来源:一号地产(ID:dichanyihao) 作者:朱虚侯
一号说:一年过半 求稳心态

2022过半,房地产市场渐趋明朗,政策面越发稳健,销售端逐步触底,当下正是加油鼓劲的时候,连万科郁亮也说:

现在行业需要信心,不需要再去警醒

因为行业确实遇到了困难时期,这其中既有宏观环境因素,也有房企自身存在的短板几代修复,需要信心不需要警醒可以理解,但现实仍然需要面对与正视,只有找到出血点,才能有效止血,直至恢复健康。

销售边际改善 头部房企强势

首先是top级房企销售不理想,这对于在一轮又一轮“至暗时刻”中摸索的房企来说,是最大危机,好在警报接近解除,至少警报声越来越小。

中国指数研究院最新公布的数据显示,TOP100房企销售额均值356.4亿元,同比下降48.6%。

易居研究院的数据显示,今年上半年全国销售排名前20的房企销售额为2万亿元,而去年同期TOP20房企则为3.8万亿元,如此对比,TOP20房企销售金额同比下降48%。

转机在于,无论是TOP100房企还是TOP20房企,上半年销售额相较1-5月份,均出现业绩边际改善。

从6月单月来看,TOP100房企6月销售额同比下降28.6%,降幅显著收窄,主要是由于房企半年度冲业绩,单月销量显著提升。

TOP10房企6月单月销售额同比平均降幅为23.9%,较5月同比降幅大幅收窄。

具体到头部房企6月销售表现,全口径销售额均实现环比提升。

如,万科销售额为422.7亿元,环比增长44.1%;

碧桂园销售额458.0亿元,环比增长21.2%;

保利单月合同销售金额约510亿元,环比增长34.2%;

龙湖集团销售额为237.3亿元,环比增速继5月的23.1%之后再度提升至75.2%;

整体来看,TOP10房企整体呈现企稳回升态势。

品牌价值 溢价效应明显

最近仁恒在长三角几个城市销售较为火爆,上海的仁恒·海上源6月29日开盘,30日即已售完,本次推出房源建面约77-271㎡,备案均价115000元/㎡,项目区位位于杨浦东外滩。

南京的仁恒城市星光于6月21日开盘,项目与河西一街之隔,紧靠软件谷、雨核,本次推出全部房源,共414套精装房,户型建面约75-165㎡,精装均价约45800元/㎡,开盘当天去化9成。

销售反响不错,仁恒在南京乘热打铁,位于江心洲的仁恒江湾世纪预计下个月将加推80套叠墅,该项目最近一次加推还是在去年12月。

不过不同于同城的仁恒城市星光,最低总价才300余万就可以上车。仁恒江湾世纪推出的都是大户型,面积段380-400㎡,精装均价约47885.78元-50986.81元/㎡,总价约1800-2000万,要求首付8成、验资1000万起。

有意思的是,仁恒江湾世纪门槛虽然抬高了,但综合中签率并不高,只有约37%。具体销售情况如何,且看下个月的开盘。

之所以以仁恒为观察样本,是因为6月份的仁恒实在太亮眼了。

6月单月销售额106.2亿元,单月同比增长95.2%;单月环比增长590.3%,领先第二名招商蛇口3.7倍,在一众品牌房企中也是一骑绝尘般存在。

2022年上半年,滨江集团也是完成收获的半年,不但完成销售现金回笼322亿,而且比去年同期增长6%。

据透明房地产研究院数据,2022年上半年杭州房企成交排行榜(操盘榜),滨江集团总成交额达251.77亿元,比口碑颇佳的绿城还要多30亿元。

而且在上半年多数房企不敢拿地的情况下,滨江集团在土地市场仍斩获丰盛,共获取优质土地29宗,其中杭州地区获取土地28宗,进一步巩固了在大本营的深耕优势。

据称下半年,滨江集团的投资重点将关注上海、南京、宁波等长三角城市,以及大湾区和海南自贸区。显然这些区域也是市场最先恢复的城市地区。

6月,长三角地区市场,苏州、南京等成交放量,环比涨幅超30%,上海购房需求回补,成交率先同比转正。

大湾区市场缓慢复苏,深圳、广州、佛山等成交稳步回升,同比跌幅收窄至2成以内。

市场走势是一方面,另一方面房企自身实力也是促进销售的重要保障,对比暴雷房企,优质房企品牌溢价明显,背后折射出购房人信心变化,更倾向于稳健型房企。

神仙们都亲自下场“捞人”了

2022年上半年,房地产市场下行压力巨大,居民房贷更是两度负增长。背后原因在于:

刚需买不起,改善在观望

背后的深层次原因又在于三点:

第一,房企“暴雷”致市场信心缺失,购房者普遍担忧项目交付甚至烂尾。

其二,房价预期转跌,“买涨不买跌”心理作用下,市场观望情绪浓重。

第三,市场需求及购买力明显透支,而受疫情影响,居民就业及收入预期下滑,首付及月供还贷压力上升。

所以不是“刚需不上车,改善不换房”了,而是预期被搅合乱了。别看房企一个个在嚷嚷“至暗时刻”,在购房人眼中:

知道你们难,朕也难,那我们就都勉为其难吧。

首先来解难的是各地方政府,取消“四限”,或执行差别化信贷政策,或放松限购政策,或或松动土拍政策,或取消限售政策,总之是加紧落地救市政策组合拳,注入各种强心剂。

还有更大的支持力度,近期广西玉林就在推进“公务员进村卖房”,一口气推出10项购房补贴优惠让公务员下乡宣传,带人看房。

无独有偶,青岛薛家岛街道办在6月份就曾推动居民购房活动,并且将“该项工作纳入2022年度工作考核”。

广州增城区则发起团体购房活动,鼓励地产公司与在增城的大企业开展团购。

种种举措,不一而足,无非都是一个心思。

其次,央行也顺水推舟,来了一波助拳。降准、降息助力经济稳增长,全面降准0.25个百分点,释放长期资金约5300亿元,5年期以上LPR累计下调20个基点至4.45%,短期实质稳地产。

不止于此,5月份央行、银保监会还联手放出大招:

《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》

《通知》提出,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

于是乎,首套房贷款利率4.25%几乎一夜间扩散开来,就连许多强二线城市也非常乐意执行这样的政策,比如南京、合肥。不过杭州仍是首套房最低至4.45%,当然这也是在“小步”调整之后的利率。

第三,是人才落户政策刺激利好地产市场整体走向。

“抢人大战”不落下风的郑州,为了抢人才,发布了购房补贴新政,博士每人10万元,硕士每人5万元,本科2万元,专科1万元。

排排坐,吃果果。至少每个分层都考虑到了。

但祭出“落户”王炸排面的怎么能是一个中部省会城市呢,必须是各种中心的大上海啊。

6月28日,上海发布新政,明确:

在沪各高校的应届硕士毕业生可直接落户

消息一出,周边城市的态度只能是:

我跟

很快,杭州也放宽人才落户标准,本科生、研究生毕业两年内可先落户后就业。

人才嘛,先抢到碗里再说,万一以后要买房呢。

此外,还有财税刺激、房票安置等政策措施在托市,总而言之在这一轮房地产逆周期调节中,稳杠杆方向不变,各种政策也是应出尽出,背后可见稳增长的责任重于泰山。

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