6月上海二手房快速反弹,7月交易数据就更被市场所关切。通常各大机构出数据在5号以后,但这次憋不住,3号各种版本的数据被广泛传播。有传19750套的,也有传2万多套的,还相互质疑这些数据的准确性。昨天公布较为准确数据,定格在20075套。

2021年1月-2022年7月上海二手房月成交量

如何看待这数据?

首先,给市场表现打80分。

7月是传统淡季,上海面临连续高温,本身就不是看房的好时机。另外,疫情还有反复,尚未完全消散。上海是在这种背景下走出淡季不淡行情,楼市韧性值得称道。

其次,为什么会那么关注能否上2万关口。

其实2万套是上海近几年成交的月度平均水平,如果站在此水平上说明市场强劲。所以,不要看几百套差距,可能就被定性强和弱。尤其是在市场调整中,一旦能站上这条线市场信心会进一步加强。对观望的买家也尤为重要,很可能就是成为下决定入市的推手。

最后,不要过分依赖数据。

关注数据的心情可以理解,市场各方可以判断温度、趋势等,所谓定性分析后需要定量数据进行精准分析。市场出现多套数据打架现象,哪个数据是准确的?毕竟统计局那里还有套数据。因此,过度迷信数据不如不信数据。其实只要在市场中,经常看房,感受市场就已经有方向性预判了。

# 反弹能走多远?

7月数据再好也是过去式,市场更应该关心这轮反弹能走多久。目前来看,有两个隐忧。一方面,新房供应节奏快,选择面多,并且有价格倒挂,因此吸引不少买家进入新房市场。这对二手房产生分流。

另一方面,市场一直在消化存量,新增后劲似乎没有6月那么显著。7月以来新增挂牌量比6月略有下滑。新增挂牌动力不足,市场选择面不多。6月已经消化一波价格实惠的房源,剩下的房源需要买卖相互博弈了。房源如此,新增客户量亦是如此。

当然,对于上海二手房市场最大的利好是“三价就低”的放松,这点在电视新闻上播放,内容已经被证实,这是支撑存量市场能走多远的关键。因为去年就是因为这个“杀手锏”二手房市场交易进入调整通道。

市场连续反弹两个月,并且表现相当不错,从节奏来看,市场可能会有喘息调整,因此8月成交不如7月也不用过于紧张,有1万7千套、1万8千套的成交也挺不错,楼市进二退一的走法更稳健。毕竟从大环境来看,经济还相对疲软,8月还有很多高温天,传统淡季压力犹存。

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dalukanloushi

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上海中原地产研究市场分析
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