核心提示:承租人优先购买权属于债权性质。
案例来源:最高人民法院(2022)最高法执监229号

案情:

1、2021年8月10日,关于申请执行人长城公司与被执行人包装公司一案,法院作出拍卖裁定,拍卖财产包括案涉房屋在内。

2、2013年2月5日,包装公司与万信公司签订《房屋租赁合同》,约定万信公司租赁包装公司56000平方米厂房,租赁期限自2013年2月5日至2033年2月4日止等。

3、2015年3月7日,万信公司与宏源公司签订《房屋租赁合同》,约定宏源公司承租万信公司2160平方米的厂房。后双方多次签订《房屋租赁合同》。宏源公司还提交多份收据,拟证实其已支付房屋租金的事实。

4、2021年8月,万信公司以承租厂房、享有优先购买权为由,提出执行异议,请求撤回拍卖、暂缓执行。2021年10月11日,法院作出执行裁定,以现有证据不足以证明万信公司按约支付房屋租金,驳回其异议请求。

5、2021年10月21日,执行法院作出裁定,确认案涉房屋拍卖成交。

5、宏源公司异议、复议、申诉称:其在法院查封前已租赁案涉房屋,该租赁权应受到法律保护,要求参与竞拍行使优先购买权,请求撤销拍卖并重新拍卖。

裁判理由:

执行法院认为,宏源公司行使优先购买权的前提是其针对案涉房屋成立合法有效的房屋租赁法律关系。但万信公司并未实际履行房屋租赁合同,万信公司不具合法承租人身份,无权出租案涉房屋,宏源公司与万信公司未建立合法有效的房屋租赁法律关系,宏源公司不具有优先购买权。裁定驳回宏源公司的异议请求。


四川高院认为,即使宏源公司享有案涉房屋的优先购买权,其优先购买权并不因执行法院未对该公司进行专门通知而受到损害。驳回宏源公司的复议申请。


最高人民法院认为:一般法理认为,优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权,而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权,当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时,其并不能主张该买卖合同无效,但可以主张相应的损害赔偿。参照《中华人民共和国民法典》第七百二十八条规定精神,在执行程序中,房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由,主张拍卖程序无效或请求撤销拍卖的,亦不予支持。

驳回宏源公司的申诉请求。


笔者分析:

租赁权是基于合同产生的,并不是基于物权产生的,而居住权是基于合同产生的但进行登记后属于物权。在承租人权利受到侵害时,可以向出租人主张损害赔偿,一般不得向债权人、抵押权人、保全申请人等主张权利,也不得主张阻止司法拍卖。但是,合法的承租人可以主张买卖不破租赁和优先续租权。



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在法言法

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江苏博爱星律师,专注专业法律文章。
律师,姜勇
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