来源: 凤凰网房产昆明站

当下,市民私家车的数量与日俱增,一些居民小区“停车难”的问题长期得不到解决。据业主反映,目前昆明还有一些小区存在车位“只卖不租”的现象。对此律师表示,车位“只卖不租”实际上违反了民法典的规定,无法保障业主的权利,应当纠正。

买车位还是租车位

这是个问题

东骧神骏小区一位业主说:“我们小区道路上每天都停满了车,但是我们发现地下车库有很多车位空着,只卖不租。”

多位业内人士表示,车位“只卖不租”是开发商出于自身利益考虑决定的,这是为了尽快回笼资金、兑现利润。但是,业主买不买得起车位是一回事,觉得买车位划不划算又是一回事。采访中,多位受访业主都表示,最近几年车位市场趋冷,买车位并不划算。

“我们小区2012年开盘,当时每个车位的售价在13万元左右。2015年交房到现在,6年多了,小区的车位还没有卖完,现在车位的售价只要八九万元一个。”受访者张女士表示,在自家小区租车位,年租金在2500元左右,平均每月租金仅200多元。

但是,如果业主不买车位,就只能选择临停,或者向其他业主租车位。记者了解到,目前昆明各小区的停车收费标准存在明显差异,各小区每月停车费在200—600元之间。一些业主表示,在与开发商沟通时,明显感觉到开发商是在用高租金倒逼业主买车位。

目前昆明车位库存量

约30万个

近两年,昆明市场上有不少项目推出“买房送车位”活动,并采用捆绑销售车位的方式卖房,这从一定程度反映出开发商的急售心态。克而瑞数据显示,目前昆明车位库存量有约30万个。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析,车位如果用于出租的话,回报周期较长,如果全都用于销售,能快速提升开发商的现金储备。一位业内人士透露,车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分,近几年的不少新建项目,即使住宅部分销售完毕,收入也只能覆盖开发成本,有的甚至覆盖不了。真正的利润都在一些配套上,比如商业和车位。

很多项目住宅都卖完了,仍有大量车位在手,这会造成开发商资金沉淀,导致项目利润长期无法兑现,不利于开发商周转资金,更跑不赢财务成本。以张女士的例子计算,一个车位售价13万元,而年租金2500元,要出租52年,租金收益才能达到13万元。

※律师说法

车位、车库应当首先满足业主的需要

北京大成(昆明)律师事务所律师代晨、李晓曦分析表示:车位在房地产项目中,存在不同的权属认定,是否可租、可售,都需要对权属作出先期判断。

首先,对于房地产开发项目规划建设的地下车位,根据建设工程规划许可的条件来确定,可以分成两类,一类是人防工程类地下室;另一类是普通地下车位,普通地下车位在规划报建的时候就直接注明这部分是用于停放车辆的车库、车位。

而对于普通地下室,根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定,地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。其次,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

因此,并不是所有停车位都可以拿来出售。专有部分车位可以出售、附赠、出租。而人防工程车位不计入共有建筑面积,不作为共有建筑面积进行分摊,不得出售、附赠,可以出租。共有部分车位属全体业主共有,不得出售、附赠,可以出租。

此外,按照《民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。具体指开发企业建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,视为开发企业的行为符合“应当首先满足业主的需要”的规定。也就是说在开发商出售或出租车库已经履行告知义务,且按照配置比例已满足大多数业主的需求时,就可认定开发商满足了业主的需求。

因此,针对部分房地产开发项目存在车位只售不租的情形,实际上违反了民法典规定,无法保障业主的权利,应当纠正。

目前,全国已有多个城市制定了车位租售并举、车位配比需求科学化等专门规定。从业主的角度来看,这些规定遵循了“业主优先”的法律原则,公示了车位的基本情况,为车位的配比购买制定了相应的机制,体现了公平、公正。(都市时报)

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