后台的呼声有点大,那今天就来说说台湾的楼市吧。
关注海外楼市的朋友大约都知道,台湾房价曾经连涨30年,2014年到达顶点后,掉头往下,陷入了漫长的阴跌。
此外,美国CIA公布的27个国家和地区生育率预测报告中,台湾地区位列全球倒数第一。
俨然是楼市泡沫破灭,“失去的三十年”的标配对不对。
但我们联系了一位台湾当地的朋友——资深投资者Mia,才发现,事实和我们想象中不太一样。
根据台湾地区官方发布的数据,近三年,台湾的楼市已经出现了非常明显的全面上涨。
分区域来看,房价的绝对高地是台北市;
涨幅最高的区域是新竹县的竹北市,一年下来,房价涨幅接近40%。
Mia的坐标刚好就在新竹,她告诉我们,数字并无水分,甚至比统计数据更为夸张——
这两年,打开广告,基本看不到新竹市,以及旁边的竹北市有房子在卖的,就算有,价格也贵得吓人。
房源太稀缺了。
去年下半年,她弟弟买了一栋竹北的房子,折合人民币2.4万/平,才隔了两个月,就涨到4.4万/平,足足涨了80%,而现在,价格差不多翻了三倍。
不到一年有这样的涨幅,可以说是很夸张了。
汹涌的楼市涨幅后面,是新兴产业的崛起。
新竹是一座新型的工业城市,大名鼎鼎的“新竹科学园区”坐落于此,它是台湾最大的科技园区,也是台积电的大本营。
如果要在熟悉的大湾区城市里找个对标,大概就是……深圳的南山?东莞的松山湖?或者,广州的黄埔?
而竹北曾经遍地稻田,唯一的好处是——
距离新竹只有一河之隔。
也就是说,竹北是个完全靠新竹购买力外溢的地
那这些购买力,是如何制造出来的呢?
中美贸易战后,也就是2019年,很多台商从大陆撤厂回流当地,再叠加疫情影响,全球芯片产能不足,作为世界芯片制造巨头的台积电,股价就像坐上了火箭。
从2020年开始,一年不到的时间,股价一度翻了两三倍——
Mia告诉我,当时不仅手持股票的老员工赚翻了,就连新入行的大学生,也吃到了高薪+高额分红的红利。
拿初入行的应届大学生举个栗子吧,随随便便起薪就有40万元人民币,这还不包括年底的现金分红。
就算涨了一轮还多,今年一季度,新竹全市的新房均价依然只有2.7万/平,这房价收入比,也未免……太幸福了。
就这么着,台积电的人把新竹买遍了,顺势也把旁边的竹北扫光了。
之前就有日本媒体这么报道——
Mia也感慨说:
“不知道他们到底多有钱,会把竹北买到什么程度。”
这架势,让我想到了几年前华为外迁松山湖之后,周边一房难求的盛景……
而且,由于台积电的产业链在不断南移,台湾当地也有类似于大陆的,北冷南热的趋势。
近一年,过往南部价格洼地的——台中、台南、高雄等地房价全面飙升,随着台积电南移,这些被眷顾的优等生,包揽了涨幅榜的前十名。
果然接近高科技园区的区域,得益于高薪带来的购买力,房价就是容易起飞。
相信你们也发现了,进入2022年之后,台积电的股价是有下跌,甚至接近腰斩的。
但有趣的是,当地的楼市并没有跟进下跌。
像历史上的很多地方一样,当房价进入了涨价的快车道之后,台湾人瞬间就找回了炒房的狂热状态。
Mia说,现在新竹和竹北的新房基本没房可买,购买力充沛只是原因之一,更直接的原因是:
当地存在“红单转让”的操作,造成了人为的供不应求。
通俗点理解,红单相当于我们熟知的“内转房”。
Mia介绍说,一般而言,能拿到红单的人非富即贵,要么后台强硬,要么是有钱的老客户。
在开盘前,开发商会提前邀约这些VIP客户,让他们以比市场价略低的价格先选楼层单元,签订认筹单,也就是“红单”。
开盘之后,拿到红单的人会在市面上加价“内转”。市场好的时候,随便转手一个红单就能赚20多万人民币。
“红单”占比通常达到当地楼盘货量的两三成,多的达到四五成。
对于普通人来说,他们看上的项目,一开盘最多就只有六七成的货量可选,很容易就出现卖断货的现象。
在公开市场抢不到,那就只能加价去买红单转让的房源了。
还有更搞笑的。
在大陆,房价跌了购房者会去维权,希望退房,但在台湾是反过来的——
房价涨了,有的开发商会合法地公开违约,宁可给此前签约的购房者赔付赔偿金,也要把房子拿回来,重新加价卖出去。
毕竟,这中间的差价,可比“那么一点的”违约金多多了。
那么,难道台湾当局没有针对楼市的调控措施吗?
当然有的!
从2011年开始,一系列声势浩大的“打房”行动就已经开始了——
其中,最重磅的是推出了“奢侈税”,提高个人名下的多套房交易成本,随后又推出了房价的实价登录系统,来消除交易的信息差。
像前文说过的那样,台湾曾经有过三十年房价大牛市,而从2004年开始,更是陷入十年疯涨时期。
而这次调控,确实劝退了很多投资客。
Mia就是从那时开始收手——
毕竟拿房太多之后,转手税太高了,完全没利润。
下狠心调控了好几年,直到2014年,一路狂奔的房价火车头终于刹住了车,开启了三年的掉头下跌。
随之而来的,是地产行业的全面萎缩,经济跟着一蹶不振。
当局迫不得已,又采取了一系列振兴楼市的刺激政策……
比如,连续好几次松绑银行对于不动产的放款限制,实施“工业区立体化”疯狂送容积率,推高工业地价等等。
于是,2016年成为了台湾楼市的转折点,楼价开始进入缓慢复苏通道。
紧接着,随着新冠疫情爆发,新一轮放水来了。
钱是实打实地便宜了。
疫情爆发之后,贷款利率一路下跌,从1.5%左右降到了1.2%以下,再加上金融机构多样化,融资成本极低
而流入楼市的贷款额度也上升得厉害。
据当地有关机构统计,个人房贷和开发贷总额和增幅双双创历史新高。
热钱泛滥,能投向的投资品种又不多。
Mia自己感慨说,没办法,除了买股票,就只有房子感觉是可以保值升值的。
信仰重出江湖,房价也就突飞猛进,开始超越历史新高。
这历史新高大概是什么水平呢?
折算一下,今年一季度,台北市新房均价已经超过了7.1万/平,这个均价,已全面超越北上广深了。
于是,官方又不得不再次开始“打房”了。
去年,出台了抑制炒房的“打房五招”政策——
不但禁止了炒房灰色地带的“红单转让”,还禁止“私法人”,也就是公司、企业等购入住宅,相当于差别化限购。
金融方面的手段也陆续有来。
先是明显地收缩了建筑业的融资贷款额度——
到了今年上半年,房贷利率也开始上浮了,从低位的1.4%以下又逐渐涨回了1.6%以上。
大招已出,对台湾来说,似乎已经不是投资买房的最佳时期,但这次调控加码又需要多少年才能奏效,就不得而知了。
至少现在,房价还是在猛涨中。
真正对台湾楼市有直接影响的,可能是国际局势的变迁。
比如说,昨天,商务部决定暂停天然砂对台湾地区的出口——
天然砂在工业上,大概有两种功用:
首先是用来盖房子,也就是建筑业和陶瓷业的上游材料;
此外,天然砂也是半导体芯片板块的上游资源。
根据商务部在2007年的公开表态,台湾地区的天然砂90%以上进口量来自大陆。
这次暂停出口,带来的直接影响是提高台湾地区建筑成本,拖慢建筑竣工速度,以及,可能冲击台湾地区的半导体制造业企业。
而台湾楼市以后怎样呢?
就和我们说国运一样,未来恐怕还真得赌城运。
还是先看看外交部的表态吧——
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地产知识橘

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