在政策支持下，地产企业重组的新闻频繁出现。其中，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称“陆家嘴”）133.2亿元的收购重组引起了我们重点关注。刚在5月31日实现钢结构主体封顶的前滩21号地块T1办公塔楼，也正是由此次交易标的之一上海耀龙投资有限公司负责投资建设，可谓热点不断。
从去年年底积极筹划，到公布购买资产草案，6月8日重组申请上会。不只是扩展项目储备，更值得我们注意的是陆家嘴在浦东多个重点区域的持续深耕。结合现有信息，收购之后的陆家嘴或将更深度参与前滩地区的整体开发运营，在商业层面，陆家嘴也将持续整合和主导前滩的商业格局。
去年12月，上市公司陆家嘴公告启动资产重组，将购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金。这也是去年11月底地产“第三支箭”落地开闸后的首批上市房企股权融资项目。
此次陆家嘴计划收购的有四家公司股权，交易标的公司系城市综合开发运营业务的具体实施主体，其实际控制人均为浦东新区国资委。产品主要为商业、办公、住宅等地产项目，服务主要为与该等地产项目相关的出租、持续运营、商业管理服务、物业管理服务等。
值得注意的是，这四家公司旗下项目集中于上海浦东的陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区。陆家嘴在重组草案中透露了对主营业务产生的影响：本次重组前，上市公司持续以商业地产为核心，以商业运营为延伸，以金融服务为纽带，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局。通过本次重组，陆家嘴集团将位于陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的优质资产注入上市公司，有利于上市公司更深度地参与陆家嘴金融城东扩及前滩国际商务区的开发建设和运营，更好地服务于浦东新区打造社会主义现代化建设引领区，更好地服务于上海社会主义现代化国际大都市建设。
简而言之，陆家嘴将进一步在陆家嘴金融城和前滩国际商务区做强做大主业，前者原本就是陆家嘴的大本营；前滩亦是陆家嘴布局和主导的核心区域，在前滩实现“十年基本建成”的目标之后，陆家嘴或将重点从开发建设转向深度运营。
陆家嘴在2022年的年报中也透露，前滩的开发运营进入了全新阶段，将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。
自从2012年8月前滩规划确定，陆家嘴集团就开始主导区域开发建设。在“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标下，截至2023年3月末，前滩已竣工项目66个，区域已集聚了近50家跨国公司总部。预计到今年年底，前滩项目建成量会达到78%，这座全新的国际化城市中心已经逐渐成熟。
与其他CAZ不同的是，前滩从诞生起就以城市综合体的形式整体规划、组团开发，高度复合了居住、办公、酒店、文化教育、商业消费、体育娱乐、自然绿化等功能。从城市功能角度来看，整体开发有效规避了金融区常见的潮汐效应，多元业态展现出持续活力，但操盘难度和复杂程度也不容小觑。
因此，陆家嘴在前滩开发过程中采取了“自主招商”与“强强联合”相结合的模式：前滩项目均由陆家嘴集团负责一级开发，部分项目引入铁狮门、太古、信德等头部开发商，另一方面，陆家嘴也独立开发和经营前滩L+PLAZA陆家嘴广场、陆悦汇等数个商业项目。另有消息称陆家嘴或将通过多种形式整合与扩大商业储备，参与更多商业项目的实际运营。
在最新的《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》中，前滩商圈被提升为市级商业中心，商业能级得到进一步提升。据陆家嘴集团官方公众号介绍：“未来前滩将集聚9个不同规模和风格的商业项目，从前滩太古里、晶耀前滩、前滩时代广场，到一街一路的前滩九宫格内部便利店与餐饮店；从亲民便捷的陆悦汇，到L+PLAZA等中、大型购物中心与商业体；不论是摩登商场还是街巷烟火，居住在这里都能得到满足。”
其中，今年就有前滩L+PLAZA和前滩31乐荟等商业项目计划开业。前滩L+PLAZA陆家嘴广场是陆家嘴商业L+PLAZA产品线的首个作品，项目体量约3.4万平方米，定位“全时社交活力中心”，聚焦白领、商务精英的消费需求，将从全时社交、运动休闲、日咖夜酒、高质餐饮等核心触点出发定位，呈现全新的社交生活空间与高质量的消费体验。
同样是陆家嘴集团投资开发的还有前滩陆悦汇、前滩四方城、前滩源等项目。前滩陆悦汇是陆家嘴经营的小型配套商场，业态以餐饮、生活服务、教育培训为主，地下一层打造了白领社交美食新体验的“陆悦·食集”。前滩四方城则是总建筑面积约41万平方米、包含办公、商业、酒店的城市综合体。
正在建设中的前滩源则由陆家嘴集团两个子公司负责建设开发。作为前滩最后一批开发地块，前滩源分为东西双区，西区总建筑面积26万平方米，包含前滩华尔道夫酒店、3栋甲级办公楼、1栋多功能文化演艺中心及配套商业建筑。东区总建筑面积14.42万平方米，包含4栋甲级办公楼和部分附属文化商业建筑。
值得一提的是，陆家嘴还上线了区域商业会员平台“前滩荟”，目前前滩L+PLAZA和陆悦汇的会员服务都已整合在“前滩荟”框架之下，尚不可知未来是否有更多项目会加入。可以看到，陆家嘴不仅是区域规划和操盘者，也正在通过各种途径，更深入地参与到前滩个体项目的实际运营。
如前文所述，陆家嘴还通过筑巢引凤、强强联合，把控各个项目的定位主基调为此选择合适的合作伙伴，与头部企业合作打造多个商业项目。
例如陆家嘴集团与美国铁狮门联手打造了前滩首座大型购物中心晶耀前滩。作为一个总建筑面积约35.7万平方米，办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目，晶耀前滩商业部分开业至今有近四年，项目始终围绕前滩的国际化生活方式经营社群、提升业态，客流也迎来持续增长。
晶耀前滩近期也有股权转让信息传出。全国产权行业信息化综合服务平台显示，4月17日，晶耀前滩项目公司之一上海仁耀置业有限公司的65%股权被挂牌转让，并于6月1日成交，成交金额约27.6亿元。在交易前，仁耀置业由上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司持股65%，上海仁远投资合伙企业（有限合伙）持股35%。而前滩投资则由陆家嘴持股70%，上海浦东土地控股（集团）有限公司持股30%。
前滩区域的另一个重点商业是前滩太古里，作为上海近几年最成功的新建商业项目之一，前滩太古里也是上海城市新地标和新名片。在上市公司陆家嘴的并购重组公告中也称，“在国资的主导和控股下，由外部战略合作方在设计、建筑、招商、运营、品牌创新等领域发挥优势，收获良好成效，对相关城市区域的整体形象做出了重要贡献。”
因此，陆家嘴集团初步计划，后续将继续沿用“前滩太古里”项目合作开发运营的成功模式，通过公开挂牌方式引入市场头部的商业运营管理战略合作方参与到相关项目的合作运营中。
例如2022年9月21日，陆家嘴集团与太古地产签约了前滩21号地块的合作意向书，该地块正位于前滩太古里东侧。资料显示，前滩21号地块总建筑面积61万平方米，其中地上面积39万平方米，地下面积22万平方米；涵盖办公、住宅、商业三种业态，包括两栋高度为195米和165米的办公楼，四栋150米高的住宅，以及五层商业裙房。
据公开信息，进一步合作也正在稳步推进中。前滩21号地块项目由陆家嘴集团下属上海耀龙投资有限公司投资建设，2023年4月24日，陆家嘴集团就拟转让耀龙公司、东袤公司40%股权事宜，向浦东新区国资委报送了《关于拟转让前滩21号地块项目及洋泾项目40%股权引入战略合作伙伴事宜的请示》。5月22日，浦东新区国资委下发了有关意见，原则同意耀龙公司、东袤公司40%股权公开挂牌转让方案。值得一提的是，耀龙公司正是前文陆家嘴133.2亿元的收购重组标的之一。
香港信德集团是陆家嘴在前滩的另一个合作伙伴，合作项目前滩31预计将于今年开业。作为前滩首座商业文化综合体的前滩31总开发体量超过21.5万平方米，涵盖了文化、商业、办公、酒店四大业态。值得一提的是前滩31的文化演艺中心，建设了上海最大的2500座专业室内剧场以及1500平米的黑匣子展演空间，计划打造以音乐为核心，辐射戏剧、舞蹈、音乐剧、视觉设计、电影与时尚的全产业链文娱生活目的地。
从国际家庭生活消费、文化娱乐、高奢零售，在陆家嘴的操盘之下，前滩集聚了不同的生活方式和消费特征，商业层次也更加丰富和多元。
陆家嘴2022年报显示，合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计35.77亿元。其中商业物业方面2022年度租赁流入 2.44 亿元。由于尚未开业，因此尚不涉及前滩区域的商业项目。
而合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计4.12 亿元。陆家嘴持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界都以投资收益方式计入合并报表。其中，前绣实业为前滩太古里的运营主体，2022 年度租赁收入为 3.41 亿元。自主+合作的开发模式，使得陆家嘴自有项目尚未开业时，区域商业氛围已经成熟并取得收益。
按照规划，2025年前滩的建设阶段将基本收官，350万平方米的开发容量全部完工。届时，前滩的重点也将全面转向运营管理，作为区域操盘者的陆家嘴将有哪些新动向，值得持续关注。
