风满楼丨青岛楼市半年观察:“爬坡”行情进行时,信心比黄金更重要

第一风口

2022-07-04 10:15大众报业集团半岛传媒风口财经官方帐号,财经领域创作者
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风口财经记者 张亭旺

  伴随着7月的到来,2022正式和上半年说再见。

  回顾今年上半年的青岛楼市,从大环境萎靡不振,到政策暖风频吹,再到五六月翘尾行情,今年这场楼市大戏的“上半场”可谓十分精彩。

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爬坡

  由于住宅更能反映市场的真实情况,接下来我们只考虑住宅数据。

  先来看新房市场。

  从数据来看,今年上半年的新房市场呈先抑后扬的态势。

风口财经制图 数据来源:青岛网上房地产

  据风口财经统计,今年1-6月,青岛新建住宅的月成交量分别为7256套、5122套、9409套、6448套、8851套和26262套。

  这里要重点说下6月,成交数据简直是碾压般的存在。

  6月份,青岛新建住宅成交26262套,环比5月(8851套)上涨了197%,同比去年6月(12809套)增长105.03%。

  这个数据基本创近十年单月最高水平,如此抢眼的成绩已经不仅仅是触底反弹了,而是彻彻底底实现“翻红”的节奏了!

  而从上半年的整体成交情况来看,前6个月共成交新建住宅63348套,与2021年上半年(69358套)相比,虽然仍有6000套左右的差距。

  但是考虑到上半年前几个月一直比较疲软清淡,这个数据是勉强可以接受的。

  那二手房市场又是什么情况呢?

  从成交趋势上看,今年上半年,二手房市场呈现“爬坡”的走势。

风口财经制图 数据来源:青岛网上房地产

  今年1-6月,青岛新建住宅的月成交量分别为1754套、1186套、1580套、2067套、2126套和5645套。

  可以看出,到了五六月份,随着提振楼市的新政“组合拳”相继问世,青岛楼市逐渐热了起来,对于二手房市场的提振作用也是立竿见影的。

  特别是刚刚过去的6月,青岛二手住宅共成交了5645套,环比5月(2126套)上涨了165.52%。

  不过,要注意的是,这个成交量与2021年6月(6664套)相比,下降了15.29%。

  相比之下,在今年上半年,二手房市场表现要弱于新房市场。而从前6个月整体成交数据也可以印证这一点:

  今年1-6月,青岛二手住宅共计成交14358套,同比2021年上半年(37909套)下降了62.13%,而新房住宅已经实现翻倍式增长。

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触底

  房地产市场的热度,从各项指标数据都能看到“回暖”迹象。

  据统计,2022年上半年,共有9家房企销售金额超过千亿,而2021年同期,销售金额过千亿的房企有19家。

  整体而言,无论是绝对销售金额上,还是各家房企的业绩,均没有完全恢复。不过,与5月数据相比,部分房企业绩已经有一定改善。

  其中,保利、金茂、招商蛇口、中国铁建等房企单月同比降幅已经收窄至个位数,华润置地的销售金额甚至同比上升了3%。

  商品房供应方面,据中指数据,青岛市2022年6月商品房供应270.1万㎡,环比增长168.6%,同比增长89.4%;商品住宅供应143.7万㎡,环比增长97.9%,同比下降8%。二季度供应呈回暖走势。

  2022年6月青岛商品房成交面积约375.8万㎡,环比增长154.7%,同比增长115.1%。其中商品住宅成交面积为270.1万㎡,环比增长168.6%,同比增长89.4%。

  而从6月份的成交数据不难看出,青岛楼市已经提前转暖,新房、二手房成交量都爆鼓了。

  自2021年8月至今年5月,青岛二手住宅每月成交量都在2000套上下,可6月份成交量达到了5645套。

  与此同时,土拍市场也已经实现回暖。

  2022年上半年(一、二批次)供应商住地43宗,成交41宗,总建面277万㎡,成交总价134亿。

  其中第一批次土地中供应16宗,成交15宗,成交总建面82万㎡;二批次供应27宗,成交26宗,总建面195万㎡,成交总价105亿。

  总体来看,虽然规模不及2021年一批次,不过热度明显在升温。

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信心

  如果通过时间线观察,青岛房地产市场的走势一直和楼市政策密切相关。

  从2021年四季度开始,官方多次发话,提及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等内容。

  2022年3月16日,国务院金融稳定发展委员会召开专题会议,就货币政策、房地产领域,称要“积极出台对市场有利的政策”“慎重出台收缩性政策”。此后,银保监会、证监会、财政部、外汇局、央行分别表态,维持房地产行业稳定。

  这是历史性的一刻,官方首次如此大规模的集中表态,背后的分量和含义,值得细细品味。

  不过,当时的青岛楼市政策还未有大的改变,相关政策也并未传导至销售端,再加上1月和2月是传统的销售淡季,因此成交量并不高。

  而3月份受疫情影响,市场出现倒春寒,一直到4月也没有太大变化,“金三银四”双双爽约。

  但是,随着4月底至今连续出台的诸如限购部分解除、利率不断下调、公积金贷款额度提升等政策,市场预期逐渐从低迷转向稳定,从而让撬动一二手房市场联动交易成为可能。这也在一定程度上,导致了“红五月”的出现。

  金融端方面,继5月15日央行针对首套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点之后,5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。

  目前青岛市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%,二套房5.05%。该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好表现,大大减轻了购房者还款压力。

  6月初,西海岸和城阳官宣商办物业可落户申请入学,放宽落户条件。

  6月3日,从凌晨到夜间,一日内连发5条楼市新政,让人应接不暇!从限购区域调整、购房资格宽松以及支持合理改善住房需求几个方面,全面调整楼市政策。岛城楼市与购房者所期待的“强力组合拳”,终于来了。

  而且,6月份由于房企冲刺半年任务,市场极度积极,尤其是6月下旬各区域表现强劲,成交量激增。

  在这个“信心比黄金更重要”的2022年,所有政策,所有表态,更多是为了提振信心,而到了现在,显然已经大为改观。

  包括万科董事长郁亮、旭辉董事局主席林中在内的房地产人都预测,持续阴暗了三个季度的房地产行业,下半年有望能迎来曙光。

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