“西溪湿地附近的高端中式排屋起拍价一两百万？这么便宜啊？”想在法拍房领域捡漏的橙友刘先生最近发现了一套“宝藏房源”，位于杭州市西湖区的华元和庄。阿里资产的拍卖页面显示，起拍价158.84万元。

但他很快就被“拉回现实”：这套房源很特殊，虽是中式排屋，但一套房子有6本证。此次拍卖的，是其中4本证，每本证分别对应排屋二楼、三楼的4处房产。

怎么回事？

记者查询发现，这套联排，建筑面积367.22方，分为地上三层、地下一层，于2010年建成。此次涉及拍卖的2楼，为4室3卫2阳台；3楼，为3室2卫1阳台。

华元和庄入户门

内部实景照

房子内部为中式精装修，家具齐全。房源于7月9日上午10点正式开拍，竞价周期1天。

为什么会出现“一房多本证”的情况？

东方福邸

所谓的“一房多证”，其实可以理解成“拼接户”，也就是“一套房子”拥有“多本证”。

2006年，国家出台了“70/90”政策，要求一个楼盘中，70%以上的面积要用来做90方以下的小户型。

但对于开发商而言，如果整体楼盘销售定位需要比较高比例的大户型，那就不得不想办法了。

于是，开发商在设计之初，就会把几套小户型拼接成一套大户型。在销售时，有的大户型会有两本房产证，三本证、四本证，一些排屋别墅甚至会有好几本房产证。

从2007年开始，杭州有至少20多个楼盘都设计了这样的“拼接”户型。比如新绿园、白马公寓、白鹭郡南、公元沐桥、西溪诚园、远洋公馆、东方福邸、慧园、碧玺等。其中绝大多数为2本证。

要注意的是，这种“一房多证”，即便在使用时为一整套，也是不允许合并为一本证的。

周晓光儿子的富越香墅

杭州“最贵法拍房”杭松居

杭州法拍史上的“一房多证”房子们

在杭州的法拍史上，类似“一房多证”已有先例。比如：

2021年，位于城西的富越香墅的一套排屋被法拍，这套房子“来头不小”，吸睛也是不少。不但“一房五证”，其前房东还是曾经的浙江女首富、新光控股集团董事长周晓光的儿子。

香墅实景

“这套排屋总建筑面积326.12平方米，5本产证对应的房产分别是101室、201室、202室、301室、302室。但因部分房间无墙体分割，一体使用，因此作为一个整体进行拍卖。”从事房产法拍咨询服务多年的业内人士毛章丽告诉我们，也就是说，竞买人需要有五张“房票”才有资格买它。

因为特殊，这套房子的法拍命运也不是很顺。一拍时因无人报名流拍；二拍起拍价下调为1057.6万元，吸引了6人报名，最终经过多轮延时竞价，以1456.6万元成交，在评估价的基础上打了8.3折，折合单价约4.47万元/平方米。

另外一套，是杭州“最贵法拍房”——起拍价超过一个“小目标”的桃花源西锦园“杭松居”。这套房源为一房两证，在今年4月24日，以法拍成交价1.33093亿成功易主，比起拍价1.197亿元高出1339.3万元。

联排里打通的4处房产各自独立拍卖

“身经百战”的法拍人士们都第一次见

值得一提的是，此次即将拍卖的这套华元和庄联排，跟之前“一房五证”的富越香墅排屋、“一房两证”的桃花源“杭松居”相比，依旧有所不同。

“香墅和杭松居是合并拍卖的，风险会小一些。也就是说，一个标的物里包含了所有房产证。而华元和庄这次的拍卖房产，是一个标的物一套，四本证分开拍卖的。”毛章丽提醒，这四本证对应的房产分别位于这套联排的201室、202室、301室、302室，目前都是打通使用的。

这就会面临一个尴尬的问题：如果有竞买者拍中了其中任何一套或者一套以上，另外的房源依旧有可能被其他人拍走。

更不可思议的是，这套华元和庄联排6本证的权属，一楼的101室、102室两本证的权利人，跟二楼、三楼4本证的权利人，分属不同的两户。

但这次拿出来拍卖的是二楼、三楼四本证（有查封有抵押）；一楼的权利人为案外人员，对应的房产无查封、无抵押，不参与司法拍卖。

这波奇葩操作，连业内人士和“身经百战”的拍卖公司工作人员都大呼看不懂。

拍卖公司透露，从现场勘查来看，整套联排是一体化打通使用的，要上二楼、三楼，必经一楼，目前一楼实际上无人居住。但他们推测，两户人家之间应该是亲朋关系。“一般一房多证的拍卖房源，因为会涉及多张房票，一般竞买者会找来关系很铁的亲朋，房票加起来，联合竞拍，一起持有。”

目前，咨询这套华元和庄联排法拍房的人很多，但大家在了解了详情后都大呼太复杂。

那么，这套房子会由谁来接手呢？我们将继续关注。