在楼市的集体潜意识里，“刚需”总是和“将就”两个字挂钩。
你是刚需？那你一定不介意90㎡只有一个卫生间吧。
你首次置业？那你一定不在乎房源朝北夏日暴晒吧。
你小夫妻自住？那你一定不care园林景观社区配套吧。
对房屋的忍受能力和荷包的厚度呈反比，既然你预算有限，那就必须坦然接受房屋的种种毛病。
这句话放在楼市飞速前进的十年前还真有一点道理，毕竟人们赶着上车，住两年就能把房子卖掉小赚一笔，但在 “房住不炒”的大环境下，就是妥妥的谬论。
房屋的交易不会再那么频繁，人们入手每套房都该深思熟虑，绝大部分居民很可能一生就买两套房，怎么可能“随便”“将就”着就把房子买了。
那么，广州刚需真正需要什么户型？
我觉得这题，没人比保利更懂了。
避雷！刚需户型四大误区
想知道广州刚需究竟需要什么样的户型，就必须先打破之前被固化了的思维方式。
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刚需小户型≠高容积率
我和不少朋友聊过，发现刚需户型因为单套面积小，所以大家会觉得在同样的空间内居住人数更多，它的容积率必然很高。
但实际上容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值，一般来说和住宅产品形态密切相关，但不和户型面积挂钩。
只要开发商不极致追求利益最大化，将社区内楼栋设置得当，拉开楼间距，小户型也可以住得很舒服。
换言之，哪怕你全做大户型，但是用地面积小，楼层过高，还是会出现容积率爆炸的问题。
比如市中心的xx天越，容积率达到了惊人的11.54；越秀某待售新盘的容积率，甚至高达14.4！
该地块建设中，规划容积率高达14.4
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刚需小户型≠北向、没景观
我带大家回忆一下，几年前，广州市面上常见的楼栋分布图大概如下图所示：
这是非常传统的塔楼设计，大面积户型设计在舒适度最高的东西两端，以保证通透性和采光，最小面积的户型通常被其他房源遮挡得严严实实。
人们谈论起这类户型都不会再苛求通风采光景观面，只会强调三个字”性价比“，开发商也知道它们的舒适度和其他户型没得比。
但其实只要设计师肯多花心思，这种楼栋布局方式是可以被优化的。
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刚需小户型≠格局差
或许是因为小户型总价低，套均收益不高，所以市面上我们经常能看见一些“奇形怪状”的小户型，设计师很明显在摆烂。
比如下图，你能想象到，这居然是海珠2022年仍然在售的一手住宅房源吗？
户型不方正，阳台小得可怜，厨房的格局也很奇怪。且不论居住起来舒适度的问题，就连家具恐怕都不好买。
千万不要觉得这种奇葩设计出现在小户型之中很正常，房屋不论大小都是要住人的，那就应该用心设计。
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刚需小户型≠开间小
格局差的问题在如今的广州新盘中还比较少见，但开间小的问题已经成了小户型通病。
目前市面上的小户型三房大多是三开间面宽，其中不少三房以及2+1房甚至能看见两开间面宽的：
开间过小，进深过长，直接导致户型采光通风面受限，人们在居住的时候阳光根本照不到室内更深一点的地方，空气对流的效果也不理想。
但要注意了，开间小并非小户型的宿命，只要前期结构设计合理，小户型也可以拥有大开间。
上述四点，我将它们归纳成一句话：
但凡开发商肯为刚需多思考一些，谁说咱们一定要将就！？
一个真正的刚需好户型，长啥样？
反面案例看过了，咱们再来看个正面案例。
恰好最近黄埔区科学城的保利锦上要开放售楼部。未见其人，我先搞来了他们的户型图。传阅了一番后，整个编辑部响起此起彼伏的“哇塞——！”
保利今年做了不少优质的小户型，但保利锦上，还和它们都不太一样。
保利锦上效果图
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容积率2.5，科学城独一份的小户型待遇！
从整体规划来看，保利锦上总体量约14.1万㎡，由7栋16-33层高的住宅组成。
关键点来了，它的容积率，只有2.5！
我们不妨对比看下同板块其他项目的表现——
保利锦上的容积率在整个板块中处于非常低的水平，但更让人惊掉下巴的是，它在如此低容积率、高舒适度的社区中，还给小户型三房预留了位置：
别人73㎡做两房，容积率4.54；它75㎡就做三房，容积率还只有2.5！
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全南向景观宅，小户型也能看山赏园！
2.5的容积率，说明保利锦上楼栋排布的密度不高，我扒了下项目的楼间距发现确实如此。
东西向每栋之间至少有约30米的距离，南北向楼距则达到了约60米。
对于一个7栋楼的项目来说，这已经是非常高的标准了，每户房源的景观视野基本都不会被遮挡。
具体楼间距以现场为准
与此同时，项目还设置了两种楼栋排布方式。
具体而言，1#设置了105㎡、138㎡这种稍大户型，户户朝南。
咱们再把目光聚焦到3#，楼栋只设置了75㎡和88㎡三房的小户型，但仍然可以做到全房源朝南！
细细一看，这是因为项目将楼梯进行了角度的扭转。
如果按照传统的正南正北向排布，那么75㎡户型只能朝北，但现在，75㎡三房被解放出来，通风采光都不会被电梯井和其他房源完全限制。
更关键的是，所有户型的景观面也被拓展了，中心园林不再由大户型独享，小户型在家也能看山赏园。
这个扭转，简直妙不可言！
保利锦上园林效果图
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小户型大尺度，四开间朝南，近11米面宽！
接着来看户型，保利锦上这次的设计我感觉真的“逼疯设计部”。
不熬秃几个资深设计师，谁能做出75㎡四开间的户型！？
在75㎡面积段，其他项目可能会放弃很多设计，通常卫生间就不做三分离了，厨房不留空间放冰箱了。
但保利锦上偏不。
它不仅把三分离卫生间和U型厨房都搬到了小户型中，还在户型其他部分做了升级：
市面上常见的阳台约1.3米，一些改善户型能做到1.5米宽，但保利锦上的阳台进深最大有约1.9米！别说竖着摆两张藤椅了，放张床都绰绰有余。
而且它的开窗率非常高，看主卧就知道了，它不仅设置了飘窗，而且还是南北开窗，小风吹起来，别提多舒服了。
在88㎡面积段，项目则设计了两种格局可选：
点击可查看大图
都是四开间朝南、两个卫生间的户型，都拥有堪比100㎡的超大主卧套房，做两种方案是为了给购房者多一种选择。
如果你喜欢动静分离的传统格局，就选左边户型。
如果家中几代人的作息习惯不同，我更推荐右边的户型，家里长辈早起收拾出门遛弯不用害怕弄出声响，熬夜学习的孩子能继续睡一会，互不打扰。
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灵活三房，把改善设计都搬进来！
我在研究保利锦上户型的时候，还注意到了一个细节：
户型内部的承重墙不多，预留的可改造空间非常充足。
功能间可进行多重改造，可以和阳台联通，组成一间房。
而如果是小夫妻两人居住，完全可以更极致地将它和客餐厅融为一体。
从前，“大客厅”“大阳台”这些关键词可能都是改善户型的专利。
但现在保利锦上因为有了可拓展房间，所以整个公共空间的面积直接上升了好几个台阶，形成奢阔宽厅，全新的一体化空间不仅视觉冲击力强，也更具成长性。
拥抱吧，在2022年关，科学城刚需的春天真的来了！
关于保利锦上
我还挖到了这些……
除了75㎡和88㎡的优质三房，保利锦上还有105㎡和138㎡的大户型三房，建议改善客户可以重点关注。
不用怀疑，一个连刚需小户型都如此认真对待的项目，大户型自然也是精品佳作：
点击可查看大图
总体看一圈下来，保利锦上的产品设计确实煞费苦心，配得上它科学城C位的地段。
科学城是大家的老朋友了，万达广场、香雪城、奥园广场、大壮国际广场、锐丰中心等多个大型商业中心聚集，配套丰饶程度，看图便知：
为大家着重圈三个重点：
1、保利锦上三面环山，约1.5公里的片区范围内抬眼更全是山景。这无疑是最好的现代城市山居代言人之一。
2、项目离尘但不离城，它紧邻着已经在建的有轨电车5号线，一站即可换乘有轨电车2号线（在建中），接驳地铁6号线、13号线，畅达天河CBD。
3、项目旁边还有九年一贯制的公立广大附中高新区实验学校。广州第一梯队名校广大附已经足够吸引人，更别提还是公办的、九年一贯制的名校，这次家长们想不燥起来都不行了。（具体学位划分以教育局文件为准）
最后的最后，再给各位透露一个重磅消息：
保利锦上，预计下周六（11月26日）就会正式开放售楼部。
