读创/深圳商报记者 黄磊

谈起COCOPark，不少深圳人印象深刻。它是深圳人较为热衷的购物中心，也是不少外地人到深圳必打卡的商场之一，因地处深圳福田CBD的核心地段及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环，星河COCOPark多年来人气不减。

3月30 日，COCOPark购物中心运营商星盛商业 ( 06668.HK ) 发布 2022 年业绩公告。公告显示，星盛商业2022年度总收入5.619亿元，比去年下降约1.8%，毛利约为人民币3.13亿元，同比下降5.3%，毛利率约55.7%，同比下降2个百分点，核心归母净利润约人民币1.99亿元，同比增长约6.0%，属母公司净利润1.54亿元，同比下降16.57%，基本每股收益为0.15元。

公告提及，作为轻资产商管企业，集团现金充足，在手现金约12.7亿元，净现比1.05。董事会建议派付2022年度的末期股息每股普通股0.07港元，计入2022年中期股息每股普通股0.035港元，全年派息期为每股普通股0.105港元。

星盛商业业务主要有三种模式，委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式、整租服务模式。不难看出，星盛商业轻资产运营目标清晰作为纯商管企业，毛利率依然是衡量商管企业能力的重要指标，而星盛商业2022年的毛利及毛利率出现了下滑。报告期内，星盛商业毛利录得3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率则为55.7%，同比下滑2个百分点。

对比财务数据可以发现，毛利率的下滑主要是受品牌及管理输出服务部分收入占比减少，及整租项目毛利率受疫情影响及新开业项目影响有所下降所致。

不同运营模式下的毛利率差异明显。细分来看，最“吃香”的就是品牌及管理输出服务模式，集团毋须注入大量资金及人力资源，与其余两个模式相比，毛利率一般较高及促进本集团的快速地域扩展。但2022年仅有委托管理服务业务毛利率实现了同比增长约8.5%，其余两大业务的毛利率均呈现下降趋势，而整租服务的毛利率下降幅度最大，达到了26.3%。

财报解释，主要由于受房地产市场的影响，咨询项目减少了19个，前期顾问咨询服务项目数量减少。毛利下降有一部分原因是疫情期间给予商户的租金减免措施，以及嘉兴星河COCO City新开业给予商户一定的经营免租期，但租赁成本维持一致，使得毛利率下降。

三大业务模式不同的毛利率能力，实际上也说明了不同业务模式需要面对的风险，就商管企业最为核心的轻资产模式来看，星盛商业目前三种模式中，整租服务的风险最大，不仅需要承担管理商用物业的运营成本，还需要定期向业主支付租金。在商业环境不明朗情况下，企业会承担较大的成本压力。

财报还显示，COCO Park 、COCO City 和 iCO三大品牌商场的出租率均超90%，COCO Park出租率最高达96%。项目整体的出租率为92.5%，同比2021年下滑1.5个百分点。出租率的下滑与去年受疫情影响有较大关联，大环境之下去年大部分商业地产企业的出租率都有不同幅度的下降。

2023年，业务如何进一步提升，集团管理层在财报中表示，2023年将针对“运营年”的打造，强调品质和效率双重提升，实现本集团的高质量发展； 坚持长期主义，打造“运营年”，同时将大力推进首进品牌和创新业态的引入，达到出租率不低于95%的目标；同时坚持效率优先，做好有质量开业，并进一步对第一、二梯队城市进行优化梳理，继续打造城市标杆项目。

4月6日收盘，星盛商业(06668.HK)报收1.68港元，小幅上涨0.6%，成交量3.30万股，总市值17.12亿元。

审读：谭录岗