本周关注
政策盘单：
1.央行：改善优质头部房企资产负债状况，满足行业合理融资需求
2.东莞全域放开住房限购，新一轮纾困政策开启
3.多地推行“带押过户”，一线城市也将跟进
行情扫描：
1.融资新政助力行业回暖，房企纷纷掀起“定增潮”
2.字节跨界互联网家装，后房地产时代家装市场迎来发展高潮
政策盘点
1、央行：改善优质头部房企资产负债状况，满足行业合理融资需求
中国人民银行货币政策委员会2022年第四季度（总第99次）例会于12月28日召开。会议指出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。
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洞察
近几次中央层面会议都把房地产内容放在了重大经济金融风险的框架下进行论述，且相关内容都较为居前，充分说明了房地产防范风险上升到了新的高度。防范风险过后，支持刚性和改善性住房需求，并反复强调要推动房地产向新发展模式平稳过渡。纵观近期房地产的救市政策，也都可以从“防风险”、“支持合理需求”、“向新发展模式过渡”三步走的大框架下进行解读。
“防风险”就是解决“保交楼”和风险处置，前者需要增量资金，后者需要对房地产市场的信心，这些都要求需求端保持一定的活跃度。寒冬之下，“市场需求”有待提振，所以我们可以看到监管部门频频吹风，给房地产市场和购房者吃下“定心丸”。尤其是稳房地产的政策力度不断加码，金融支持房地产16条措施以及“三支箭”政策等先后落地，一定程度改善了房企资金面。此外，房地产需求侧尤其是个人住房贷款合理需求也不断得到金融信贷积极支持。
所谓“房地产新发展模式”，官方并没有给出明确的定义，毕竟才探索不到一年的时间，但可以明确的是，中央经济工作会议上的提法都会成为未来几年的施政重点，如2017年的“三大攻坚战”、2020年的“双碳战略”、“防止资本无序扩张”等。
虽然官方没有对“新发展模式”给出明确的定义，但是从二十大报告等文件的提法中也能初见端倪，市场观点大致分为以下两种：一是保障房体系的建设，商品房和保障房双轨运行，两个市场互不干涉；二是走租购并举的道路，大力发展租赁住房。
虽然新发展模式不确定，但可以肯定的是，要告别土地依赖，告别“三高”（即高负债、高杠杆、高周转）。当然，这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役，激进过渡会造成风险爆发、行业大起大落。
2、东莞全域放开住房限购，新一轮纾困政策开启
进入2022年以来，东莞楼市调控动作频繁，这次是东莞今年以来第5次放开对楼市的调控。值得一提的是，2021年，东莞历史性地突破万亿GDP大关，成为全国第十五个拥有万亿GDP、千万人口的“双万”之城，也是我国第24个GDP万亿城市。
4月29日，东莞发布新的购房政策，自5月1日起恢复个税购房政策、社保及个税可累计缴纳、优化人才购房和新入户购房政策。
5月14日，东莞进一步出台“莞七条”稳楼市，其中，包括进一步放松限购政策，多孩家庭可新购一套房；商品住房限售由3年调整为2年，二手房增值税的免征年限从5年缩短至2年等。
7月4日，东莞市住建局发布通知称，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。
8月底，东莞下调了限购区的购房首付比例，首套非普通住房，首付比例由40%调整为30%。
12月26日，东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称《通知》）。从通知发布之日起，莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区全面暂停实施商品住房限购政策。
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洞察
这是继佛山之后，又一万亿GDP城市正式宣布全域取消限购，这也意味着东莞坚持6年之久的限购政策全面取消，也为新一轮需求端的纾困政策打下了良好开局。
限购是特定时代背景下的必要措施。但是，限购作为地方行政干预手段，只是短期缓解市场热度的权宜之计，并没有从根本上解决住房供需矛盾。
与过去相比，如今限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，房价快速上涨压力减弱，限购失去了必要性。房地产限购的基础环境和必要性都发生了巨大变化，在当前市场情况下，取消行政限购措施不仅可行而且必要。
中央经济工作会议之后，以核心二线城市主导的解限潮己经开启。据不完全统计，目前己经有厦门、东莞、佛山、天津，南京，苏州等城市放松或全面解除限购政策，且至今未被叫停，这也与小编观点相互印证。
3、多地推行“带押过户”，一线城市也或将跟进
继对于二手房限售、“认房认贷”政策等的调整优化之后，多地推出二手房“带押过户”政策，从交易流程的简化、交易保障的提高入手，以期促进市场交易。
所谓的“带押过户”，通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。因此“带押过户”也被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。
据不完全统计，今年8月份以来，已有深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一、二线城市出台“带押过户”新政或已试点执行，本周，广州和东莞也相继发出相关通知，推行“带押过户”，再一次将该政策推向热点。
12月26日，广州市规划和自然资源局发布《广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知》，通知指出，实现企业群众办理在押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押，即可一并完成过户、新设抵押和发放新贷款等手续。
12月28日，成都市不动产登记中心推出二手房带抵押过户新模式。
12月30日，东莞市住建局发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》，明确指出要充分认识“带押过户”的意义。
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洞察
“带押过户”政策背后体现了降低二手房交易成本、活跃二手房的政策创新思路，对于全国二手房市场的政策也有启发，但当下房地产市场依然处于相对低迷中，下半年一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响预计不会很大。
行情扫描
1、销售端——2022年百强房企销售数据出炉
据中指研究院院发布的2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜单显示，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。
过去几年，全国房地产市场规模高位盘整，伴随着房地产供给端政策的持续发力，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，2022年市场下行期更加明显，不同房企类型销售均不同程度承压，企业分化现象逐渐加剧，房地产行业进入优胜劣汰阶段。
2022年以来，房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，企业销售回款受阻。根据中指研究院监测显示，2022年销售额超千亿房企20家，较上年同期减少21家；超百亿房企130家，较上年同期减少28家。
2、土地端——2022年22城土拍市场收官，土地市场走向分化格局
（1）2022年22城土拍市场情况
随着长沙12月30日第五批土地集中出让落幕，2022年22城土拍市场成功收官。除长春和沈阳外，2022年20城均完成3批次集中供地，其中共有3城完成五次集中出让，12城完成四次集中出让，5城完成三次集中出让，22城合计共成交住宅用地1423宗、96965亩，同比分别下降41%、48%，成交金额17379亿元、同比下降35%。
批次篇：地方国企拿地金额占比提升、市场热度下降
从全年来看，地方国企拿地金额为7182亿元，占比42%，其中第五批地方国企拿地金额比例最高，占比高达66%；大型国央企拿地金额为6946亿元，占比40%，国企拿地金额比例超过八成，民企拿地占比仅18%。分批次来看，2022年前两批集中供地中大型国央企为拿地主力，但是自第三批集中供地起地方国企拿地金额比例连续提升，再次成为拿地主导，而民企拿地意愿全年都处于低位。
房企篇：保利荣膺榜首，五大国央企雄踞榜单
从2022年22城房企拿地金额榜单中，保利、中海、华润三家大型国央企分别以773.5亿元、672.0亿元以及660.1亿元雄踞榜单三甲。建发以615.2亿元成为第四家拿地金额超过600亿元的房企，招商蛇口以拿地金额526.0亿元位居第五，五家大型国央企拿地总金额为3246亿元，占大型国央企拿地总金额47%，占比接近一半，占22城拿地总金额19%，接近五分之一。
在拿地金额TOP20中，滨江、龙湖成为唯二两家民企，其中滨江重仓杭州，拿地金额高达479.4亿元，而龙湖布局相对分散，主要布局成都、合肥、南京、北京等城市，拿地金额为193亿元。绿城、越秀、中国建筑等三家房企分别以416.8亿元、340.6亿元以及317.1亿元分别位列第六、第八、第十位，前10位拿地总金额均超过300亿元。
城市篇：上海成交金额稳居榜首，城市间热度分化加剧
从各市成交金额看，上海市成交金额最高，为2839亿元，其次为杭州，成交金额1914亿元。北京、南京、成都、广州等城市成交金额均超过千亿，以1615亿元、1308亿元、1225亿元和1221亿元位列第三、四、五、六位。
从各市成交热度看，深圳市成交热度最高，封顶率65%，溢价率8.5%，均位于22城第一，国企托底率18%，为除长春外最低；上海、杭州、深圳、合肥土地封顶率均在30%以上，郑州、济南、沈阳等城市超七成土地由国企托底竞得，城市间热度分化进一步加剧。预计2023年部分房地产市场不理想的城市或将退出集中供地行列，或者进一步增加供地批次，使得集中供地名存实亡。
（2）集中供地情况
长沙第五批集中供地
12月30日上午10时，长沙市2022年度第五批集中供地13宗网上挂牌地块全部成交。成交土地总面积1210.88亩，总成交金额78.41亿元，其中溢价成交2宗，溢价1.19亿元。
从成交结果来看，拿地企业依然以本土企业为主。内五区6宗土地分别由保利、天悦投资+天心城投、中建信和+中建五局、郴州市鑫宇房地产、运达、长房摘得；望城区7宗地块则分别由望城区腾飞土地、望城区纬地置业、湖南金蛰房地产摘得。
武汉第六批集中供地
12月27日，武汉第六批集中供地落下帷幕，本次出让各类用地17宗，总成交面积约136.83万平方米，成交总价约236.45亿元。加上第五批次集中供地中延期的3宗地，20宗地总成交金额257.11亿元。
从成交情况来看，绝大部分地块是以底价成交，且拿地企业仍是以国企、央企为主。从第五、第六批次土拍来看，情况迎来些微好转，溢价地块增多，品牌房企拿地积极性增强，但整体仍然延续着低温情形。
企业动态
1、融资新政助力行业回暖，房企纷纷掀起“定增潮”
自11月28日证监会以答记者问的方式宣布资本市场支持房地产市场平稳健康发展的5条措施后（即“涉房股权融资政策”），迄今不到一个月的时间里，已有福星股份、大名城、万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房企筹划再融资，可谓掀起了“定增潮”。
从本次再融资潮的房企属性来看，多元化特征明显。既有招商蛇口、西藏城投等央国企开发商，也有嘉凯城、大名城等民营房企，此外还包含了万科A等优质房企以及一些出险房企。
不同房企的募资用途也有所不同，一方面是招商蛇口、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另一方面，大多数房企筹划直接在A股定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域。对于出险房企而言，此前房企融资政策支持主要聚焦于优质房企，而第三支箭新政并未限制出险房企，在此背景下，包括世茂股份、华夏幸福、金科股份等此前有违约行为的房企也在积极筹划再融资事项。
而从市场角度，尚未出险的房企股权融资落地更快。这类企业一直保持较为稳健的开发、销售节奏，定增融资或直接用于补充营运资金，或通过偿还债务替换原本自有资金用于偿债的压力，间接释放经营资金，无论哪种用途均有利于增加企业流动性，加快发展进程。
而对于出险房企，仍存在较大的债务问题，经营状况各异，即使方案通过，定增计划仍是市场化行为，一方面需要寻找投资人相对于其他房企来说可能更加困难，另一方面投资人与募集人对发行价的博弈也将会是定增计划是否成功发行的难点，定增之路仍困难重重。
2、字节跨界互联网家装，后房地产时代家装市场迎来发展高潮
字节跳动旗下的自营装修业务“住好家”App近期悄然上线，旨在负责“住小帮”旗下整体家装业务，为用户提供全屋设计、标准化施工以及售后保障服务，而本次上线也意味着字节跳动将装修业务从“住小帮”独立出来，形成一个独立的新业务。
字节并非第一个吃螃蟹的人，从2014年起，随着互联网的高速发展，家装企业也不再满足于传统模式推销生意，开始运用信息技术进行线上获客、客户沟通、资料发送，互联网家装应运而生；近两年，互联网家装进入2.0时代，出现了集设计、主辅材甄选、施工、交付于一体的一站式家装服务。
这一次，电商的阿里、京东，零售业的国美、苏宁，还有传统定制家居企业都开始押注互联网家装。一场八仙过海、各显神通式的比拼，正式开启：
阿里巴巴：推出3D样板间，以较低成本快捷实现对线下场景的高度仿真；推出运营中心以及交易中心，打通商家线下门店与线上天猫旗舰店数据，实现一体化经营；同时，先后推出两大一站式家装平台“家装e战”、淘宝“极有家”；此外，更以近百亿战略投资两大家居卖场龙头企业居然之家和红星美凯龙。
京东：京东一方面引进席梦思、丝涟、TOTO等品牌扩展家居家装品类，另一方面上线家居建材业务，使得产业链涵盖装修全链路，并推出“京东家”打通设计和服务环节。另外，京东还入股了商品宅配，线上线下协同运营。
贝壳：2021年7月，贝壳宣布收购圣都家装100%股份，并在2022年4月正式完成收购。自此，贝壳拥有圣都100%已发行和流通的股权。来自贝壳2022年的半年业绩报显示，上半年，公司家装家居的总交易额为人民币15亿元，而2021年同期为人民币1亿元。从数据来看，贝壳正在往家居家装赛道快速发力。
此外，2021年3月24日，苏宁同时注册两个商标，一个叫“苏宁家装不是一家装修公司”，另一个是“家装家电一站购有限公司”；紧接着，同年4月，国美召开家装战略暨打扮家APP上线发布会，宣布正式进军家居市场；5月，百度发布了新一代互联网家装品牌“装馨家”......
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洞察
因为家装整个产业链非常长，不同主体从不同的环节切入，产生了不同的商业模式，也解决了产业链上不同的痛点问题。如不同于阿里和京东的全链条售卖，百度的“装馨家”和字节跳动的“住小帮”分别以搜索和算法为核心，以前端流量优势试图在家装行业占据一席之地；而小米“爱空间”、国美“打扮家”则希望通过互联网思维，实现家装行业的标准化、产业化，改变传统家装行业不规范、不透明的现状。
无疑，互联网巨头纷纷布局家装行业，充分彰显出了其对后房地产时代家装市场的强烈信心。尽管在具体实践的推动当中，家装行业仍然存在着交付难，供应链要求高以及信息化程度深等重大挑战，但来自互联网巨头的不断的冲击，也将会大大提升业态的升级与普及。
