【每天抽点时间自学法律,感悟法律,准备二战2023法考客观题!】

案例:某个新小区业主喜提新房,请专业人士验房,发现房屋实际层高2.9米,比早已签字、盖章生效的《商品房买卖合同(预售)》上所约定的“2.95米层高”减少了5厘米!面对如此缩水,业主们难以接受,找开发商理论,开发商认为是合理的误差。60余户业主把开发商告上法庭,要求开发商返还层高误差对应比例的购房款。

问题1:法律有没有规定层高缩水及赔偿问题?

民法典及相关的司法解释并没有规定商品房的层高不符合购房合同约定的标准,开发商所承担的违约责任及赔偿尺度。

业主与开发商所签订的购房合同中,也没有约定层高达不到2.95米,应当如何赔偿,以什么样的方法计算出赔偿数额。

这就造成了法律实务中的空白。

问题2:法院是怎样认定层高缩水的?

从总体上说,60余户业主的新房层高普遍缩水5厘米,属于开发商违约。是一般违约,而不是根本违约,因为层高缩水不会影响到房屋的正常居住和使用,购房合同的目的已经得以实现。

层高2.9米经过竣工验收的环节,符合国家强制性标准,为合格。合同上的层高2.95米降至2.9米,属于缩水和短斤少两,表明开发商未能按照合同的约定全面履行义务,开发商应承担层高缩水的违约责任。

问题3:层高缩水给业主带来哪些不利影响?开发商有没有受益于层高缩水?

业主作为商品房买受人,履行购房合同的目的是利用房屋的整体空间(包括接近天花板的位置),实际层高减少5厘米,导致房屋的可利用空间相应减少;层高缩水在一定程度上降低了房屋再交易的市场价格,即同一个小区、同一个单元、同一个楼层、同样面积、同样装修的房子,层高2.95米的售价要高于层高2.9米,该预期利益的损失从常理上说,应当由开发商承担。

从开发商的角度分析,层高缩水直接导致房屋的土地成本、设计成本、建筑成本、开发及销售费用等成本的减少,开发商由此受益。

问题4:小区业主是怎样补强证据的?

仅仅具有层高2.9米这一实际测量结果作为证据,是不够的。小区业主代表向住建部门申请了相关的政府信息公开,得到了书面答复,附有涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图,截明涉事房屋层高为2.9米。这份证据属于补强证据。

问题5:此案的法律依据及判决结果如何?

针对开发商的违约责任,民法典第577条规定,开发商应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中,房屋层高是已经无法改变的客观事实,开发商难以采取补救措施,买受人有权要求开发商赔偿损失。

在购房合同未约定层高缩水的损失赔偿标准,法院根据公平原则和诚实信用原则,综合考虑购房合同的履行情况、原告的预其利益、层高实际误差、层高缩水对房屋的使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素,判决开发商按照层高误差比例退还60余户业主房屋差价共计600余万元。平均每户10万元出头。

注意:法官审判一些新型的民商事案件,在法律规则“缺位”的前提下,可以根据法律原则进行三段论推理。

举报/反馈

盛世法考已上岸

64.2万获赞 4.2万粉丝
法考客观题201分(2023年),主观题118分(2024年),非法本,大龄,零基础,未报班,未购买任何网课及内部资料!正在联系律所实习(有案源,有人脉,会拍短视频),律所最好在南京建邺区,以节省通勤成本。
文化领域爱好者
关注
0
0
收藏
分享