半年报!松限不断,仍有6城供需价齐跌!1-6月大湾区房地产报告出炉

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2022-07-13 17:10北京怡生乐居信息服务有限公司官方帐号,财经领域创作者
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6月,中央持续加力稳地产,房企融资、居民购房贷款环境边际改善,房贷利率加速下滑。

与此同时,因城施策、调控放松成为今年上半年的主旋律。据不完全统计,上半年超170省市相继放松房地产政策,放松频次近190次。

在4·29政治局会议之后,地方放松政策频率明显加快,5月调控放松政策频次进入高峰,政策力度由托而不举到托举并用。

据克而瑞统计,仅6月份,作为楼市风向标的大湾区内地城市就针对房地产出台了16条松限政策,包括广州市积分入户标准调整、佛山市限购区调整、珠海市非限购区域首套房最低首付降至2成,等等。

备注:粤港澳大湾区包含广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆【9个城市】

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政策不断送温暖,2022年上半场,湾区楼市整体表现如何呢?

据监测,受全国经济下行、整体楼市不振影响,上半年湾区9城商品住宅合计供应面积1857万㎡,同比下滑45%;成交面积2026万㎡,同比下降44%。

如图所示,除深圳在供地提速下市场供应增量同比上升,其余六城供求同步下滑。

房价方面,湾区内地9城今年上半年商品住宅成交均价为24371元/平,同比上涨10%。

具体到单座城市,深圳以73801元/平领跑,同比上涨27%;广州则以37549元/平位居第二,同比上涨15%;位列第三的东莞房价为30186元/平,同比上涨8%。

需要注意的是,除以上三城房价同比上涨,佛山房价约等于去年同期,其余5座城市房价同比去年均呈下跌态势,跌幅在4%-8%之间。

此外,肇庆、江门两城仍是湾区房价洼地,成交均价低于1万元/平。

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具体来看各城商品住宅供求走势:

广州:年中冲刺多重利好因素叠加带动下,前期积压需求稳步释放,供销量有所复苏。

佛山:在限购放松、金融端持续利好下,6月成交量上升明显,月度价格则在保利天悦、君悦台等项目网签下“上翘”。

肇庆:6月进入半年度业绩冲刺关键期,房企积极促销低价走量,叠加近期政策及信贷利好频出,助推成交量成功翘尾突破新高。

深圳:房企积极取证冲刺年中业绩,供应量升至今年以来高位,信贷环境宽松刺激需求入市,项目去化有所提升,成交出现好转。

东莞:本月东莞市场供应上升67%,虽政策大力松绑,但成交未见明显好转,市场热度仍处较低水平,供求较去年同期下降超4成。

中山:本月为年中冲刺业绩节点,房企加大推货和促销力度,多个镇街下场“派券”、组织团购刺激需求转化,在政策和房贷利率放宽利好下,客户入市意愿增强,市场明显回暖。

惠州:(略)

珠海:(略)

江门:(略)

03

开盘去化方面,房企为冲刺年中业绩,6月推货积极性上涨。

据克而瑞监测,6月湾区9城整体推货量17163套,环比上升38%,同比下降15%。

其中,广州、深圳是主要推货主力,供应均在5000套以上。

去化方面,受市场低迷影响,9城平均去化率仅34%,虽相对上月上升8pts,但与去年同期相比仍是下降16pts。

相对而言,深圳、东莞、中山6月去化率高于平均线,东莞主要是调控放松,市场好转,去化率提升。

除此之外,其余城市去化率均低于三成。

04

众所周知,规模和排名决定房企的融资实力、品牌溢价与交易筹码,亦是购房者对其打分的重要准则。随着6月落幕,各大房企在湾区9城的业绩也成为市场的关注焦点。

先看整体,今年上半年,湾区9城权益销售金额TOP5房企合计揽金1942.85亿,同比下降19%。

具体看各城,深圳权益销售金额TOP5房企今年上半年业绩合计612.11亿,同比大涨42%,也是9城中唯一一个TOP5业绩同比正增长的城市。

另外8城TOP5业绩均是同比负增长,除广州跌幅较小以外,其余城市跌幅在20%-60%之间。

跌幅最大的东莞去年上半年TOP5房企吸金破250亿,而今年仅100.71亿,其TOP5入围门槛也由去年同期的30.08亿,下降至今年10.91亿。

再看单个房企。据克而瑞统计,今年上半年,湾区9城合计有5家房企迈入百亿规模,分别为越秀、华润、保利、深圳地铁、深圳益田集团,5家房企均集中在广州、深圳。

值得一提的是,上半年城市寡头迹象突出,其中越秀地产、华润置地以超两百亿亮眼成绩分夺两城桂冠。

05

最后,关注上半年9城土地市场。

如图所示,2022年1-6月湾区9城经营性用地(纯住宅+商住+商办+综合)合计供应建面2102万㎡,成交建面1542万㎡,整体流拍/撤牌率13%。

其中,6月东莞第二轮集中土拍虽热度有所回升,但由于首轮集中土拍表现不佳,上半年流拍/撤牌率最高,为27%;其次是佛山18%;惠州、江门紧随其后,流拍/撤牌率为14%。

值得一提的是,今年上半年土市不复前些年的火热,溢价地块变得“屈指可数”。

由数据来看:

湾区9城经营性用地2022年1-6月总计成交143宗,其中溢价出让了21宗,占比15%;

湾区9城经营性用地2021年1-6月总计成交306宗,其中溢价出让了114宗,占比37%。

也就是说,今年1-6月土市整体溢价地块宗数锐减了22个pct。

随着2022年上半场落幕,房地产进入新一轮周期,各大房企能否顺利应对市场的最新变化和挑战,迎来房地产下一个春天?下半场奋斗的号角吹响,克而瑞与你一起关注!

以上内容出自《克而瑞·粤港澳大湾区监测月报2022年6月报》删减版!

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文章来源:克而瑞广佛区域

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