五一前，限购松绑政策大礼包空降南沙，多重利好叠加，南沙开始回血了！
南沙区府板块、明珠湾、万顷沙多盘，均有大批买家前来围观。
南沙这是要原地起飞了吗？显然也不可能。
横沥海语天悦湾五一期间人气
横沥西派澜岸五一期间人气
刚出ICU，就上大保健，谁也受不了。但比起两年前高峰期下跌了20%的南沙，已经企稳，可以抄底了。
为什么这么说？就拿南沙的“当红炸子鸡”横沥板块来说吧，在南沙上一个调控宽松周期，横沥的反应，可是最猛烈的。
还记得吗？
2020年9月17日，南沙爆出人才新政，本科在南沙工作的，即可买1套房。
就在新政发布短短一周内，南沙成交4648套，相当于高峰期周成交（600余套）的7倍之多！
当时，横沥岛房价最高上过4.5万/平，想买一套房，需要历经千人摇号，和炒房客厮杀数轮，还有可能面对高首付门槛和茶水费。
如今，经过两年半的磋磨，横沥岛均价仅3.6万/平，刚需咬咬牙也可以上车。
所以，如果你问横沥什么时候可以入手？我觉得现在就可以！
一方面，经过回调，横沥楼价已经挤出水分，留出足够的安全边界，而这次新政的出台，就是回升的契机。
去年6月，国务院印发了针对南沙发展的《南沙方案》，非常重磅。
南沙方案有两大关键词，一个是“面向世界”，一个是“协同港澳”，目的是带动粤港澳大湾区的发展。
一句话，南沙不是跟着喝汤的追随者，而是一位引领者。这就是南沙与大湾区90%的地方，与众不同之处。
被定义为全国首个金融岛的横沥，有着南沙，甚至广州都罕见的金融产业属性，在广州角逐大湾区的过程中，横沥作用举足轻重。
因而，在上一轮南沙楼市火热时，谁的话题度最高？横沥。
作为一个纯空白的片区，横沥岛在过去几年迎来一轮基建大爆发。
数年前还是荒岛的它，现在已经有10个楼盘在竞争了。他们不止区位半斤八两，产品大同小异，连价格都相差不太大。
横沥在售盘一览（来源：广州乐居）
横沥岛，因何出名？选横沥要先看哪个因素？
是产业，横沥是全国首个国际金融岛，总投资超1000亿元，拥IFF国际金融永久会址、广州期货交易所等规划配套。
南沙未来看明珠湾区，明珠湾区看灵山和横沥岛这种简单粗暴的选房逻辑，也被提及多次。
但，选房的话，太长远的规划，尤其是要接近10年才能兑现的规划，这种大饼我劝你别太在意。
须知道，横沥未来确实美好，但现在很骨感。
横沥目前，北接清远南通珠海的最快地铁18号线已经建好了，高大上的中山一院也启用了。
多数配套，都在PPT阶段，因而，买横沥的群体，其实是非常割裂的。
有的人会追求确定性，抓住与自住强相关的交通牌不放。
有的人会追求潜力，江景、岛尖才是最爱。
因而，横沥潜在客户基本上可以分为，纯自住，以及纯投资两类，这两类人的选房，是大相径庭的。
先说投资客。
论投资价值，绕不开横沥最大IP，备受关注的IFF。
IFF被誉为金融界“达沃斯”，金融地位可见一斑。不用多久，南沙将成为世界金融大咖聚集地，横沥岛也将成为湾区金融新名片。
IFF永久会址即将建成（来源：广东发布）
横沥岛的规划与灵山岛类似，东商务西住宅的布局。
基本上总部商务中心都是在东半岛的中轴线上，西半岛规划宜居住宅社区。
而目前看横沥岛的规划，包括中轴涌，超高大楼等等，都在东半岛，未来还规划了一个横沥东TOD！所以东西那边重要一看就知道了！
产业密布，意味东半岛其实规划住宅的用地不会太多，相对稀缺。
而越靠近东半岛就越接近高大上的城市界面，投资客，尽可能往岛尖走。
而在东半岛选的话，尽量选与灵山岛对望的几个项目。
理由很简单，也是城市界面。
横沥岛的北部，是建成度非常高的灵山岛，一眼过去，都是写字楼，靓丽的江岸线。
而南边，则一半是珠江街，一半是横沥镇。
珠江街的部分，早已经被规划为农业用地，例如明珠农业园，数字养殖等；横沥镇江边是珠江纸厂和各种工厂。
你细品？
全是难以改善的农村+城乡结合部面貌，短期内有机会改规划吗？悬！横沥都还是大工地，你指望南边的片区能启动规划？
因而，尽量靠近岛尖+北向望灵山岛，江海潮鸣、旭辉、江堤春晓、美的江上沄启几大金刚是比较合适的。
横沥各项目区位示意图
现在的十个盘里面，距离岛尖最近的，一线望江的是越秀江海潮鸣，离江仅有约60米，能看到很开阔的江面。
旭辉的江景景观，在几个项目中，算是比较突出的。
它正对灵山岛的明珠湾壹号，甚至可以直接看到未来的科学永久论坛和传说中的南沙大剧院。虽然离18号线是最远的，但是离未来横沥东站也是很近。
美的江上沄启和江堤春晓挨得很近，两个盘都是一线望江，但是都比较靠近凤凰大道，距离岛尖有一定的距离。
深业颐泽府、海语天悦湾、湾区金融城、铂玥明珠ONE、建发明珠湾玺这几个非一线江景盘，江景客就别指望了。他们可能部分高层户型能望一点江面，但是在这么多一线望江盘力压下，有也相当于没有。
所以投资客，优选越秀江海潮鸣、旭辉耀玥湾。
前者挨岛尖，后者有灵山岛景观。
此外，中铁西派澜岸也可以关注，主推105-261平方，目前是岛上仅有200平方以上的大户型项目，改善客可以多关注。
美的江上沄启与星河江堤春晓有江景但不算开阔；
深业颐泽府、海语天悦湾、湾区金融城、铂玥明珠ONE、建发明珠湾玺江景资源比较弱，景观牌打不出的，换赛道吧。
不过，以上项目中，北向望江目前江上沄启一线，140平的已经清完。深业颐泽府尾货在售。
而自住客，就不用犹豫了，选岛西。
因为横沥岛上的教育、医疗和商业配套，比如中山大学附属第一南沙医院、广大附中实验学校和18万㎡的地下商业空间，基本都能做到3公里内共享，每个楼盘的生活配套优势，其实都差不多。
因此，在做选择的时候，与其关注配套，不如把地铁重要性放在前面。
越近地铁的楼盘，在生活上会更方便不说，升值潜力也高，尤其是在市区上班的人，地铁无疑要排在第一位。
非市区工作的也要注意，在产业入驻的等级和数量还不甚不明确之前，拿到地铁这个保底配套，是重中之重。
根据这十个项目所靠近横沥站的距离，对它们的交通便利性排序为：
上车门槛最低的湾区金融城和铂玥明珠one，都有70多㎡的超刚需户型，作为上车项目，比较友好。
当中，以湾区金融城值得一说，它是横沥众多楼盘中离地铁也是最近、体量也是全岛项目最大的一个。
湾区金融城直接霸占了横沥岛西半岛的规划开发区域的几乎4分之一，是横沥岛唯一的大型楼盘。
考虑到横沥已经土拍多轮，未来难有超越者。
目前湾区金融城南边对面就是横沥站的大型TOD综合体，蹲个大型商业配套还是有不少的机会的！
而大型楼盘的好处不用言语了，就是小区内楼下就有大型公园，基本上溜达溜娃的不用出门。
但楼盘体量庞大，户型面积跨度也大，有刚需也有改善，居住群体不够纯粹，买入时候需要作取舍。
具体到户型，建面约70平两房，在低总价面前，两房+单卫这种小缺陷，你得忍忍了。
建面约101平三房，是比较理想的一家人居住之选。双卫+大阳台都是家庭居住的痛点痒点。
建面约137平四房，大横厅户型，四开间朝南，主卧带套房+衣帽间，卧室标配大飘窗，居住舒适度，光是户型图就能看出几分。
总的来说，目前，天河上班的刚需选岛西。
岛西的项目最近地铁，价格反而是相对便宜的，比如铂玥明珠one、湾区金融城（排除个别楼盘），最低均价在3-3.2万/㎡。
刚改和改善在岛中，比如建发明珠湾玺、美的江上沄启、旭辉曜玥湾，均价3.5万元/㎡。
而投资性站位+进阶改善，多半都在岛尖，均价3.4-3.5万元/㎡起步，好一点的楼层，卖到3.6-3.8万元/㎡了。
岛中和岛西货量较大，主打的是基数，而岛尖供应少，主打近地标望江，长线数量最少。
地标项目的投资属性最强，因为竞争少，未来价值也更站得住，稀缺即价值。
