老商场转身①：当明星商场老去，有哪些焕活的改造办法？
澎湃新闻2023-03-09 19:41
海报设计 郁斐商业综合体，是城市中最常见且体量最大的一种消费和文化休闲场所，聚集了多种城市公共功能。改革开放以来，中国开始建设第一批现代商业综合体，以北京和深圳的“国贸”为代表。2000年后，城市购物中心模式开始兴盛，到2010年代，许多三四线城市也开始把商业综合体建设作为改变城市形象，进行新区建设和旧城改造的重要载体和手段。经过二三十年的建设，商业综合体的建造运营风格迭代出新，一批建成年代较早、曾经风头十足的商场面临业态老化、吸引力下降的窘况。这些商场往往位于中心、次中心地段。
例如，位于上海杨浦区第二大商圈——控江路的假日百货（原仟村百货）1999年成立，一度引领了控江路时尚，进驻品牌性价比高，受到周边社区欢迎。后逐渐小商品市场化，而后空置近10年。
在新的综合体不断向郊区拓展时，一些位于传统商圈的老综合体渐显颓势，门可罗雀甚至关停，就像爱德华·苏贾（Edward Soja）提到的城市中的“空洞”。
所有的建筑都会“老去”。近年，商场更新、商圈升级成为城市提振消费、城市更新的热门词。今年开年以来，北京、上海、天津等城市都有商业综合体升级换代的动向传来。
在城市更新的视角下，老一代的商业综合体可以在空间细节上做出哪些改变，以促使焕发新生？
位于杨浦区第二大商圈——控江路的假日百货（原仟村百货）1999年成立，一度引领了控江路时尚。赵忞 图商场衰落的三种迹象早年间建设的商业综合体，当显出衰败迹象之时，多少均具备以下一些特征：
1. 外立面的老化和破损。街道立面是展现城市文化风貌最重要的载体，且建筑物外立面的清洁和修缮成本相对更低、较易操作。如果外立面的维护也难以为继，说明物业和运营者的失职或者该项目已运营不佳、无力开展。
2. 消费者找不到入口——建筑底层被较为随意地出租给零售小店、便利店，店面切割越来越零碎，消费者难以进入建筑内部消费。比如，上海四川北路上的一些综合体，由于人行道过于狭窄，商业尺度只能局限于“底商”形态，消费者也只能匆匆买点东西离开，完全无法停留和进入。消费的形态限制了店铺的升级，而店铺的低端化也消解了地段的优势。
从百货商店时代开始，城市的商业综合体就本着以中庭为中心串联各层店铺的形态，如果消费者进入不到建筑内部，也就意味着这座建筑原本设计的中庭模式失能了。
盛邦国际大厦的下层曾是多层商业综合体，拥有快时尚品牌C&A，即现在广莲申的位置。现上层部分改为WeWork办公，但主入口很难找到，并且本应办公和商业分置的一个侧门至今还可以通往更高层的捞王火锅店。赵忞 图3. 消费者只局限于综合体1~2层最临街位置的消费，更高层的商铺选择“外挂楼梯”的方式引流。一些大城市的综合体有这样的情况：高层的商铺以餐饮为主，人们通过不同商户外置的不同电梯进入消费。这是一种外立面破损的情况，也是综合体管理失控的表现。空间改造的两个建议
商业综合体的更新越来越受到关注。一般而言，商业综合体的空间改造会注重以下两个方面，同时辅以管理思维上的改变：
1. 创造更多的广场、前厅型的公共空间，通过开敞空间的设计明确告知消费者“门在哪”。哪怕把门前广场作为停车场使用，也能有效吸引消费。很多老城区的商业综合体之所以难以“升级”成为城市文化地标，都是因为停车位不够，只能吸引周边社区居民。
如果原本停车位较为充足，这些开敞空间可以经常举办装置展览、创意市集等地标型的活动，展现商业特色。对于一些街道原本较为狭窄，综合体紧贴车行道的商圈而言，部分综合体甚至需要将底层敞开，通过丢失部分商业面积来打造引流的空间。
这需要通过测算来达到引流与盈利的平衡，放弃传统店铺租金盈利的“包租”被动模式，转型成为“带领店铺盈利的管理者”主动模式。
2.打开“黑盒子”。“黑盒子”“白盒子”“透明盒子”的说法脱胎于博物馆美术馆设计。
在商业综合体中，“黑盒子”指的是内部全部为人工采光通风，外立面几乎不设窗户而挂大幅海报作为视觉焦点的模式，或者虽然有窗户但是主要作为仓库和办公室使用的形态（常见于古典主义或Art Deco风格老建筑改造的商业综合体）。这种形态也与传统的“环绕中庭的流线设计”直接相关，消费者不需要知道店铺布置的背后是什么，只是用外部人工景观，来向消费者传达情绪，调动其消费欲望。
“白盒子”则会有一面（通常是主入口面）透明玻璃幕墙，外部不一定能看到内部的店铺，但可让自然光可以进入建筑内部，创造有趣的光影空间，形成个性装饰。夜间还能透出炫彩景观，吸引消费者。
从左至右分别为外立面不开窗也不做表皮设计的“黑盒子”、外立面不开窗但是做透明化和灯光设计的“假白盒子”或“半白盒子”（部分区域可接受自然光），以及开大窗但是通过不透明贴花或其他半透明灯光设计而成的“白盒子”。赵忞 图到了2020年前后，综合体的设计从“白盒子”进一步转向了“透明盒子”，综合体希望街道上的人能看到商场内部发生了什么，引发玻璃幕墙内外的互动，让街道上的人感知消费场景，从而被吸引进来。
上海淮海路商业街夜景 视觉中国 资料图
上海新天地夜景 视觉中国 资料图以淮海路新天地为代表的“透明盒子”，上层同时做了体量削减，留出更多的公共平台和绿化空间。正如沃尔特·本雅明在1935年《拱廊街计划》中提到的“人群是一层帷幕，熟悉的城市隔着这层帷幕如同幻影般召唤着都市赏游人，这幻影时而是风景，时而是房间。这两者一起幻化为百货商店，利用赏游人自身来推销其货品。”这指向了城市商业综合体对其原型的回归。
面临活力危机的老旧商场往往是“黑盒子”。可以考虑在不改变原本结构的情况下、进行表皮收缩，打开“黑盒子”，形成一些开敞的露台、花园等公共空间。
这一方面增加城市的绿化面积，另一方面告知路人“楼上有好风景”，并缓和过于垂直整齐的外墙对街道形成的压迫感。
很多新建的综合体正以热带雨林等各种奇观场景吸引消费者尝鲜、打卡，外立面建筑改变不了的老综合体也可以探索将一些景观外置，形成城市地标，吸引客流探店。
进一步看，老商业综合体建设的初衷，往往倚赖于地段优势，人流是天然存在的，不需要刻意引流的设计。综合体只需尽量用足占地面积，创造更大的商业空间对外出租，依靠租金生存即可。运营模式相对简单。
当下，综合体之间的竞争越来越激烈，需要想方设法创造独特性、舒适性、话题性等等来吸引客流。也因此，其空间多着重于场景体验，甚至通过打造文化场景、引进名气更响的“首店”，帮助综合体的运营实现正循环。其运营模式更为精细。
老旧综合体想要焕发新生，途径不仅在于空间改造，也需要在管理模式、运营模式上探索。
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