男子未按约定付房款损失20万元定金,卖家索要30万赔偿被驳回

北京董正伟律师

2022-08-08 11:54北京律师,财经领域爱好者
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卖家没有履行房产先过户,买家没有按照约定履行支付剩余房款义务,谁违约了?此后双方又达成补充协议,延长付款期限和方式,但并没有变更房屋过户登记时间。此后,卖家又将房屋卖给第三人。是卖家违约,还是买家违约呢?一种观点是卖家未履行先过户义务,买家行使后履行抗辩权,买家不构成违约行为。相反,卖家在房屋买卖合同没有解除情况下,一房二卖将房屋卖给第三人属于违约行为。#普法进行时#

另一种观点是买卖双方均有违约行为,虽然卖家没有履行先过户义务,但是双方又达成了延期付款协议,买家没有履行后续付款协议构成违约。卖家在原房屋买卖合同没有解除情况下,又将房屋卖给第三人,一房二卖属于违约行为。房产市场变化快,有人买房损失几十万房子没有到手。

乌鲁木齐市男子刘某某与张某某在房产经纪公司撮合下,签订了二手房买卖合同。张某某支付20万元定金。约定卖家刘某某要先履行房屋过户登记义务,买家过户当天支付剩余购房款。过了约定的过户时间,刘某某没有将房屋过户。刘某某和张某某、房产中介签订补充协议,对房屋总价和付款时间、方式作出延期。张某某仍然没有按期支付购房款。此后,刘某某将房屋卖给了第三人。刘某某起诉要求解除房屋买卖合同,张某某赔偿损失30万元。不久前,乌鲁木齐市中级法院终审判决,驳回了赔偿30万元损失请求。

2021年3月2日,张某某向刘某某支付定金200000元,刘某某向张某某出具《收条》:今收到张某某、韩君购买本人名下位于乌鲁木齐市天山区前进路5号A幢S单元70A室购房定金200000元。

2021年3月24日,刘某某(甲方、卖方)与张某某(乙方、买方)、中介某房产经纪服务部(丙方、交付服务方)签订《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》,约定:甲方将坐落于乌鲁木齐市天山区前进路5号A幢S单元70A的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方,房产证(不动产权证)编号:201536025,房屋用途为住宅,建筑面积为58.3平方米;甲乙双方商定房屋买卖总价(含装修和附属设施)1860000元;

甲、乙双方任何一方不履行本合同约定义务,致使合同目的不能实现,即视为违约;如甲方违约,须双倍返还乙方定金;乙方违约,则其定金赔偿给甲方;如已支付房款,违约方需支付守约方房款总额的20%作为赔偿;甲方双方协商于2021年8月30日之前办理过户手续并于当日支付剩余全款;甲乙双方协商,买卖该房屋产生的包括但不限于所有税费和佣金均由买方承担。

2021年9月5日,刘某某(甲方、卖方)与张某某(乙方、买方)、中介某房产经纪服务部(丙方、交易服务方)签订《关于房屋买卖合同的补充协议》,鉴于乙方未能于2021年8月30日支付房款,经甲乙双方友好协商就买卖合同未尽事宜签订以下补充协议;房屋总价186000元变更为1540000元;一次性方式付款变更为商业贷款方式付款,第一笔定金200000元于2021年3月24日已支付,第二笔房款740000元于2021年9月15日之前银行面签当日支付,第三笔房款600000元乙方通过商业贷款方式支付。

2021年11月11日,刘某某与他人签订房屋买卖合同,将诉争房屋出售他人,并于2021年12月23日过户他人名下。

刘某某向法院起诉:要求解除房屋买卖合同,张某某违约赔偿刘某某30万元损失。

法院认为,《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》约定“甲方双方协商于2021年8月30日之前办理过户手续并于当日支付剩余全款”,根据该约定,刘某某应于2021年8月30日之前办理争议房屋的过户手续,办理完后张某某向其支付剩余全款,刘某某诉称张某某不配合其办理过户手续,但刘某某未提供证据支持其观点,张某某、经纪公司均不认可,法院对刘某某的该观点不予采信,此时刘某某违约在先,张某某不支付剩余房款的行为不构成违约。

2021年9月5日,虽然刘某某与张某某、中介某房产经纪服务部达成《关于房屋买卖合同的补充协议》,该补充协议变更了诉争房屋的总房款及张某某付款方式,但该协议未变更《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》中“甲方双方协商于2021年8月30日之前办理过户手续”的条款。

张某某未按《关于房屋买卖合同的补充协议》履行付款义务系行使后履行抗辩权,张某某的行为并不构成违约;刘某某擅自将争议房屋出售并过户至他人名下的行为严重违反合同约定,应承担违约责任,张某某未在本案主张,张某某可以另案主张刘某某的违约责任;刘某某主张张某某赔偿其违约损失300000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据。

法院判决:刘某某与张某某、某房产经纪服务部签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》、《关于房屋买卖合同的补充协议》判决生效后立即解除;驳回刘某某其他全部诉讼请求。

一审法院认定刘某某没有按时办理房屋过户手续,属于违约行为,张某某行使的是后履行抗辩权。一审法院判决的法律逻辑比较清楚,不存在冲突的地方,以房产过户时间为节点,房屋买卖本质是要过户的,这起买卖纠纷的过户时间是先过户后付款。

刘某某上诉称:刘某某未违约而是张某某违约,张某某因疫情影响,款项无法回笼,没钱付房款,不能按合同约定在过户当日支付剩余房款。后在第三人撮合下,双方于2021年9月5日签订该房屋买卖合同的补充协议约定:房屋总价变更为154万元,2021年9月15日支付房屋转让款74万元。没钱能用银行商业贷款来支付房款,但张某某并未按约定去银行办理商业贷款,恶意违约。

为减少损失,在得到天山区法院调解员电话通知后,刘某某于2021年11月11日与他人签订房屋买卖合同,房款总价105万,房屋过户前付清房款。签此合同仅是形成了债务关系并未导致前房屋买卖合同目的不能实现。直至2021年12月23日该房屋过户前也未收到张某某的房款或通知。刘某某不存在一房二卖的违约行为。

张某某答辩称,双方确实签订了《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》,合同上第一次约定的是2021年8月18日前过户,因刘某某的孩子上初三要中考,学区是在兵团一中,刘某某要求保存户口和学籍,所以刘某某将过户时间进行更改,改至8月31日前。其提出过要尽快过户,但由于疫情,也因做生意款项无法回笼,所以没有及时履行义务。本人同意赔偿定金,也就是赔偿当时约定的20万元违约金,但不同意赔偿上诉人上诉请求中超出的30万元。

房产中介称,当时有跟刘某某提过张某某催告要尽快过户,刘某某当时明确表示因孩子学籍问题无法过户,没有及时办理过户。

二审法院认为,张某某因资金问题,无法按约定履行付款义务。刘某某在合同未解除的情况下,擅自将争议房屋出售并过户给他人。本案中造成合同无法履行,涉案房屋不能交易,双方均存在违约行为。张某某未按合同约定履行付款义务,无权请求返还定金,其也自愿按照合同约定,将定金20万元赔偿给刘某某。刘某某将房屋出售给中介,是双方意思自治的市场交易行为,不能成为计算其在本案中实际损失的依据和标准。刘某某上诉主张张某某赔偿其违约损失300000的上诉请求缺乏事实依据,不能成立。

乌鲁木齐市中级法院终审判决,三方签订的房屋买卖合同自2021年11月8日解除,一审法院认定合同解除时间有误,予以纠正。驳回刘某某其他全部诉讼请求”。

建筑面积58平方米的房子房价从2021年3月24日的186万元,到9月5日的154万元,到11月11日的105万元,不到8个月时间,房价少了80万元?这是什么原因造成的?刘某某要求张某某赔偿30万元损失的逻辑,应当是耽误时间造成房屋市场价格大幅度下降,少卖了几十万元。假如2021年3月份是其他人买了刘某某的房屋,可能多卖80万元,9月份其他人买刘某某的房子多卖50万元。

但是,从张某某的角度说,幸好没有在3月份付款,否则几个月时间亏了80万元。9月份付款,也要亏50万元。这个案件比较奇特的就是一审法院判决张某某有理,不构成违约,不需要赔偿30万元,可以另行起诉要求刘某某赔偿逾期过户的违约责任,一房二卖的违约责任。

本来张某某可以以刘某某不按时办理房产过户违约要求解除合同赔偿损失的,但是张某某却承认自己违约,愿意把20万元定金赔给刘某某。二审法院就认定刘某某和张某某混合违约。画风变了,刘某某没有在2021年8月30日前过户不再成为判断其违约的时间节点,反而变成了张某某没有足够的资金支付购房款,所以刘某某没有过户,但是,实际上没有过户的原因是刘某某孩子的户口在该房子上,为了上学必须在开学之后才能过户。二审法院不对刘某某没有按时过户的客观违约行为做出评判也是有问题的。

同时,二审法院认为刘某某在11月11日将房屋卖给第三人属于一房二卖,也是违约行为。判决又将刘某某和张某某买房合同解除时间定为2021年11月8日。既然11月8日已经解除了合同,刘某某将房屋卖给第三人的行为也就不属于一房二卖。这里也出现了矛盾的判断。二审法院作出刘某某和张某某都违约的判断,实际上是以张某某主动提出不要求返还20万元定金,刘某某的30万元损失赔偿没有事实依据作出的判决。

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