市场月报|6月楼市供应激增成交环增31%,二轮土拍量价齐增

乐居网北京

2022-07-01 18:21北京怡生乐居广告官方帐号,本地资讯创作者
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6月恰逢业绩冲刺,房企推盘热情较高,供货量稳中有增;供应放量叠加政策利好持续发酵,成交也随之显著回升,30个重点城市环比增长31%,成交单月和累计同比降幅持续收窄,其中一线表现出较强韧性,北上深涨幅显著;局部二线诸如苏州、杭州、南京等迎来轮动复苏行情。二手房市场如是,成交热度持续回升,杭州、苏州等环比涨幅均超50%。土地市场在二轮土拍带动下量价齐增,小幅回暖。

新房供应

集中放量环增50% 一线倍增累计同比已回正

因年中业绩冲刺,房企推盘积极性稳步回升:据CRIC监测,30个重点城市6月新增供应面积1881万平方米,环比上涨50%,同比回落36%,上半年累计同比下降43%,跌幅有小幅收窄趋势。一线城市供应大幅放量。6月整体供应面积为320万平方米,较上月大幅上涨126%,同比增9%,上半年累计供应与去年同期基本持平。北京、上海主要得益于疫情得以阶段性控制,单月供应量均突破50万平方米,环比涨幅翻番。深圳经历了多月供应低迷之后,本月迎来了集中放量,环比大增206%,累计同比由负转正,增幅为2%。二三线城市房企推盘积极性同样稳步回升,但环比涨幅不及一线。26个监测城市6月合计供应1561万平方米,环比增长40%,同比下降41%,上半年累计供应量较2021年同期下降47%。其中合肥、重庆、郑州、海口、厦门等供应显著升级,环比涨幅超120%;成都、西安等市场自成一体,行情独立,房企推盘积极性较高,6月供应量分别达到189万平方米和141万平方米,上半年累计同比均已回正;而武汉、无锡、徐州、大连、福州等城市供应量不增反降,环比回落。


新房成交

环比增31%、同比跌幅收窄至38% 京沪长济青等环增50%以上

受供应集中放量和密集利好政策叠加影响,成交稳步复苏,但整体放量程度不及供应。据CRIC监测,6月30个监测城市成交面积为1847万平方米,环比上升31%,同比下降38%,上半年累计同比下降48%,降幅有小幅收窄趋势。一线城市6月单月成交293万平方米,环比大增85%,同比下降17%。北京、上海、深圳成交环比持增,其中北京、上海疫后迎来补偿性需求释放,环比涨幅均在50%以上;深圳低位回升,单月成交量达31万平方米,环比增长41%,同比跌幅收窄至2成以内;广州不升反降,同环比齐跌,成交热度略有回落。受各地政府利好政策频频影响,26个二三线城市市场稳步复苏:环比增长24%,同比下降41%,上半年累计同比仍然“腰斩”,跌幅显著超过一线。具体来看,不同城市分化持续加剧:成都、青岛是唯二同环比齐增的二线城市,青岛主要因政府数据调控影响,成交尚未实质性回升;成都则因530新政叠加降首付等各类利好政策频出,成交显著放量,不过目前来看分销渠道绑架现象依旧严重,成交占比能达到七成。济南、郑州、长春等前期疫情得以阶段性控制,整体楼市迎来了需求补偿期,环比涨幅均超6成。还有部分城市诸如南京、苏州、杭州、佛山等政策密集出台持续叠加向好预期,同时房企加紧推盘节奏使得成交稳步回升,相较而言,福州、大连、南宁、昆明整体成交尚属低位徘徊,6月成交同环比齐跌且累计同比跌幅均在4成以上,平均开盘去化率基本不足3成。

项目去化

疫后修复和热盘集中入市 沪深宁杭等去化率增10pcts以上

以项目开盘去化率来看,也印证了如上观点,上海、济南因疫后市场迎来补偿性修复,去化率稳中有增,济南从上月的19%稳步回升至22%,总体成交尚属低迷。上海6月复工以来,售楼处陆续开放,整体成交也有了明显回升,6月项目总体首日开盘去化率68%,高位持稳,热度不退,尤其是内环内10万+高端盘可谓“一房难求”,比如6月9日瑞虹新城臻庭项目推出609套房源,1906人摇号,平均3个人抢一套房;6月27日开盘的静安区天汇世纪玺项目和6月29日开盘的虹口区招商·虹玺项目,推盘套数分别达到了500套和379套,均能当天售罄。苏州、南京、杭州等改善盘集中入市弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。以杭州为例,6月重点项目开盘去化率增至81%,较上月上涨13个百分点,整体还是延续分化格局,一圈层网红盘一房难求,近期开盘的新世界城市艺术中心、月咏新辰轩、杭珹未来中心、滨江盛元湘湖里项目推盘套数均在200-600套不等,开盘去化率可以达到100%,还有部分项目诸如溪涧雅庐等只推40套,开盘去化率仅10%。

库存

供求整体平衡仅个别供应激增后库存上升 杭合等消化周期缩短至1年内

6月整体市场供求双双环比上涨,监测的30个重点城市供求比整体呈现供求平衡。具体来看各城市供求和库存关系略有分化。如西安、厦门、成都、杭州、昆明因新房供应激增而短期呈现供过于求,商品住宅库存量均环比上涨。但其中厦门、杭州和昆明成交大涨因此库存消化周期反而环比缩短。福州、大连、徐州、青岛、南宁、长春、佛山和济南成交大涨、供应未适时放量,因此短期供求比小于0.8,商品住宅库存量均环比下降。库存消化周期均大大缩短,如济南环比缩短23%至12个月以内,在售项目销售压力大大改善。

成交结构

上海90-120平占比过半 北京大户型占比上升12pcts

5月31日,上海解除静态管控,6月楼市快速恢复。具体来看:上海中低档住宅备案占比最高,达34%;其次是高档住宅,占比23%。另一方面,90-120平方米面积段住宅成交占比最高,占比51%。北京和深圳对比5月和6月成交价格段和面积段的变化主要有:从价格段分布来看,低档产品占比北京上述1pct,深圳下降1pct;中低档产品占比北京和深圳分别上升2pcts和1pct;中档产品占比北京和深圳分别下降7pcts和4pcts;中高档产品和高档产品北京和深圳均上升4pcts。

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比北京和深圳分别下降4pcts和7pcts;90-120平方米产品占比北京和深圳分别下降9pcts和1pct;120-144平方米产品占比北京和深圳分别上述1pct和2pcts;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京和深圳分别上升12pcts和5pcts。

二手住房

成交环比增32% 杭苏青环比上涨超50%

经过4月和5月初步筑底,6月主要城市二手房成交均显著回升。整体来看,6月8个重点城市二手房成交量为414万平方米,环比上涨32%,同比降幅收窄14pcts至下降27%。受此拉动8城前6月累计同比降幅较前5月收窄3pcts至下降45%。具体来看,6月除深圳环比微降、厦门环比持平外,其余6城均环比显著增长。如青岛和杭州分别环比增长169%和78%。苏州环比上涨52%,较2021年同期上涨2%。疫情对北京影响快速减弱,环比增12%。经历了长达半年以上的市场下行期和数月的政策救市,至年中主要城市二手房市场展现出具有韧性的一面,市场规模快速回暖。

土地市场

二轮土拍推动成交环比回升 溢价、流拍均现好转

全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为8834万平方米,环比5月上升7%,同比降幅仍在六成左右,持续在历史低位;成交总价方面,本月土地成交总金额3446亿元,环比上月增加30%,同比降幅减少57%。因月内一线成交占比上升,致成交单价上升至3901元/平方米,同环比均呈上涨趋势。市场热度方面。重点城市中有10个城市在本月进行集中土拍,部分三四线热点城市也在月内进行了土拍,其中,北京、佛山、东莞、泉州等城市均拍出了较高的溢价率。在此影响下,本月平均溢价率小幅上升至4.2%,较上月上升了0.8个百分点。另一方面,土地流拍现象也有所缓解。和上月相比,重点监测城市的土地流拍率下降至13%,环比下降了6个百分点,如上海、东莞等城市均实现了月内的0流拍。从流拍地块所在城市来看,进行集中土拍的城市仍是流拍主力,如西安、合肥等均有多宗地块遭遇流拍。

分能级来看,一线城市本月共成交土地522万平方米,环比上升54%。其中姗姗来迟的上海首轮土拍成为成交主力,40宗地块全部成交,成交总金额达879亿元,创下上海集中供地以来的单次土拍新高。北京的次轮土拍也于6月1日收官,由于当日北京出让地块均为多家房企竞拍地块,其中有四宗地更是触及地价上限,因而北京本月成交地块的平均溢价率达9.2%。此外,广州、上海也于本月相继挂出了二轮出让地块,预计将于下月开拍。二线城市方面,亦有8个城市计划在月内进行土拍。就截稿前完成土拍的苏州、合肥等城市土拍表现来看,各地土拍热度分化依旧。具体而言,至26日二线城市成交量2308万平方米,环比上涨84%,同比减少68%;成交金额也随即上涨至1000亿以上,环比涨幅达31%;由于合肥、青岛、西安等地低单价地块成交占比较高,导致本月平均地价环比进一步下跌29%至4892元/平方米。至截稿已完成土拍的城市中,本月依旧是苏州成交金额最高,成交总价达到271亿元,其次是在月内完成首轮集中土拍的西安,成交总价达到260亿,此外合肥、郑州、青岛成交总价也在100亿以上。结合竞拍热度来看,除合肥外,其余3城土拍热度均相对较低,如苏州次轮平均溢价仅有3%。三四线城市本月的土地成交量较上月所有回升,截止6月26日,总成交规模达6003万平方米,环比下降10%,同比更是大降56%;成交金额随之下降6%至1153亿元。在CRIC重点监测的三四线城市中,宿迁、佛山、温州、东莞、盐城、泉州等市成交面积相对较大,成交建面均超过了50万平方米。其中东莞于月内完成了第二批集中供地,8块土地全部顺利成交,平均溢价率达到9%,且出现了封顶成交地块,土拍热度较首批次明显回升。截止6月底,22城首轮土拍已经全部收官,二轮土拍也进行近半。纵观各地土拍表现来看,得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低,土地流拍现象有所好转。但是不同区域之间的冷热分化依旧显著,与我们上月判断相符,除少数优质热点板块之外,大多数地块仍需“央国平”托底。在此背景下,预计三季度土地市场仍将延续低热,整体土拍仍将以底价成交为主。

综观

刺激政策发力叠加供应高峰 预计7月降幅仍将收窄

总体来看,5-6月地方纾困政策密集出台的确对市场预期的转好起到了一定的积极作用,6月市场持续回暖,供需两热,但是考量到年中这一特殊时间节点,集中备案、需求递延等因素影响,对于当前局部市场的“回暖”行情仍需理性看待。不过因去年下半年行情“急转直下”,基数较低的缘故,整体7月同比降幅仍有进一步收窄的空间。针对不同城市,复苏进程和向好程度也将存在显著差异:对于购买力充裕、城市基本面较好的核心一二线和强三线城市,只要松绑力度较大,短期内尚可刺激一波购房需求入市,而要论回暖的持续性,仍有待后期观察,尤其是类似于佛山这类都市圈强三线,在核心城市广深尚未实质性复苏的前提下,其短期成交回升要变为全面回暖仍需时间。而对于更多的弱二线和广大内陆三四线城市,整体观望情绪依旧浓厚,市场信心尚未恢复,购买力不足是核心原因,目前除了政策“帮扶”之外,主要还是要依托核心城市转暖和实体经济恢复,以时间换空间,逐步构筑市场信心,从而恢复城市楼市自身的良性循环。

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文章来源:克而瑞地产研究

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