时的条件要求，落实建设时序和运营管理责任，不得擅自变更。城市更新中涉及的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地，可纳入城镇低效用地再开发项目库，按照山东省城镇低效用地再开发相关规定实施。
合理确定规划管控要求。城市更新中不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，不修大马路、建大广场。为保护城市肌理和风貌，更新片区内城市支路可按照现有道路控制，绿地率可按照不低于现状水平控制，建筑密度可按照不高于现状水平控制，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有关保护保留建筑的更新改造和翻建建筑的间距、退让等内容,可在符合有关规范要求前提下，按原有风貌格局控制。
“肥瘦搭配”统筹资源
落实相关减免政策
“片区综合更新改造包括房屋改造重建、基础设施和公共服务设施配套等较多内容，不同类型项目盈利水平差异较大，道路、排水、绿化等基础设施属于纯公益项目，需要搞好项目收益成本平衡，统筹资源进行‘肥瘦搭配’。”任海涛说，《若干措施》提出拓宽资金渠道，通过市场化运作、财政资金引导、金融机构贷款等方式筹集建设资金。
《若干措施》提出，支持社会资本参与城市更新，在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPC等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近期远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。
《若干措施》还明确落实相关减免政策，城市更新项目符合国家、省有关规定的，按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费的征收范围，不得征收城市基础设施配套费。符合省有关城镇低效用地再开发政策的，按有关政策给予支持。
推动试点创新打造示范项目
研究与房地产开发互促共进、良性循环机制
此外，山东还将开展试点示范。结合住房和城乡建设部部署，在城市和片区两个层面试点，探索创新与山东城市特点相适应的城市更新工作制度、实施模式、支持政策、技术方法和管理措施，研究城市更新与房地产开发互促共进、良性循环机制。开展省级城市更新试点片区建设，实施重点区域突破，全面推进土地储备、规划设计、更新建设、产业策划、运营管理等各项工作，形成主体培育、项目管理、资源统筹、要素保障等可复制推广的经验做法。
在项目建设中增强精品意识，坚持高水平高标准，选树一批在统筹谋划、设计创新、技术研发、资金筹集、规范管理、长效运行等方面示范性强、效果突出的城市更新项目，充分发挥示范引领作用，提升更新项目实施水平。
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