未来5年,小城市的房子不能再乱买了!

楼市新谈

2022-06-30 22:58安徽房产领域创作者,活力创作者
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过去半年,有很多亲戚朋友咨询关于“在老家县城买房”的问题,也有很多网友私信询问“留在大城市好还是回老家好”的相关事宜。在较为全面地了解和分析了一些小城市人口、产业、经济、住房供求等基本面数据后,我下定决心写这篇文章。以供更多有这方面疑问的朋友参考。

结论我们文章标题已经说得很明确了:未来5年,小城市的房子不能再乱买了。什么叫“不能乱买”?就是必须摒弃前几年那种,“有钱就买房”、“买房就等着升值”的思想观念。说得再直白点就是,除自住之外,暂停一切“以投资买房为盈利目的”的行为。

当然,如果你是纯粹的“刚需”,该买还是要买。很长时间以来,很多人都把刚需和投资的概念混为一谈,这就导致很多人在作出买房决定的时候犹豫不决,畏首畏尾。

什么叫“刚需”?我个人的理解刚需就是已经到了“不得不买房的地步”的人群。比如谈好了对象,即将准备结婚,女方提出了必须买房,这时候你就是刚需。因为不买房,丈母娘就不同意嫁女,女朋友就会黄,你还要继续“打光棍”。再比如家里的孩子幼儿园大班毕业了,马上要上小学了。你不想耽误孩子的前程,更不想让孩子输在起跑线上,这时候砸锅卖铁也要买房。

对于诸如此类的人群,我们都叫“刚需”——对于刚需而言,急缺的是一套可住、可结婚、可入学、可养老、可就医等的房子。房子在这时发挥的不仅仅是它的居住价值,还有绑定在房子之上的社会资源价值。哪怕你是在黑龙江的鹤岗,该买房时也要买。

在给出具体原因之前,我们先搞清楚一个概念:什么叫小城市?国务院印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》中对“小城市”有明确的定义:城区常住人口50万以下的城市为小城市。其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市,20万以下的城市为Ⅱ型小城市。

不过,我们所提到的“小城市”,远远不止官方划定的范围。

王蒙徽曾经公布过一组数据,2020年,我国城市数量达到了687个。今年6月1日,第一财经旗下新一线城市研究所发布的《2022城市商业魅力排行榜》中把城市划定了6个级别:一线城市4个,新一线城市15个,二线城市30个,三线城市70个,四线城市90个,五线城市128个。

所以,综合上述两组数据,我们把一线、二线和三、四线城市中的绝大部分排除在外,这么算下来,全国大概有580个城市可以称之为“小城市”。换言之,全国满打满算,人口具有一定规模、经济还说得过去的大中城市,不过一百个。其中,只有30-40个城市,是我们经常讨论的还有一定投资价值的城市。

这意味着,全国近百个大中城市中,有近6成都是城市群、都市圈非核心城市,有些甚至只能称得上是“卫星城市”。这类城市人口、经济、产业能有一定的实力,归根结底是受惠于地理位置优势。

贝壳、安居客、中指院、克而瑞、易居、中原地产等大数据研判中心,监测的往往也就是全国头部的50个城市。国家统计局每月发布的新、二手房价格走势,统计的也只是全国70个大中城市。

我们为什么不建议购买小城市的房子?主要是三方面原因:

首先,小城市人口不断流失,需求消耗殆尽,购买力严重透支。

观察我国的人口流动趋势不难得出一个结论:不论是常住人口数量,还是小学生数量,都呈现出弱省被强省虹吸,低级别城市向经济发达区域、大都市圈城市群集聚的特征。

国家统计局公布2020中国人口普查年鉴显示,江浙沪广东等东南沿海发达城市,在吸引外省人口疯狂涌入。其中广东外来人口逼近3000万大关,江苏、浙江和上海均超过1000万。

反之,河南、安徽、四川、黑龙江、吉林、辽宁等省份的户籍人口却在不断被虹吸,常年外流。尤其是河南、安徽、四川,户籍在外的人口均超过了1000万。其中江浙沪吸走最多的就是安徽人。

此外,证券时报·数据宝统计报告显示,过去十年,我国人口净减少数量前100的城市中,均为非省会城市,且超过八成都是三四线小城市及县城。其中有三成来自黑吉辽,黑龙江以12座排名第一。

值得一提的是,过去十年,全国有8座城市常住人口减少超过100万,分别是保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化。人口流出的方向基本是去沿海经济发达地区、大城市,也包括本省的中心城市等。

小城市为什么留不住人?无非是三方面原因:

一,除了可以提供比大城市价格更便宜的住房外,小城市在产业、就业、基础配套设施、公共服务水平等方面都相对落后;

二,小城市竞争小,本质上是人才和产品的极度缺失,缺乏激烈的竞争。市场迭代缓慢,识别人才的大环境能力差。我们今天在大城市随处可见的高纬度、高精尖技术,在小城市是没有生存空间的,因为没有产业、配套、资源、资金等来支持’

三,狭隘的发展、就业观念和并不低的消费水平。小城市圈层比较固化,而且大家都喜欢扎堆考公务员,关系网、人事网、攀亲搭关系的现象比比皆是。

而小城市人口不断流失,直接反映的就是购买力丧失——人口外流,带走的不仅仅是人,而是沉甸甸的购买力。

有人可能会说,2014-2018年,这一时期很多小城市,房价整体涨幅都达到了50%-70%。有些县城的房价都翻倍了。

说这话的人都忽略了一个基本事实,过去这一轮小城市的房价“补涨”,并不是依靠城市的自身实力,而是靠“棚改货币化安置补偿政策”——棚改不再发房,改为发钱,人为创造了需求,也制造了大量购买力。这些拆迁户跑到商品房市场去买房,需求大量释放,房价才得以蹭蹭上涨。

现在小城市的基本面和5年前完全不同了:一方面,购买需求都已经消耗殆尽了,尤其是本地人,基本上都有1-2套房产,不缺房;另一方面,小城市的需求还在被高级别城市虹吸,人口外流就是证明。大量的高质量人才都跑到了大城市,最终受伤的还是小城市的楼市。

其次,全国90%以上的小城市,住房都已经严重过剩了,广西、东北等不少小城市的库存去化周期都超过10年。

衡量一座城市房价的走势,最不可忽略的就是新房库存。有人说二手房才是市场的真实反应,那是针对大中城市,对于小城市而言,其实二手房基本没有成交量,只有新房市场。原因很简单,一方面,本地人买房大多是为了居住;另一方面,小城市本地人不需要再买房,外地人不来买房,所以二手房很难有成交。3月末的22.58个月跳增至24.78个月

上月底,克而瑞发布的《全国商品住房百城库存月报》显示,4月份,全国百城商品房库存已由3月末的22.58个月跳增至24.78个月。其中三四线去化周期已达到28.15个月,显著高于百城平均值。而66个受监测的三四线城市中,有38个城市的去化周期在20个月以上,其中防城港足足要花12.7年才能消化掉全市的商品房住宅。

需要提醒的是,数据公布的是百城平均库存去化周期,实际上城市内部的库存也有很大的分化:核心区域人口密集,购买力强劲,新房销售自然更顺畅,库存去化周期也较短。反而很多城市下辖的县城,那真的是库存高企。

以青岛为例,根据克而瑞数据,2022年4月份,青岛以2560万平方米库存总量居全国之首。但分区域来看,我们会发现,青岛的库存主要集中于郊区——去化周期最长的区域是胶州、原胶南、即墨、原黄岛。这些区域可以看作是我们所说的“小城市”,而青岛的主城区,就是“大城市”。

再以前段时间出台“推动农民入城买房”的广西玉林为例,常住人口虽然有580万,但有136万户籍人口在外省。这是什么概念?有23.4%的人在给外省做贡献。另外,玉林主城区只有90万人,490万人都在县城。那么玉林的库存去化周期是多久呢?如果考虑潜在供货,按照目前流速,去化周期可能在5-6年之间——玉林新房库存超过4.25万套,现在每个月的成交量大概在800套左右。

再比如安徽的阜阳,2020年末新房库存去化周期就超过了7年,2021年和2022年上半年,阜阳楼市的成交量也是大幅下降的。这意味着,目前阜阳的新房库存比2020年底只高不低。

笔者上周刚刚去过阜阳这个城市,唯一的感受就是,供需严重失衡,房子严重过剩。尤其是阜阳市下面的临泉县、阜南县、太和县,超过40%的楼盘到现在都没有复工,很多楼盘都有长期停工,甚至是烂尾的风险。

事实上,现在连哈尔滨、长春、呼和浩特等省会大城市的新房去化周期也都超过100个月了,最起码也要8年才能把新房卖完。

再者,土地卖不掉,地方财政也没钱,发展就会停滞,方方面面就进入了“冬眠”状态。

居民负债率层面,根据央行的数据,我国居民家庭杠杆率已经高达72.2%,这个数据已经超过了欧元区(61%),和美国(79%)的差距也在不断缩小。这意味着,我国居民部门加杠杆的空间越来越小。当然,这也是平均值,按照央行参事的说法,城市能级越低,居民加杠杆的能力越低。直白点说就是,相对于北上广深这些一线城市而言,全国600+中小城市的负债水平已经到顶了。

此外,不得不提的是,自2021年以来,老百姓的储蓄意愿大幅升温。央行调查问卷显示,今年二季度,倾向于“更多储蓄”的居民占58.3%,比上季增加3.6%,倾向于“更多消费”的居民只占23.8%。这表示,当前时期,居民更愿意存钱而不是消费。

老百姓喜欢储蓄,住房消费愿意低,地方财政也没钱。众所周知,地方财政来源大头是卖地,2021年全年土地出让收入87051亿元,虽然同比增长3.5%,但贡献基本上来自全国头部12个城市,这些城市,都是人口持续流入,房价处于全国前列的城市。

反观全国一众中小城市,过去这一年,卖地收入却大幅下滑。以我们前文提到的玉林和阜阳为例:2021年玉林土地收入257亿元,2020年是483亿,跌幅超过46.7%。2022年一季度,玉林土地出让成交金额仅1.33亿,排在全省第10位;再说阜阳,2021年卖地收入只有79亿,成交量创新低,较2020年减少125亿,降幅高达61.2%。

一句话总结就是,小城市土地卖不掉,地方财政就没钱,发展就会停滞,基础设施建设、对各行各业的金融支持等都会很难进行。最终方方面面就进入了“冬眠”状态。

这方面最典型的例子就是鹤岗,资料显示,鹤岗2020年财政已经步入“入不敷出”地步:2020年鹤岗全口径财政收入38.8亿元,比上年下降10.3%,其中公共财政收入23亿元,下降7.8%。而鹤岗的税收收入只有13.3亿元,下降11.5%。但是鹤岗2020年全口径财政支出157.7亿元,比上年增长0.3%。所以不得不进行“债务重整”。

鹤岗虽然是极端案例,但是全国为数众多的小城市其实都有逐渐“鹤岗化”的趋势——自身造血能力严重不足,过度依赖财政转移支付。而导致城市造血能力不足的根本原因就是,没有像样的产业、留不住人、经济长期低迷,很难有大的发展。

房地产的财富风口基本结束了,大中城市未来随着人口不断增长、发达的经济支撑,还有短暂的红利期,对于全国绝大多数的城市来说,房地产未来会逐渐回归居住属性。正如马光远所言,未来90%的城市,90%的房产都只能住人,房子也将回归建设成本定价的时代。

时下,很多一线城市、新一线城市、省会城市、国家中心城市等都需要降低门槛,创新奇招吸引人才给房地产托底,更何况全国为数众多的小城市。

凡此种种,未来5年,小城市的房子千万不能再乱买了!

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