【本周关键词】:救楼市、倒挂红盘、负首付、公积金

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国家级政策

05.22--央行:加强政策发布解读和热点回应 有效引导市场预期

5月22日,据中国人民银行官微,近日,人民银行召开2023年办公室工作电视会议。会议要求,2023年办公室系统要深入贯彻落实党的二十大精神,以最高标准、最硬作风、最严纪律、最高效率做好办公室各项工作。政治上坚持走在“第一方阵”,要对照习近平总书记提出的“五个坚持”要求,把讲政治、顾大局、讲忠诚、敢担当落实到办公室工作的各领域全过程。作风上坚持作全行表率,要以“时时放心不下”的责任感,办好每一份文、每一次会、每一件事,传承发扬极端负责、严谨细致、高效专业、顽强拼搏等优良工作作风。

点评:当前楼市政策出台之后都是各个地方政府根据各自情况出台相关细则,有的地方性政策可能会出现和大方向偏离的情况,因此,央行此次发布加强政策发布解读和热点回应是一项极好的政策执行纠偏措施,并且有官方的解读,也会比部分专家解读更具有权威性,保证政策的公信力和执行过程中的正向而行。

05.26--吴晓波:只有救楼市才能救内需

提振当今十分低迷的国内需求,亟需找到一个大的投资和消费池子,此事宜早不宜迟。环顾天下行业,动一子而活全局者,恐怕非房地产莫属。因此,只有救楼市才能救内需。房地产的巨型产业链上,悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业,同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振,是内需低迷的结构性因素之一。

①尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。②降低改善型住房的房贷利率。③降低存量房贷利率。④全面取消限价政策。

点评:网红大V公开支持救市,表明当前楼市调整的时间已经过长,幅度较深,并且深度影响中国经济运行。不过,其提出的观点确实是贴近当前稳楼市和促销费的大方向。首先,各地持续不断出台救市政策,并未真正刺激有效需求入市,政策出台后仅能刺激一小波成交回升,但无法得到持续性,因为这种“挤牙膏”式的出台政策会让购房者形成当前不是购房的最好时机;其次,各城政策执行差异较大,尤其是核心城市依旧执行严厉的限购、限贷、限价政策,而存量房贷利率也相对会较高,已严重影响改善型购房需求的入市,尤其是限价政策更是影响市场经济的规律和社会的公允,是不利于楼市的长期健康发展。

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城市级政策

05.25--上海:上海:“高倒挂”红盘将暂停取证

5月25日消息,市场消息指,上海徐汇区云锦东方“假结婚认购”风波引发针对性监管。针对性监管内容包括:查验认购人的认购资料是否合规,部分认购人不仅被要求签署承诺书,相关部门还对项目认购人中今年4月1日之后登记结婚的人员名单开展倒查。受此事件影响,上海后续“高倒挂”红盘都将暂停取证。据了解,云锦东方预计6月3日开盘,105套房源总计吸引了超过700组认筹,认筹率达到762%,刷新了上海认筹率纪录。

点评:此次高倒挂红盘引起市场抢购的情况,主要还是不合理的政策导致。在项目进行销售并最终签约的过程中,购房者在相关部门的监督下必然是合法合规,对这部分客户进行倒查也多是走程序的过程,最终不了了之。目前再执行严厉限价政策已经完全不合时宜,首先,限价政策导致购买新房拥有巨大的获利空间,从而吸引大量投资和投机性需求的入市,和当前的“房住不炒”政策是相违背的;其次,房价倒挂会导致区域房价出现失真,二手房交易难度加大,影响楼市回暖,并且当前楼市仍处于市场低点,房企也会对楼盘售价进行评估,如果要获得较快的回款,其定价也会低于市场价,并且新房售价越高其交纳的税费也会更多,会利好城市的发展。

05.26--深圳:深房中协:“买房负首付”违反国家相关金融信贷政策

5月26日,深圳市房地产中介协会在官网发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策,2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。深房中协指出,各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位,严格内部相应业务管理,并应由即日起开展自查自纠工作,禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

点评:买房“负首付”主要是把购买房屋合同价和评估价做高并超过实际成交价,骗取银行贷款从而达到无需首付的就能购买房产的情况,这种情况主要会加大金融系统的风险,从而影响的国民经济的健康发展。深圳在前期经历过二手房指导价等政策的影响之下,部分楼盘房价已出现大幅调整,当前在变相取消指导价政策的情况之下,负首付是部分中介利用政策的漏洞非法骗取银行贷款的行为,也是当前楼市“一管就死,一放就乱”的缩影。

05.56--天津:在津无房家庭首次公积金贷款还清后 仍可按首套房贷款

5月25日,市场消息称,天津住房公积金将出新政,执行认房不认贷。经天津市住房公积金管理中心热线确认,从今日起,天津市住房公积金贷款审核标准将有所调整,上述文件将很快挂网发布。家庭有过两次住房公积金贷款记录,公积金贷款不再放贷。如果未使用住房公积金贷款,或只有过一次住房公积金贷款记录,且已还清,公积金贷款仍可放贷。在满足贷款条件的情况下,套数以购房交易的时候,天津市住房交易主管部门、不动产登记管理部门记载于交易合同文本上的购房套数为准。

点评:天津楼市依旧处于相对较冷的状态,从4月的土地市场来看,在绝大多数城市出现相对较高溢价的情况之下,天津市的土地市场依旧是零溢价,表明房企对城市未来楼市信心相对不足。并且天津救市政策在今年出台的频率也相对较低,导致楼市成交持续处于低位徘徊,因此适时的出台政策能够给与市场一定的信心。

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