保利天瑞的人气和广州天气一样高热。 吕颖雅摄

当面对薪酬缩水和工作机会减少时，无论房价如何波动，想到的第一件事就是打消换房的念头。

吕颖雅/发自广州

在广州这个闷热的38度盛夏，空气中弥漫着焦躁和压力，“一动不如一静”成为了购房者的被动选择。

李欣，原本计划卖掉黄埔区的房子，在天河区置换一套四房。经过两个月的看房后，李欣却不再回复楼盘销售人员的微信，因为她不好意思告诉对方：自己又失业了。

这已经是李欣在过去一年半内第二次失业。2021年底，她从一家互联网大厂毕业，今年5月初，她工作了大半年的创业公司又进行了裁员，李欣再次失去了工作。正是在那一天，她决定暂时搁置换房计划。

李欣并非孤例。虽然天河区一直被视为改善型购房者心中的“白月光”，但动辄过千万的房价，已经让终日担心失业的中年人吃不消。

高端化路线

上周末，位于天河区广园快速和科韵路交汇处的保利天瑞正式开放。该地块楼面地价高达45915元/平方米，跻身广州楼面地价第八位，这意味着它注定要走高端化的路线。为此，保利将其打造成最高端住宅系列“天字系”，以新中式设计理念在产品力上带来了突破与创新。

5月30日，伴随着高温橙色预警的发布，陈挺来到保利天瑞，入口处耸立着罗汉松和精美的万字纹雕刻铜门，给人一种气派非凡的感觉。穿过御水桥，来到营销中心，精心雕刻的天然玉石，以及大量温馨的木质和有质感的铜艺。一切都表明，保利天瑞的价格并不会便宜。

据销售人员介绍，保利天瑞采用了板式小高层设计（仅有两栋塔楼），总户数1260户，每户均朝南布局，实现了南北对流。首推建筑面积约125平方米、143平方米和188平方米的四房产品。最吸引人的是项目的户型，客厅采用了时下流行的LDKB一体化设计，主卧室带有超大“L”型转角飘窗，几乎每个户型都赠送一个房间，使整体使用率大幅提升。据悉目前项目已在内部认购，6月中上旬正式开盘。

保利天瑞沙盘 吕颖雅摄

然而，参观样板间并不容易，需要验资300万元，并且参观期间手机必须被收起。这样的规定显得有些严格，但陈挺表示，这是现在这类楼盘的标准操作。

走完一整套行云流水的案场展示后，陈挺已经折服于项目超高的使用率，甚至忘记了楼盘与广园快速路最近仅90米的距离，以及装修标准还未明确的问题。但让他清醒的是项目7.9万~8.4万元/平方米的售价，自己心仪的125平方米单位总价约1000万元。

保利天瑞与广园快速路十分靠近 吕颖雅摄

陈挺身处火爆的电商直播行业。然而，整个5月份的销售数据却让他倍感焦虑。即使在“618大促”启动的第一天，尽管优惠力度不小，但与往年相比，销售额却相去甚远。陈挺认为楼市的情况也是如此。

与此同时，他还面临着另一个问题：他手头的一套老房子已经挂牌出售了半年时间，却一直未能找到买家。首期资金暂时无法全部到位，但即使成功出售，他仍需要贷款400万元，月供接近2万元。

难以估量有多少本来收入不俗的中产家庭开始打退堂鼓。有人是因为对房地产市场失去了信心，有人是因为实际收入减少而不得不放弃。

成交低迷

从楼盘的成交数据可以看出端倪。过去几年，天河区的房子总是供不应求，但这种情况在今年悄悄发生了变化。

一位天河区楼盘操盘手表示，最近看房的人虽然有，但是真正成交的却很少。保利天瑞已是近期天河区人气最高的项目，但它货量并不少，保利采取一贯走量的销售策略。此次内部认购不少单位都在“7”字头的价格，被称为“笋价”，给天河区其他同价位楼盘带来较大的压力。

头顶“金融城”光环的珠江天郦就是受影响楼盘之一。该项目由5栋楼宇组成，总货量572套，包括129平方米、140平方米和180平方米的四房，整体售价9万~12万元/平方米。其中129平方米低层单位，最低“8”字头。

尽管楼盘现场宣传项目为1~4月天河区千万级别产品销冠，但据阳光家缘数据显示，开售3个月，该项目网签了71套单位，去化率仅为20.4%。很明显，“金融城”的价值已有被透支之嫌，光有好地段、好概念还不足以打动足够的购房者。

珠江天郦实景图 吕颖雅摄

位于东莞庄的世纪金源天河源筑去化也不理想。该项目由12栋楼宇组成，总货量 2050套，于今年“五一”前夕开售，产品包括91~142平方米的三房四房，售价8万~8.8万元/平方米。项目周边配套成熟，临近华南理工大学、华南农业大学等高校，一直以高知群体为主要客群，并在装修标准上下足了功夫，甚至采用了德国嘉格纳这一高端厨电品牌，这在非大平层豪宅项目中相当罕见。

然而，双向两车道的东莞庄路是塞车黑点，还有不远处的银河园，都是项目无法回避的硬伤。据阳光家缘数据显示，项目在开售一个月后仅网签了8套单位，去化率仅为4.4%。

天河源筑必经的东莞庄路是塞车黑点 吕颖雅摄

客户突然没有了

根据中原研究发展部的数据，天河区目前的库存量达到了46.52万平方米，去化周期为19.6个月，在中心六区当中仅次于越秀区，但考虑到越秀区的供应和网签在绝对量上本身就很小，天河区才是去化最堪忧的区域。

在中介机构人士的朋友圈中，可以看到眼花缭乱的千万级别楼盘进行渠道分销。“3月份，天河区的缦云广州的销售情况不错，只要能快速付款的客户，最低价格能达到‘7’字头，但从4月份开始，销售速度急转直下，客户突然没有了。”该中介机构人士称。

据不完全统计，天河区目前有多个千万级别的楼盘在售，包括缦云广州、合景臻颐府、侨鑫保利汇景台、越秀天河和樾府、天河壹品、保利天汇、珠江天郦、天河源筑，以及待售的保利天瑞、湖北城投文津府，还有20万元/平方米的顶级豪宅臻溋名铸、吹风30万元/平方米的商业大平层广州鹏瑞1号。

天河源筑实景图 吕颖雅摄

天河区的“高端局”还不止这些。6月中旬，天河区员村地块即将进行拍卖，起拍价约19亿元，楼面价4.98万元/平方米，还没开拍已经刷新广州地价TOP10。此外，三季度还有被寄予厚望的世界大观“首发”宅地天河黄云路地块。由于地理位置优越，生态环境良好，并且配套先行，业内已预期该地块将打造成中高端产品。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，下半年天河区楼市不容乐观。首先，过去两年的高价地块逐渐进入市场，千万级别的产品越来越多，但改善型和资产配置型客户已经逐渐消化，目前新客户的获得变得困难。其次，二手市场交易疲软，许多置换客不愿意降价出售旧房子，宁愿选择搁置换房计划，等待市场好转。最后，经济复苏进展不如预期，预计好转要到三季度才能实现。在这样的背景下，天河区楼盘的定价将会趋向更合理。

最后

在中产家庭消费信心萎缩的当下。陈挺说，除非是早年购置的房子实现了大幅升值，又或者是有父母一辈的资金支持，否则将全部积蓄用于换房显然是冒险的做法。

李欣说，房子涨的时候是资产，跌的时候是负债。但当面对薪酬缩水和工作机会减少时，无论房价如何波动，想到的第一件事就是打消换房的念头。

或许正如黄韬所补充的，今年千万级别豪宅将面临瓶颈期，成交量不一定会突破去年。