温州市中心一豪宅交付了还有房源在卖!地段不好,还是价高?

楼市IN温州

2022-07-27 22:51浙江
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近期,位于温州老城区的奥园大发·宸央交付了。但奇怪的是不管在中介门店,还是安居客网站上,几乎少有二手房挂牌。整个21世纪中介里,也只有3套挂牌,其中小高层挂牌价约3.6万/㎡,叠墅挂牌价约4.8万/㎡。


一般而言,新盘交付都会出现一波二手房挂牌高峰,宸央没有出现这样的情况,背后是什么原因?


同时,来自温州市房地产市场网上的信息显示,这个新盘还有一手新房可售,开盘三年还没卖完,又是什么原因?


是地段不好,还是价格太高?我们一起来看看。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

奥园大发·宸央,位于老城区电信大楼旁边。


共6幢,3幢15-16层的小高层+3幢叠墅,共118套房源。截止2022年7月19日,温州市房地产市场信息网上显示,待售住宅还有16套,占总房源的13.5%,剩余房源主要是叠墅。

截图来源:安居客


我们看先实景,再来分析原因。


因为楼盘不大,一共才6幢,所以小区配套比较简单,没什么大型的公共配套设施,一个迷你的儿童活动区,加一个简单的架空层活动区。绿化园林感觉已经尽力,但空间就这么大,不可能玩出什么花样来,也就这样了。

宸央大门 手机实拍

宸央室外儿童乐园 手机实拍

宸央 架空层 手机实拍


外立面优点是弧形线条造型很有特点,对比当时宣传的效果图,还原度较高。不足是楼栋入户大厅装修过于简单,既不豪华,也没设计感,配不上近4万/㎡的房价。

宸央 外立面 手机实拍

宸央 小高层楼栋入户厅 手机实拍


另外,当时有内外双园的概念。现在小区外,沿河绿地并没有很好的建设出来,杂草丛生,基本没有外园生活的可能。虽然这个不一定是项目职责范围,但现实和描述还是有些差距。

宸央小区外 沿河绿带 手机实拍


总的来说,交付实景中规中矩。但相对小高层近4万/㎡,叠墅近6万/㎡的售价,这样的配置还是有些不足,配不上这样房价的段位。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

宸央于2019年12月28日开盘,项目北面近欧洲城,西面靠近中山公园、公园路、五马街,生活买买东西、逛逛街,或者早上公园晨练都挺近。当时还有地铁规划从周边过的预期。老城配套优势,未来红利预期都有,地段价值很不错。

五马街 实拍图


宸央项目定位老城情怀,主打老城客群,在开盘的时候,老城区几乎没有竞品。九山金茂府要到2020年4月才开盘,小南门的檀境,建发文澜府邸连地块都还没有出让。宸央打出了类似“老城十年一遇”的文案,加上当时楼市行情还不错,定价上显然过于自信。


宸央3栋小高层,主力建面约135㎡-143㎡,备案价约为33240--41337元/㎡。3栋叠墅主力建面约190㎡-212㎡,备案价约为39164--68889元/㎡,装标1000元/㎡。这个价格现在看来,确实有些高。

宸央效果图


后来项目中期,进行了一波优惠,大约是9-9.5折(不阶段不同)。小高层在折扣后,差不多回到了市场价,开始逐渐卖动。而叠墅依然很难卖,虽然5-6楼的上墅、1-2楼的底墅都有不少赠送面积,但折算后价格仍然偏高。所以直到项目交付,依然还有不少房源没卖完。


动辄4-6万/㎡的价格,在鹿城区,一抓一大把,甚至可以随便挑。可以选滨江CBD区域,或者绿轴板块,即使在老城区,还有檀境、九山金茂府、文澜府邸等多个竞品,且各有特点。檀境楼盘够大,九山金茂府有九山湖,文澜府邸有中式园林。

宸央小区 手机实拍


另一个是定位问题,如果真的走高端路线,各种顶豪配置要顶上来。


豪华的会所、一些温州首次出现的高端配置都要加上来。比如像天樾玺,把地下车库都武装起来,产品力拉满。但无奈宸央地块太小,没有腾挪的空间,一些配置很难增加,这样就形成了定位模糊。


产品形式是叠墅,面积是约190㎡-212㎡的大户型,总价可以超千万,但却只提供了普通楼盘的配套。这就导致了高端客户看不上,改善的客户买不起。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

再来看二手房的情况。不管中介门店,还是安居客网站,少见有二手房挂牌。


这里可能有2个原因。其一是,房开还有一手房在卖,据说折扣力度大,又有车位送,所以即使有业主想卖掉,现在也不是好时机,干脆就先不挂牌。


其二是,当时宸央的定价,基本抹去了投资的空间,所以开盘买入的客户,估计以自住为主,所以拿出来卖的就比较少。现在,小区刚交付没多久,已经有不少人在装修,也可以佐证小区自住的业主较多。

宸央小区 手机实拍


这不仅是宸央的情况,老城区的几个楼盘,预计大概都是这个情况。


主打老城情怀,目标客群是习惯老城生活,对老城有眷恋的改善型老城客群。这些楼盘整体上售价都不便宜,上方空间较小,基本将纯资产配置客户挤出了购买序列。买入的客户大多揣着自住为主,保值为辅的心态。


这样的楼盘,去化流速不会很快,但价格合适的话,会平稳的卖掉。同时交付的时候,居住气氛会比较好,大多人都是自住且生活品味接近。当然,如果你是资产配置需求,这类楼盘并不适合出手,资产配置博的是预期的落地。


一个项目的地段和定位,决定了一个项目的属性,你觉得温州接下去交付的楼盘中,有哪个楼盘会超出预期吗?欢迎留言讨论。

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