曾经的房地产有多风光,如今的房地产就有多“落寞”;过去房地产市场的无序扩张,如今到了危机遍布的局面。

根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示,海口、深圳、合肥和三亚等重点城市房地产库存同比增速较高,其中原因各不相同,部分和相关城市重启地产开发投资有关,也有部分城市或和市场交易疲软因素有关。

而根据这份报告的显示,国内100个城市中有68个城市去化周期超过14个月,这意味着近七成城市的房屋销售状况较为困难。

其中,景德镇、西宁等城市去新房库存周期严重偏高,需要五年以上方能化解。

除此之外,一些城市的库存量也有所下降,沈阳、中山、长春和苏州这些城市的库存下降,而去年停贷潮中心的郑州,库存也同比下降17%。

一边是二三线城市库存下降,另一边则是高企的去化压力,百城中近七成去化遇到困难,这也再度说明,国内房地产市场越来越“两极分化”,随着城市的虹吸效应,人口的密度,房地产的价格和去库存也随之分化。

这也几乎预示着,房地产再想重现往日的辉煌,几乎成了不可能的一件事。

从这份报告中我们几乎可以得出这样一个结论,那就是炒房时代彻底结束,在这份报告中,济南、上海、珠海和杭州、中山等城市的去库存状况总体良好,且具有一定可持续性。

而这些城市,无一例外都属于高能级城市,购房需求相对充足。

在国内的大多数城市中,或多或少都会受到宏观经济因素的影响,加上过去地产开发商的无序扩张,未来国内房地产市场恐怕将会回归均值、回归理性、回归到市场本身。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“即便是这些购房需求充足的城市也不是绝对乐观,即使上海市场去库存快,也主要是由于房价倒挂、地铁沿线,而没有地铁的远郊项目卖得并不好,甚至出现了各种违规乱象,这些都是需要注意的。”

纵观国内的房地产发展历史,今时今日出现的“库存周期问题”,也并非第一次了。

早在2015年末,国内的房地产库存就达到了破纪录的7.18亿平方米,我们熟知的超人李嘉诚,也正是在这一年“跑路”的。

随即,为了拯救房地产业,也为了改善住房条件,住建部于2016年启动了“棚改货币化”。

住建部预计当时完成棚改大约需要6万亿资金,因此借助这股东风,三四线城市的房价又上涨了一波。

到了今天,国内房地产的库存为多少呢?

根据易居房地产研究院发布的报告来看,国内100城市的房地产库存为5.05亿平方米,值得注意的是,这里只囊括了国内100城市,并不包含全国范围内的所有总量。

由此可见,国内今天的房地产库存又到了一个极其严重的地步。

供给太多,需求跟不上,按照经济学基本理论,那么商品价格就会下跌,而今天国内房地产的库存量又达到了一个惊人的数字,那么按照理论来看,房价可能已经很难坚挺了。

从2015年末的7亿平方米,到房地产去库存的棚改货币化,再到今天房地产库存重回高位,我们完全可以看得出来,就地产开发商而言,显然没有理性看待房地产市场的实际需求,更没有遵循市场理性,而是一种非理性的地产开发行为。

这会造成怎样的经济后果?

我们需要明白,房地产过去之所以一度是我们的支柱产业,一度能够占据GDP的近四分之一,那当然是房地产最终卖出去了,并交到了消费者手中。

在这个交易过程中,所产生的价值和回报,才是房地产的贡献。

而今天,房地产的库存量再次达到一个高位,这也说明这些地产修出来了,但是没有人买,哪怕这几亿平方米的房子价值几百亿、几千亿,但如果市场中的消费者不认账,不为此买单,那么从纯市场的角度来看,它无法变现,那就等于0。

因此,地产库存所带来的经济后果是巨大的,首先就是房企的现金流压力,楼盘如果不能及时变现,那么对极度依赖现金流的房地产开发商来说,就有可能造成违约的风险。

而房企一旦违约,就会引发金融风险,造成银行坏账等一系列不良反应。

从宏观角度来看,过去我们依赖地产销售强劲带动的GDP增长,而今天地产疲软之下,也会拖累经济增长速度,影响就业和税收。

以去化周期超过五年的西宁为例,根据房地产咨询公司克而瑞数据,西宁等城市2021年及之前的库存占比均在七成及以上,库存比较“旧”。

而一二线城市中,库存新鲜度比较高的是杭州和合肥,上海、成都和长沙库存也比较新鲜,2022年及之后的库存占比均在55%以上。

相比之下,一些三四五线城市老旧库存占比过高,加之错过了最佳销售窗口期,去化显得更加困难。

而像景德镇、哈尔滨和泉州等城市,不仅地产库存高企,存销比周期长,往往也是房价跌幅榜中的常客。

不出意外,未来这些城市的老旧地产库存,或许都将成为无人居住的“鬼小区”,从金融的角度来看,也将成为随时爆雷的金融风险。

为了去库存和增进房地产销售,不少城市已经放松限购,一些城市更是取消限售,最低购房首付比例和贷款利率优惠等等。

未来这些高企的地产库存,必定会成为金融风险的一个潘多拉魔盒,随时会有爆炸的风险。

当我们在说房子卖不动的时候,这一定是市场必然的结果,万事万物不可能永远兴而不许衰,兴衰当然符合市场规律。

但问题在于,今天的我们能够承受房地产衰落的后果吗?

联想到国内100城市5亿平方米的库存量,分担到每个国人身上,也几乎能够分到半平方米,而如此庞大的库存背后,花费的不仅仅是时间和金钱,更重要的是还背负了巨大的债务。

如果房子卖不出去,清库存周期长,又不肯大幅降价“促销”的话,那么未来无人居住的小区,恐怕只会更多。

房子、债务、消费,注定是互为依赖,此消彼长,三十年的债务,提前透支了未来三十年的部分消费,而当今天地产增长态势不再,消费疲软之下,新的增长点,又在何处?

联想到我们已经数十年没有公布过基尼系数,那么比贫富分化更严重的问题恐怕就在于,固化。

一旦失去了新的增长点,这表示向上流通渠道变少,再叠加贫富分化的问题,那么地产牵一发而动全身,就不是一句妄言。

过去透支未来的,那么现在必将还回去。

而机会,就蕴藏其中。

end.

作者:罗sir,新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑,乐观的悲观主义者。关注我,把知识磨碎了给你看。

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