流水的地产总裁

乐居财经

2022-07-28 09:26百家号金牌导师,财经领域创作者
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文/乐居财经 吕秀伦

在华鸿嘉信做总裁是什么体验?过去两年期间,这家公司换了三任总裁。

其中张立洲在任最短,仅仅三个月;还有任职仅半年,就处于失联状态的黄士冯;最长的谈建平也于近日与华鸿嘉信分道扬镳,在职不过一年。

但每任总裁离职原因又各不相同。张立洲丢下一句话“双方基于对行业未来发展方向理解的不同”而闪电离任;黄士冯因传出被捕而处于失联状态,遭华鸿嘉信解约;谈建平则因个人原因离走。

都说铁打的营盘,流水的兵。但反观,华鸿嘉信总裁们的流动率之高,算上是地产圈的罕见现象,而这背后也恰恰折射出这家浙系房企的规模焦虑。

作为温州发家的地产商,华鸿嘉信在老板李金枢带领下,深耕一地便做到了全国百强房企。这时,李金枢并不满足,而是走出温州,踏上了进军全国的征程,千亿业绩目标也因此生根。

不过,令李金枢苦恼的是,伴随着地产黄金时代过去,即便华鸿嘉信在到处跑马圈地,也没能实现千亿目标,甚至500亿都未实现。近几年来,公司销售业绩一直徘徊在300亿元上下。

去年,华鸿嘉信还大手笔拿高溢价地块,今年就彻底“熄火”了。乐居财经获悉,在上半年房企新增货值与新增土地TOP100排行榜中,均不见“华鸿嘉信”的身影。

两年走了三位总裁

不久前,坊间传闻称,华鸿嘉信拟进行大规模裁员。其中集团裁员比例30%左右,区域优化比例20%以上。同时,消息还称华鸿嘉信集团执行总裁谈建平被换,由宁绍区域董事长调任集团副总裁接受营销管理工作。

对此,华鸿嘉信也紧急站出来辟谣:公司目前经营情况稳定,大规模裁员情况并不存在,相关报道内容不属实;谈建平为“个人原因离职”。

透过官方回复可以板上钉钉的是,谈建平与华鸿嘉信的确分道扬镳了。去年6月7日,华鸿嘉信官宣双方牵手,来自碧桂园江西区域总裁谈建平履新华鸿嘉信控股集团执行总裁,负责控股集团和地产集团经营管理工作。

至此,双方仅携手走过一年的蜜月期,便以谈建平离开而告终。但反观,近两年来华鸿嘉信“总裁”级高管的流动率之高,算上是地产圈的“奇观”。

2019年12月,原鑫苑集团CEO兼执行董事张立洲加盟华鸿嘉信,担任总裁。仅仅3个月后,张立洲就因“双方基于对行业未来发展方向理解的不同”而闪电离任。

2020年9月,原碧桂园贵州区域总裁黄士冯加入华鸿嘉信,扛起总裁的大旗。但6个月后的2021年3月,黄士冯失联,传出被捕的消息。在得知黄士冯处于失联状态,华鸿嘉信也与其解约。

3个月后,谈建平加盟华鸿嘉信,成为新一任总裁。据悉,谈建平有着丰富三四线操盘经验,曾带领碧桂园江西区域完成从8亿至百亿的跨越。如今,仅一年过去,谈也匆匆离职。

不仅高管频频出走,连普通员工与华鸿嘉信也走上劳动仲裁。例如,武先生因“二倍工资”将华鸿嘉信控股集团告上法院,最后公司仍有1797元未给他,而成为被执行人。

两年时间换了三任,华鸿嘉信的总裁岗成为一个“高危”职业,未来谁能胜任,是一个问号。对于引进外部职业经理人,此前华鸿嘉信董事长李金枢曾公开表达过他对总裁人选的要求,主要还是看他的背景、业内口碑以及过去任职经历是否和企业相匹配。

与公司总裁动荡类似的是,华鸿嘉信(全称“华鸿嘉信房地产集团有限公司”)的二股东在2020年-2021年期间换了三人。乐居财经查询获悉,该公司由实控人李金枢持股95%,另外5%股份则在李晗靖手中。

实际上,李晗靖是华鸿嘉信二股东位置上的第三任主人。起初,华鸿嘉信二股东由方长生担任,他此前曾是华鸿嘉信集团成本合约部总经理,同时他还在多家与华鸿嘉信相关的企业中任职或者是股东,例如,上海嘉天置业。

与此同时,他也有自己庞大的投资版图,对外投资企业高达18家(3家已注销),主要涉及商业服务业、房地产业。但目前,方长生却被列入“限制高消费”。

直至2020年底,方长生便退出了二股东序列,由李金莲悉数接盘华鸿嘉信5%的股份。与方长生不同的是,李金莲旗下并未发现对外投资企业与在外任职情况。但较为可疑的是,李金莲与实控人李金枢仅一字之差,二者难说没有亲属关系。

紧接着去年6月,李金莲让位华鸿嘉信二股东之位予李姓神秘人——李晗靖。与此同时,去年1月,李晗靖还从方长生手中接过华鸿嘉信控股集团二股东的股份。

眼下,华鸿嘉信系两个重要平台房地产集团、控股集团均形成李金枢、李晗靖持股95%、5%的持股局面。

乐居财经获悉,目前李晗靖对外投资7家企业,包含永嘉鸿达建设、舟山嘉振投资合伙企业(有限合伙)、温州枫和园林工程、浙江鸿悦商业管理、温州励展装饰工程等。其与李金枢的关系也颇为密切,除华鸿嘉信外,例如在浙江鸿悦商业管理股权上,李晗靖持股15%、李金枢持股75%。

输血“暗道”

华鸿嘉信频繁更换总裁的现象,也恰恰折射出这家浙系房企的规模焦虑。

根据公司官网描述,2012年华鸿嘉信成立于温州,四年后便突破百亿总销,首进中国百强房企。2017年,华鸿嘉信走出温州,总部也迁至温州。2018年,提出保五争六的业绩目标,即保证500亿争取600亿销售额。

此后,“走向全国、冲破千亿”的梦想就在李金枢心里生根发芽。按照曾经计划,华鸿嘉信要在2020年实现千亿规模的目标。

为了进入千亿阵营,华鸿嘉信也曾跑马圈地。数据显示,2020年,华鸿嘉信共竞获27块土地,主要布局在浙江省内,在省外布局有江苏宿迁、扬州等,但其投资仍偏向于温州。

去年,华鸿嘉信拿下了多个高溢价地块。例如,去年1月,华鸿嘉信以14.35亿元竞得绍兴一幅商住用地,溢价率34.75%。紧接着两个月后,华鸿嘉信以22.84亿摘得宁波一宗宅地,溢价率近30%等。

然而,今年在公开土地市场上,却不见华鸿嘉信的身影。

李金枢曾透露,华鸿嘉信内部的口号是“456”,能做到平均5个半月开盘已经是不错的。2019年华鸿嘉信项目的平均开盘周期为5.5个月。

不过,原本2018年就该完成的500亿元目标,但时至今日华鸿嘉信并未完成,甚至还有渐行渐远的趋势。

机构数据显示,2018年,华鸿嘉信销售金额(流量金额)仅完成315.3亿元。2019年-2021年三年时间销售业绩(全口径金额)分别为343.5亿元、288.6亿元、312亿元。不难看到,过去的4年里,华鸿嘉信销售业绩一直徘徊在300亿元上下,与其千亿目标相差甚远。

叠加近两年来,地产行业骤冷,远远不及预期,房企销售、融资两端承压,公司业绩上的压力或许促使华鸿嘉信总裁离走。

另一边,扩张之下也致使华鸿嘉信对资金出现了渴望。一般而言,未上市的企业往往通过股权出质的方式进行融资,而华鸿嘉信也不例外。

数据显示,去年7月底,华鸿嘉信将宁波鸿嘉置业价值4000万元股权数额出质予五矿信托。但这一次股权出质引来“明股实债”的嫌疑。就在股权出质的同一天,五矿国际信托也成为宁波鸿嘉置业的股东,持有20%股份,另外80%股份由华鸿嘉信持有。

与五矿信托之间的交集,远不止如此。同日,宁波鸿嘉置业还将永康市鸿嘉置业价值5000万元股权数额出质予五矿信托;去年4月,华鸿嘉信还将新昌鸿信置业价值500万元股权数额出质予五矿信托。

上海爱建信托则是华鸿嘉信的另一金主。近两年来,华鸿嘉信都曾将旗下企业股权出质予上海爱建信托来获取融资。例如,去年4月,华鸿嘉信杭州鸿志置业价值1000万元股权数额出质予上海爱建信信托。此外,2019年,华鸿嘉信还和万向信托进行了合作。

与信托的密切交集也致使公司融资成本偏高。李金枢曾表示,目前华鸿嘉信的融资成本为10个点左右,银行融资成本为5点多。

除了信托,华鸿嘉信还将融资触角伸向了AMC。2020年4月,安徽嘉祯置业(华鸿嘉信全资子公司)将阜阳鸿辉置业价值3000万元股权数额出质予中国华融资管安徽省分公司。

不止信托和AMC,李金枢还背靠着一棵神秘“摇钱树”——物产中大。

据乐居财经获悉,物产中大前身为浙江省物资局,2015年完成混合所有制改革并实现整体上市,是国务院国资委国企改革十二个样本之一。

2021年4月,华鸿嘉信杭州鸿志置业价值990万元股权数额,出质予物产中大旗下的杭州物金明道股权投资合伙企业(有限合伙)。紧接着半年后,华鸿嘉信又将缙云鸿开置业价值600万元股权数额,出质予物产中大旗下的湖州物德明道股权投资合伙企业(有限合伙)。

海鲜转战地产

实际上,华鸿嘉信的快速发展与掌舵者李金枢密不可分,他本人由海鲜转做地产的事迹也颇为惹人关注。

上世纪七八十年代,李金隆、李金枢、李金杰三兄弟子承父业,以海鲜生意为生,渐渐做成了当地的海蜇专业户。

在浙江永嘉上塘做大了,就前往温州;最后,三兄弟成立了温州寻鲜岛食品有限公司,注册了“寻鲜岛”商标,并投入3000多万买下一栋大楼作为公司总部,命名为“寻鲜岛”大楼。

据说,海鲜生意做到最大的时候,兄弟仨在大连、舟山、湛江、海口等地200多个渔码头,建立起遍布全国各地的600多个分销商供货与分销网络。

通过海鲜收获了大量资本积累,这也让老二李金枢有了转战地产的底气。2012年,他看准了温州房地产市场从最高峰快速下行的时机,便迅速创立了华鸿嘉信。

李金枢曾说,当时在温州起家时没有什么人才,工程师没有、团队没有、设计院也没有,只能拿了一个小的地块自己开始做。

就这样,利用温州楼市周期,借着低谷期果断加仓,此后伴随着温州楼市“回暖”,公司赚的盆满钵满。也因此华鸿嘉信没用多少年便成功跻身房地产百强企业,颇有“黑马”的势头。

除此之外,在地产赚到快钱的李金枢,开始劝说李金杰进入。2015年,李金杰,放手海蜇生意,创立了新鸿隆祥。三年后,大哥李金隆的儿子李伯瑞,也自立门户,创办了国鸿新瑞。至此,三兄弟进军房地产。

只不过,入局稍晚的二者,并没有李金枢的华鸿嘉信有名气。目前,李金枢的华鸿嘉信与李金杰的新鸿隆祥,共同成立了宁德市新华鸿农业开发有限公司。

眼下,李金枢旗下对外投资企业5家,除了华鸿嘉信房地产集团和华鸿嘉信控股集团外,还有永嘉中厦房地产开发、浙江鸿悦商业管理、温州华鸿投资等。

以永嘉中厦房地产为例,它由戴志武、李金枢、李正西和倪津荣各持股35%、35%、20%、10%。其中,李正西和倪津荣将持有永嘉中厦房地产分别价值300万和150万股权数额出质予李金枢,但目前李正西和倪津荣都沦为限高之人,恐怕还不起李金枢这笔钱。

冲击规模下的华鸿嘉信也饱受业主非议。诸如,在阜阳,去年6月,刚刚迎来交房的新松华鸿国樾府项目,遭遇业主大规模维权,业主诉求主要集中在强制捆绑车位上。

在宁波,奉化华鸿国樾府项目被投诉存在漏水的问题。业主称项目刚交付半年多,一到下雨天小区公共区域就变成了“大水池”;在宿迁,2020年,华鸿中梁万珑府曾因“塑钢窗”事件引发业主集体维权。

除了业主维权,华鸿嘉信旗下企业还被司法案件缠身。例如,玉环新华鸿房地产(华鸿嘉信地产集团持股50%)目前被法院3次列为被执行人,被执行总金额达1.04亿元。与之相关的司法案件也高达74起,涉及商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、借款合同纠纷等多种案由。

比如,去年,因建设工程施工合同纠纷,瑞洲建设集团向法院对玉环新华鸿房地产提起了诉讼。受此影响,今年1月,玉环新华鸿房地产被法院列为被执行人,执行标的约9024万元。

甚至华鸿嘉信旗下公司平阳嘉辰置业,还被国家税务总局温州市税务局于7月20日爆出拖欠土地增值税389万元。

眼下,地产行业形势骤冷,对于冲击千亿的华鸿嘉信来说,并不是什么好事情,重视资金链安全问题,稳健经营才是王道。

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文章来源:进深News

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