广州楼市:请迅速抛弃这里的房产

雕叔谈房

2022-07-02 06:01房产领域创作者
关注

我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号,买房问题请私信提问

提问:雕叔,为什么琶洲这么强大的企业入驻,房价有涨吗?感觉没什么涨的??骏景就暴涨?

回答:有涨的,你可以看看雅郡花园或者泛琶洲板块的泓景这些盘都涨了琶洲虽然产业成色不错,但是对于买房的人不好的地方就在琶洲其实没啥货好选,要么贵,要么品质不好,所以琶洲的流量分流部分到对面金融城也正常,不过金融城底气也足,自己的规划也不差

提问:雕叔,汇景新城如何,可以买来投资吗

回答:汇景,十多年前的豪宅盘,如果单说自住的话,园林舒适度那些都不错只不过,汇景会相对滞涨天河公园,华景,珠江新城这边买汇景的人很多会思考一个问题,有这个总价为啥不考虑更核心的地段?因为汇景的户型都比较偏大,总价比较高,买汇景的很多都可以够得着珠江新城了也是因为大户型不好炒,导致这边一直被遗忘其他的短板比如没地铁,被广园快速割裂,加上学位的强势度不够,多年来没有新拍地的刺激(最近一块新地是汇景E3)所以,买汇景的话,做好下一轮行情滞涨的准备

提问:雕叔您好,最近看中了天河公园西门这边的环境,想在这边买一套2房,但是这边价格已经涨起来了,请问现在买会不会站岗?

回答:天河公园西门板块,对口天府路小学、113中学的学位资源,以及优秀的区位优势,一直受到城市新中产客群的关注,所以以往放卖的房源也有限,这样的供给关系也会长期存在; 目前市场对比过去确实上涨明显,不过我们需要看到的是多个区域板块在通胀的大背景下都上涨,所以拉长时间维度来看,天河公园西门未来也是保值增值比较好的选择,需要注意的是具体在产品端做好区分,买到好房子的前提下,争取好交易条件,可以买入。

提问:雕叔好1、听闻深圳要半年以上的证才能做经营贷,那目前广州的经营贷对出证时间有要求吗?2、评估价比高峰期间砍了大致多少比例?

回答:1、4月深圳新证经营贷严查后,广州也受到了影响,现在风头已过、形势稳定。少数银行收紧了对新过户产证的进件标准,改为双3,即房产证和营业执照均需要满三个月。不过我们这边的渠道仍然可以做双新件,即房产证和执业执照都是新的,并且好几款优势产品[嘘]。2、评估价的下调是普遍的,但是不同板块、楼盘,下调幅度不一样,不好一概而论。

提问:请问天河区保利天汇是金融城板块吗,是东向发展线上的楼盘吗,广州一路向东

回答:保利天汇属于奥体新城板块,奥体新城范围为:牛奶厂、天健上城、大观路这一带保利天汇不属于“东向”发展线上的楼盘,如果自住没问题,如果投资的话,就稍微麻烦一点:1、未来的交房时间太长,虽然我们不担心保利的开发能力2、周边的商业配套其实不太行,我甚至觉得以后的居民都会做地铁来黄村高德汇、车陂来消费,或者直接开车来东圃的天河城3、至于未来的学位,我们不能说百分百可以确保,但确实是有风险的4、所有的一手盘都具有不确定性的这个因素,所以这个也是雕叔一直坚持的观点,因为不确定性,所以就不要赌

提问:雕叔,100万首付,离市区通勤方便一点,有没潜力不错,而且可以到3房的,90平左右,新房二手都可以

回答:新房不是很建议了,一般都是溢价高,而且基本适合你这个预算基本在郊区了。首付100万,扣掉10万的税费+中介费+按揭费,其实就是90万的首付,对应就是300万的总价,90平的3房,大概就是3.33左右的房价适合你这个预算,而且潜力还不错的,可以去海珠西部跟番禺广场一带看看海珠西,主要是东晓南一带,看下海珠金碧,300万还是可以买到一个3房的,周围配套很齐全了,后续还有一条10号线的增量,目前那边的价格已经到底部了,可以去入了番禺广场一带,可以去3号线东沿线番禺客运站看看尚东尚筑,这两地方我专门有文章推荐大家去看看,未来有多条地铁利好,潜力不差如果你月供能接受比较多的话,可以考虑去万博做杠杆,这样你可以买到的标会大一些,潜力更好

提问:雕叔,请问一下凯旋新世界枫丹丽舍的一房可以买吗?

回答:不买了,一房那套都过千万了,过千万买套一房,这是有多豪的人才会这么干?投资还是随市场主流吧,过了这个预算还是循规蹈矩买个3房吧不信你看这套都挂了很久还没出掉,虽然价格有点美丽有时候好的房子比好的价格更重要

提问:我现在招商雍华府有首套房子,名字是我和老婆的共同所有,有打算买第2套房,现在或者再等一段是按。现在买的话,有打算去做抵押贷,1.原来商贷175w,利率5.88%,公积金贷款100w,招商银行目前可以做抵押贷4.35%,但是只有7年期,后面可续贷,但利率要重新算,不知道到时正常利率是否高于我现在的商贷,是否建议做招行的抵押贷,会没有其他银行推荐?2.因为首套房是下我和我老婆的名字,现在还没满2年,打算2年后马上做析产,把我的名字去掉,招行那边说到时析产要先把贷款还了才能做析产,感觉到时抵押贷的优惠利率就没有,是否还建议现在做?

回答:析产必须把原来的贷款还了才能析产过户的,这个问题涉及具体现在是多久了,如果马上要满两年或者过2-3个月就满两年就不建议现在做,太折腾了。利率上来讲我们已经帮客户做到3.55%了,所以这个不是重点

提问:老师您好,家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后,是置换成诺德或铭筑的三房四房好,还是去坪山打新二套房合适?我们是纯刚需。手上的资金有限,只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答:谢谢您的付费咨询,回答您的问题前,我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候,同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户:一个客户年入300万,卡里躺着600万,二线城市房多多,却只敢买到400万,一番交流后,基于他们的过往消费习惯,我们建议把预算提高到1000万,哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小,也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝,自己还是和行家买了个400万,升值有限不说,而今还有劲没处使,眼下被715限了购,现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户,则是上个客户的极端,家庭收入四五十万,手上才小几十万,彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山,打算靠信用贷和GPGD整个800来万,对于这个激进客户,我们则是建议他把预算降低,买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐,她如果当时来找的是我们,或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年,我们不会让她加那么大杠杆,亦会推荐个更稳妥更主流的户型,因为她的心理承受能力太弱,再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的,年轻人接受度会更高。说那么多,我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前,我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的,一定需要对您有一个综合全面的了解,才能给到一个更精准的建议,所以有空来公司面谈吧。

提问:你好,之前看你的文章说海珠房子值得投资,请问越秀天悦江湾单价八万,优劣势怎样?和你推荐的一些二手房哪个更好入手?

回答:海珠房子投资也是要看下价位的一般你能去到8万单价的预算,我肯定建议你去海珠东会好很多了天悦江湾我星球说过,位置是还可以,南向望江,但我不认为值这个价周边配套很不成熟,需要等创新湾起来,需要不短一段时间同样追新房,我更愿意去追天河广氮奥体一带的新房

很多人在评论区给我留言提问,抱歉因为精力有限,无法一一回复

以上内容来自【雕叔谈楼市】公众号,买房问题请私信提问

举报/反馈