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金融时报-中国金融新闻网 张弛/文

2022年8月以来，我国公募REITs市场首发和扩募项目加速落地。截至2022年末，已上市公募REITs产品24只，总发行规模783.6亿元。上市REITs整体运行平稳，投资者对相关产品认可度进一步提高。同时，REITs试点范围不断扩大，新增保障性租赁住房、新能源等新类型底层资产。

步入新的一年，各方对我国公募REITs市场的表现愈加期待。近日，有专家表示，希望到2023年底，公募REITs能够超过60只，总发行规模超过2000亿元。我国公募REITs市场可能迎来快速发展期。

2023年，我国公募REITs市场将呈现怎样的发展模式?哪些领域的项目有望被新纳入公募REITs底层资产?在扩容增类过程中，参与各方可能会遇到哪些新情况新问题?如何推进多层次市场体系建设?作为全市场率先实现公募REITs经营权和产权大类资产全覆盖的投资银行，中金公司也是占有公募REITs市场最大产品管理份额的基金管理人。围绕上述问题，中金公司投资银行部固定收益组负责人、董事总经理慈颜谊进行了深入分享。

《金融时报》记者：您认为，2023年我国公募REITs市场将会呈现哪些新特征或新亮点？

慈颜谊：作为盘活存量资产、扩大有效投资的重要金融创新，公募REITs在2023年将继续获得社会各界广泛关注。首先，2023年扩募将进入实操阶段。包括中金普洛斯REIT在内的5只公募REITs项目正在推进扩募工作，已上市一年以上的公募REITs也陆续步入扩募阶段，我国公募REITs的持续融资功能将得到验证和完善，打造基础设施投融资的良性循环。

其次，底层资产进一步丰富。2022年以来，已公告启动REITs发行申报工作的企业所属行业包括但不限于景区、轨道交通、供热、水利基础设施、特高压输电等。预计公募REITs将在风电光伏等新能源资产、旅游景区甚至数字基础设施、水利基础设施等方面实现突破。此外，商业不动产领域对公募REITs的研究积极性也会有所提高，不过，商业不动产市场的正式开启尚待时日。

最后，多层次REITs市场进入建设期。伴随公募REITs进入常态化审核并出现扩募、类REITs发行多年，以完善REITs产业链为目的的多种层次REITs市场呼之欲出，将进一步畅通基础设施建设资金的退出路径。

《金融时报》记者：公募REITs扩募政策框架已基本明确，扩募项目落地渐行渐近。您如何看待未来扩募的发展趋势？在开展扩募工作过程中，原始权益人和管理人需要注意哪些问题？

慈颜谊：从国内外REITs市场的发展来看，公募REITs平台数量不会一直维持高速增长的状态，REITs市场的稳定性、可持续性和成长性均需借助扩募实现，预计基础设施领域核心企业公募REITs平台搭建完毕后，扩募交易会逐渐占据公募REITs市场主流。

在具体开展过程中，围绕扩募流程的各阶段，原始权益人和管理人关注事项包括：一是扩募前的信息披露。公募REITs是在公开市场交易的品种，拟扩募资产的情况、扩募时点等具体扩募安排需要严格按照公开市场的信息披露要求落实具体的保密义务和信息披露义务。二是扩募资产的筛选应严格把关。目前来看，已上市项目首发资产整体较优质，扩募资产应保持不低于首发资产的质量标准，切忌“甩包袱”心态。三是扩募资产的估值定价。随着公募REITs市场逐步扩容，既要以首发资产包的估值水平作为定价锚，也应充分考虑二级市场对首发资产的再定价，估值定价要兼顾资产买卖双方利益诉求，兼顾首发投资者和扩募投资者的利益诉求，才能最大程度发挥扩募对公募REITs产品生命力的增强作用。

《金融时报》记者：2020年发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》明确商业地产不属于试点范围；2022年12月，证监会副主席李超首次表示，“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。您认为，产生这一变化的原因有哪些？您如何看待未来公募REITs试点在房地产相关领域的运用？

慈颜谊：境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大的优质资产，率先推出了公募REITs试点，截至目前，市场反馈良好。在推动REITs试点范围进一步扩大、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的背景下，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域意义重大。

2022年以来，落实中央“房住不炒”要求，试点范围拓展到保障性租赁住房领域。近期，多个高层经济会议和报告均提到房地产作为支柱产业稳定发展对国民经济的意义，如中央经济工作会议提出“要确保房地产市场平稳发展”“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”；证监会也表示“加大力度、加快速度抓好资本市场各项支持政策措施落地见效，助力房地产发展模式转型”。

短期内，研究推动试点范围拓展至商业不动产领域，有助于房企信用风险处置，防范金融系统性风险；长期来看，商业不动产REITs市场建设有利于引导开发商拓展价值边界，提升综合能力，从供给侧为资本市场提供更为多元的长久期资产，为投资者创造更多选择空间。不过，聚焦于商业不动产领域的REITs还应审慎研究再行试点，且后续需要稳扎稳打、逐步推进。

《金融时报》记者：探索建立多层次REITs市场屡被提及。在您看来，应从哪些方面着手推进多层次市场体系建设？建立多层次REITs市场有哪些重要意义？

慈颜谊：多层次REITs市场推进工作最重要在于REITs完整产业链的完善，即推动前端Pre-REITs和后端扩募走向成熟。2022年，我国公募REITs在扩募层面取得了重大进展。2022年9月，首批5只REITs发布了扩募公告，扩募发行进入实质化阶段，也标志着公募REITs的发行进入新常态。

REITs完整产业链条环环相扣，除了扩募机制，向前激活整个基础设施投融资机制的变革也是建立多层次REITs市场的重要部分。由于基础设施项目通常具有一定的建设期和培育期，在建设阶段、初始运营阶段，无法积累足够的现金流，少数已建成但收益不佳的资产也有被收购后进行改造提升的空间。因此，如果在前端产业方就通过Pre-REITs介入，作为运营机构对其进行培育、孵化、重组、整合，促进项目提质增效、降低成本，更利于未来达到REITs发行要求，也优化了基础设施项目的运营能力。

近期，中共中央国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》，强调“深化改革开放，增强内需发展动力”，多层次REITs市场也可以更有效拉动内需。Pre-REITs培育孵化、运营提质到上市的完整链条畅通后，有助于产业方合理运用专业技能、资源优势，加强投资能力，也提高了项目的盈利能力和规范性，进而为基础设施领域提供更优质的孵化、运营整合服务。

另外，私募REITs投资者多为特定的机构或专业投资人，在多层次REITs市场中也可起到重要作用，是试点阶段公募REITs的有效补充。私募REITs基金发行流程较公募REITs基金更为简便，可以节约发行时间及成本，其投资较大的灵活性可以起到发掘优质发行和投资群体的作用，更便捷地为产业方扩宽融资渠道。

《金融时报》记者：目前，中金公司在公募REITs领域已实现全面布局，下一步中金公司将如何继续布局计划，以响应监管推进常态化发行、推动市场高质量发展的要求？

慈颜谊：针对各细分领域，中金公司将业务团队对行业的审核理解与区域基础设施项目个性化特点相结合，构建起行业和区域维度双线并举的公募REITs业务拓展体系和标准化与差异化相结合的立体性公募REITs解决方案。

下一步，中金公司将在既有公募REITs业务优势的基础上，恪守合规理念，继续保持各部门高效协同，不断挖掘优质资产价值，为公募REITs市场高质量发展贡献力量。