这两年流连不利的重庆地产“一哥”金科，最近又整出了“大动作”。

1月31日，金科先是发布公告称未能按期足额兑付“20金科地产MTN001”本息，宣布境内债务正式公开违约；接着同一天又发布2022年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损95亿元-190亿元。

2月10日，金科又通过内部公告对组织架构进行大规模调整，四个区域公司被合并。

联想起去年金科的债券展期、美元债违约和大规模裁员事件，这两次公告似乎更能说明问题的严重性：身负巨债、巨亏于一身的金科在正陷于内外交困之中。在房地产持续洗牌深度调整中，2023年金科的日子可能并不容乐观。

金科之殇：裁员、爆亏、债务压顶

自2020年将销售规模低的区域公司和城市公司进行整合后，对区域架构“动刀”便成了金科股份每年的保留节目。

2023年2月10日，金科内部公告显示，将对现有的九个区域公司进行组织架构调整，其中四个区域公司将被合并。

按照金科的惯例，每次区域架构调整都要伴随一波裁员，这次虽然明面上没有提裁员的事，但已经约等于又有一批员工喜提“毕业”。网上有金科内部员工爆料，有部门领导已经收到集团任务，本月必须将整个部门员工劝退。

按照金科目前的状况，被裁掉的员工能拿到工资已经万幸，N+1赔偿只能是奢望，毕竟从去年3月份开始，金科的“暴力裁员，不予赔偿”就已名声在外。当然，以金科目前的经营状况而言，就算想为被裁掉的员工善后也有点力不从心。

2022年对金科股份来说，是寒气笼罩的一年。

1月31日晚间，金科业绩预告显示，预计2022年净利润亏损95亿元至190亿元。

尽管行情下行，销售锐减在所难免，然而与金科同属“中国房企20强”阵营的新城控股、金地集团在净利大幅下降的情况下依然能实现数亿净利。对比之下，金科则显得有点“拖后腿”。

探究其原因，除行情低迷拖累业绩之外，还与金科股份难以化解的债务问题有莫大关系。

金科的债务压力有多大呢？

截至2022年三季度末，金科总负债2602.79亿元，一年内到期的有息负债余额376.00亿元，公司账面货币资金仅166.07亿元。资金缺口如此之大，违约又何足为奇？

救急如救火：深陷“借新还旧”、担保融资怪圈

其实金科在公开债务层面一直维护得比较体面，直到2022年12月27日才发布公告称一笔1113万美债利息无法支付，正式承认债务爆雷；1个月后，又官宣一笔10亿元境内债务无法支付本息。此至，金科“爆雷”事实已彻底捂不住了。

在2022年5月份金科债务危机暗流涌动的时候，“白马骑士”便已经驾临。

当时重庆市政府给予其极大支持，包括发放3亿元纾困资金、牵头国企入股、为项目增信背书、增加融资支持力度等一系列措施，一定程度上缓解了的短期资金流动性压力。

与其它房企铁腕“断臂”相比，金科在自救路上明显更倾向于动用“借新还旧”手段来填补资金窟窿。

2022年2月15日晚间，金科发布公告，拟发行规模不超过15亿元用于偿还“20金科01”的回售本息。

2022年7月，金科另一家上市公司金科服务公告称，为金科地产板块提供不超过15亿元借款，相当于将账面上30%的现金拿去为对方提供流动性资金，消息传出后，瞬间引发市场哗然。

在融资渠道有限的情况下，通过提供担保获得资金似乎成为金科最后的“救命稻草”。

截至2022年11月末，金科与子公司、参股公司等一众关联公司互相担保金额达到653.47亿元，占其最近一期经审计净资产的167.91%。就在今年1月12日，金科再次发布公告，拟为旗下部分控股子公司，新增不超500亿元担保额。若算上前期的600亿，金科未来担保的额度超过1000亿。

在弹尽粮绝之际，担保无疑是低成本借款方式，但更会让本就捉襟见肘的偿债压力、资金风险进一步放大。

与此同时，金科的定增动作也很拼。

2022年12月5日，金科公告称，拟向不超35名特定投资者非公开发行股票，数量不超过目前公司总股本30%。若按公告披露日金科市值估算，此番定增额将达36.84亿元，额度之巨，令市场侧目。

1月16日，金科董事局主席黄红云表示，今年将聚焦引入战略投资。然而颇为吊诡的是，早在2022年6月之前，黄红云的前妻陶虹遐及其女儿便已经高位套现11亿元离场。

黄红云：从泥瓦匠到地产大亨的逆袭之路

上世纪90年代，西部大开发热潮风起云涌。1997年6月18日重庆直辖市正式挂牌，开启了中国区域经济均衡协调发展的新航程。

那一年，泥瓦匠出身的黄红云已经在重庆涪陵区一家建筑公司做了5年总经理，过着稳定而富足的生活。随着重庆直辖市的挂牌成立，黄云红意识到房地产行业迎来巨大市场空间，创业念头由此萌发。

1998年5月，34岁的黄红云辞职离开涪陵，在重庆市区注册金科地产股份有限公司。

在建筑行业摸爬滚打了十几年的黄红云进入地产后如鱼得水，第二年就在重庆房地产市场闯出了名堂。

黄红云的首个楼盘是金科花园，不仅是重庆最早一批高端商品房，还因其占据核心地段被称为“离解放碑最近的好房子”，首开当日更是以近1.5万方成交面积刷新重庆市新千年地产销售纪录。

金科花园大获成功，让金科一战成名。2003年，金科又推出了天籁城，赢得 “重庆首席花园洋房社区”的美誉。

在黄红云的精心经营下，金科进入重庆头部开发商行列。往后很长时间内，“洋房专家”金科的与“别墅专家”龙湖更是一时瑜亮，共同执掌重庆房地产市场的话语权。

2007年，走出重庆的金科先后进军江苏、北京、四川、湖南等全国21个省市。第二年，借机金融危机的低谷，金科大肆抄底土地，囤积土地达到1000万㎡，全国化布局初战告捷。在熬过金融危机后，2009年金科凭借百亿销售额逆势而上，成为国内知名地产商。

金科真正实现“起飞”则是始于上市。

2011年8月23日，金科借壳重庆东源在深交所A股正式挂牌上市，此后开启了长达十年的高速增长时期，销售额从2011年的134.48亿增长至2020年的2232亿，行业综合排名已跃升至15位。

股权争夺“后遗症”：无序扩张，终被反噬

上市后的金科为黄红云带来了巨量财富，将其一举推向重庆市富豪榜第二位，也差点让他失去金科控制权。

2015年大牛市时期，黄红云家族半年内大量减持套现45亿元，导致金科股价大跌。同年8月，金科又抛出一份定增方案，拟向不超10名特定投资者发行股票。

老练敏锐的孙宏斌瞬间捕捉到了机会，果断出资40亿元参与定增，随后，融创又不断在二级市场买入金科股票，截至2018年10月，融创及其子公司持有金科27.67%股权，成为金科第一大股东。孙、黄之间随及展开一场金科控制权争夺战，最终迫使黄红云与其前妻及女儿签下一致行动人协议，才得以保全大股东之位。

一手打造的企业差一点就被融创“吃掉”，让黄红云意识到迅速做大规模的重要性。于是，金科开始走向大举扩张之路。

2017年，金科发布《2017-2020年发展战略规划》，提出到2020年冲击2000亿销售额的目标。

为保证目标达到，金科拼命玩起了“1671”高周转模式，即拿地后1个月开工，6个月开盘，7个月开发贷上账，1年内现金流回正。

抢地、并购动作也接连提速。2016至2018年，金科新增土储建面从613.1万平方米暴增至2054.3万平方米，2018年拿地面积是与销售面积的1.5倍。

密集“子弹”打向土地市场。仅2019年上半年金科便豪掷420亿用于土地储备，相当于2018年全年销售回款的45%。

在2019年7月“王振华事件”引发新城控股危机后，金科斥资54.75亿元“吞下”对方16个项目，成为那一场风波中收获最多的“围猎者”。

2020年是金科的巅峰时刻，不仅以2233亿超额完成五年前的目标，跻身百强房企第17位，旗下的金科服务还于同年11月在港上市，至此，金科成为重庆首家同时坐拥“H股+A股”双平台的民企。

然而，步子迈太大，总会扯到点什么，在狂突猛进之际，规模狂增的伴随代价也相当沉重。

2020年，金科总负债达到历史新高的3078亿，与2016年相比增长了3倍。2021年开始，随着房企“爆雷”声起，金科开始频繁传出商票拒付等问题，由于每次都及时出面澄清，并没有引起舆论热度。直至2022年1月份上百债权人聚集在位于重庆的金科总部打砸，高呼“还钱”，才真正将其推上风口浪尖。

此后，又不停爆出楼盘停工、理财暴雷、员工讨薪等负面新闻，债务危机暴露之后，哪怕备受政府“特殊照顾”，还是未能兜住“债务雷”。

所有居高不下的负债背后都是对规模的偏执渴望。金科作为渝派房企的龙头，曾创造了发展的奇迹，但是在其激进扩张，蒙眼狂奔之下，对市场预判还是出现了严重偏差，导致一步步滑向巨额债务的深渊。背负接近2600亿巨额债务的金科股份，仅靠政府纾困政策和“借新还旧”来“补血”还远远不够的，目前不管是市场环境还是未来业绩都变数颇多，“避险”难度依旧不小。

金科的Slogan是“美好你的生活”，这既是它的初衷和承诺，也是全国上百万业主的共同期盼。经历了繁荣与败落的金科，曾经的“重庆地产一哥”，是否还能挺住，焕发新生，“美好”如初呢？

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