理论上讲，如果一个项目身上的标签太多，会变得面目不清。但如果它是“新天地”，就忽然合理了起来，因为“新天地”这个词，似乎可以解释一切。

迎着五一假期正式营业的蟠龙天地，作为瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一个项目，古镇改造、公园绿地、艺术展览、江南水乡版“新天地”……话题性十足，不仅五一揽客几十万，节后一周热度不减。

历时8年时间由破败古镇华丽转身，蟠龙天地是上海城市更新的成果，也向人们展示了未来商业更多的可能性。

本期，我们在城市更新的维度下，说说一开即火、刷屏网络的“话题制造机”蟠龙天地，给我们带来了怎样新的启发和思路。

满足需求至上

从组合到融合，从跨界到无边界

说蟠龙天地是“话题制造机”，是因为它几乎涵盖了当下所有热门的商业形式。

定位时下最流行的“Urban retreat城市微度假”，有着古镇改造的文化基因和天然的生态资源（3公里原生江南水系+超23万平方米的公园绿地），商业部分顺理成章的开放街区+独栋店铺的规划设计，把度假商业、街区商业、公园商业、滨水商业一网打尽不说，还保留了一些老建筑作为景点开放参观，又容纳了艺术展、市集、亲子游乐、宠物友好等内容。

根据实地探访，在近30万平方米的体量里（除去住宅），以上每一样都名副其实的存在而非营销噱头。各种元素随便两两组合就能形成足够的话题，激起众人的好奇和兴趣。

儿童户外游乐园

市集

余德耀美术馆

蟠龙庵

存量时代，商业高度内卷，尤其是上海这样商业发达的一线城市，诞生什么样的网红项目都不稀奇。为了对抗电商冲击和同质化竞争，实体商业单一创新玩法似乎已经不够用了，于是开启各种“商业+”模式。从组合到融合，不断突破传统商业项目的边界，为自己开拓出更大的发挥空间。

就拿这次蟠龙天地来说，各种内容像“叠buff”一样，说不上是因为自信——无需细分市场，什么都能做；还是不自信——远离城市中心，市场竞争带来不确定性。

蟠龙天地布有15个点位的公共艺术品

或者其实出发点很简单，就是充分利用，满足需求。

充分利用原古镇的文化与生态资源打造独特的江南水乡景观，附加艺术策展和网红品牌，形成目的地吸引力；

项目3KM范围内聚集美国学校、英国学校、新加坡学校等多所国际学校以及大片别墅住宅区，休闲公园、生活方式商业以及亲子游乐项目均能满足周边刚需；

虽远离中心城区，但所在的虹桥商务区有亚洲最大的综合交通枢纽「虹桥枢纽」，毗邻地铁17号线蟠龙路站，南贴松泽大道，西临沈海高速，东侧是嘉闵高架，自驾也相当便捷，配备酒店和约2400停车位，创下了商业面积配比最高记录，辐射更多想要“逃离都市”的人前来“微度假”。

蟠龙天地交通区位图，图源商业地产志

存量改造因旧物业条件限制，往往比新建项目更难，而综合体开发又常常关系到一带民众的生活质量和一个区域的整体发展面貌。很复杂，而蟠龙天地至少能带给我们一些启发：以满足需求为宗旨，不拘泥形式，商业可以是无边界的。

释放个性打底

与品牌双向奔赴，成就商业美学

城市更新中的商业赋能已成为常态，无需赘述其中商业在盘活空间中的重要地位。需要思考的是这其中商业的占比和品牌的规划。现代商业人货场的逻辑关系或许在不断变化，但三者总归缺一不可，且一个项目最终带给人的印象，还得靠“货”来完成。

蟠龙天地整个商业面积（5万多平方）占比是很小的，却是非常重要的部分。上文提到，蟠龙天地周边有大片高端住宅，但其目前的品牌业态更偏向时下流行的“生活方式”一类，更具欢迎性，许多时尚小资的品牌，也能做到与场景共生。

蟠龙天地品牌墙，来源项目官方

首先，是根据邻近功能板块的不同，在招商方向上有不同侧重。

靠近蟠龙国际住宅区的北市，在业态规划上偏重品质生活，包括商超、健身中心、品质轻餐、沙龙体验等，满足中高端人群日常需求。

北市品牌落位图

南市滨水建筑进驻大餐品牌，并留出足够外摆空间，将河岸生态位打造成「亲水型」餐厅。

南市品牌落位图

庵市两侧靠近绿地，主打自然体验，集结一批户外健康生活方式的品牌。

庵市品牌落位图

而作为蟠龙天地南北市骨架的十字街，有着古镇原汁原味的木构古建，不仅聚集一批非遗文化体验品牌，小尺度空间里还散落着精致咖啡与甜品店，以及充满个性的设计师买手店。

竹编体验工作坊

其次，是利用自身场景的独特性，与品牌灵魂相认、双向奔赴。

比如选址一向苛刻的蓝瓶咖啡Blue Bottle Coffee，以大虹桥首店的姿态最终落位蟠龙天地十字街一座百年历史的古宅，并额外占据临水玻璃房和半露天的休憩凉亭两处空间。

图源ZHUDI@SHADOOPLAY

品牌尊重东方建筑之美，在木构合院中融入源自美国加利福尼亚州的精品咖啡文化，古朴白墙上印上品牌标志性的logo，实现别具一格的美感。正屋内部保留了古宅院独有的“穿斗抬梁”木结构，修旧如旧的黑檀木搭配当代的不锈钢吧台与设备，让空间营造出了现代与传统的对话。

图源ZHUDI@SHADOOPLAY

再如，蛋糕艺术家bobolee创立的bobolee cake&brunch，曾因“小资露台”圈粉无数，店铺都是因地设计，一店一特色。此次落位蟠龙天地临水街边，以绿色自然的花园之风回应了项目的度假气质。

诸如此类，抛弃传统商业店铺的统一设计标准，充分发挥品牌个性，让店融入场景、成为景致，才能成就双向奔赴的商业美学。当然，这种做法在蟠龙天地之前被多次运用过，想来以后更会成为常态。

回应时代必然

商业内容为城市公共属性的让步

商业是现代生活的标配。近些年，我们逐渐发现，随着人们需求的改变，曾经繁荣城市的实体商业，正在为城市公共属性让步。购物中心常配户外广场，公园式商业更是出一个红一个。

对体验感的追求大于了坪效，开放的公区，多元的空间体验，没有被“货”填满的商场，是舍弃部分功利性的消费留白，给人们提供更多的情绪价值和情感互动。

上海苏河湾万象天地

成都Regular源野

此次亮相的蟠龙天地带着约23万平方的绿地面积，十分令人惊喜。虽然有的场地引入了一些户外品牌丰富其功能，但整体来说绿地面积还是超过很多公园商业中的绿地占比。此外，项目还在约5万方的商业区域中规划出多个广场，进一步强化公共属性。

据悉，蟠龙天地的树是提前一年多前专门种下的，开业时已是绿树成荫

当下，许多地方都加快了公园城市建设，旨在创造更加宜居美好的生活空间，显然这将是城市更新的重要方向之一，也是未来商业发展的重要方向之一。

结 语

价值与创新

最后，想再谈一谈两次实地探访的直观感受：一是在高架之下诞生这样一个项目是值得欣喜的，前期有不完善之处，能不能真正成为都市人的“微度假目的地”还需看后期的运营功力，但对周边客群确实足够友好，他们对品质生活和休闲空间的追求，肯定是从前破败的城中村所不能满足的。因此，这样的改造是有价值的。

二是创新似乎越来越难。其实每一次创新也都是站在“前人”的肩膀上，或许未来会出现更多的“叠buff”之作，但这不意味着商业地产的自我迭代会停止，只剩下简单粗暴的排列组合。放眼望去，它会为了人们的需要不断进化着。在繁花盛景处培育奇种是创新，在荒芜之地耕作一片良田亦是突破，都值得我们期待。

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