朝阳区律师事务所:租到手的房屋“已抵押”,承租人能否依法维权

北京中嘉律师事务所

2022-06-30 10:24北京
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生活中无论是个人或公司租房、买房,在这个过程中人们最担心的情况无非两种,要么是遇到“黑中介”,从中骗钱;要么遇到“坏房东”,瞒报消息,明知房屋“有问题”还要“骗租”。

今天我们要分享的这个案例,就属于后者,房主在已经把房子抵押给银行的情况下,又擅自租赁出去了。那么,如果我们是我们遇到了这种情况,应该如何维权呢?

【案情回顾】

2003年1月1日,北京永安百货有限公司(以下简称永安公司)作为出租方(甲方)、北京恒瑞餐饮有限公司(以下简称恒瑞餐饮)作为承租方(乙方)签订了房屋租赁协议,约定:乙方租用甲方位于北京市东城区xx大街10号的房屋,建筑面积为4500平方米;租赁期限自2003年1月1日至2022年12月30日,租期20年,租金为2400万元人民币;乙方向甲方交纳押金50万元,在合同期满终止后,甲方一次性退还给乙方;付款方式为20年租金一次性付清(签订日起一年内付清)。后永安公司为恒瑞公司出具收据,认可收到租金及定金2450万元,恒瑞公司开始向相关部门缴纳各项经营税费。

但恒瑞公司有所不知的是,自己承租的位于东城区xx大街的房屋,早在2002年5月23日,就已经被永安百货抵押给了中国农业(以下简称农行),2003年7月23日抵押注销。但就在同一天,即2003年7月23日,永安公司与农行再次签订最高额抵押合同,再次办理抵押登记。

后因永安公司借款未如约归还,农行向市第一中级人民法院提起诉讼。该院判令:永安公司偿还借款本金及利息等款项,并以其抵押物的价值承担抵押担保责任。

【庭审争议】

该判决生效后进入执行程序,2009年5月13日,恒瑞公司提出执行异议,市第一中级人民法院经审查认为,诉争房产自2002年5月起一直处于抵押状态,恒瑞公司与永安公司签订租赁合同的时间发生于抵押之后,且永安公司及恒瑞公司均不能提交相关证据材料证明双方签订的租赁合同已经抵押权人农行同意,故裁定驳回了恒瑞公司的异议。

2009年11月2日,恒瑞公司向市第一中级人民法院提起诉讼,请求确认恒瑞公司对北京市东城区xx大街10号房产依法享有承租权及优先购买权。

诉讼中,恒瑞公司向一审法院提供2003年1月1日与永安公司的租赁协议,农行提出异议并申请鉴定,后因不具备鉴定条件而撤回,其亦未能提供相反证据。

对恒瑞公司提供的交纳租金的银行转账凭证、收据,农行虽有异议,但未能提供充分证据否定其真实性,永安公司作为收取租金的出租方对此事实亦予认可。

永安公司提交了吴某、苏某、赵某三位证人的书面证言,欲证明在办理2003年7月的最高额抵押合同之前已经告知农行相关租赁事宜。农行提供其员工滕某的书面证言,欲否定永安公司证人证言的真实性。

最后,一审法院审理认为:本案的争议焦点在于恒瑞公司依据租赁协议所享有的租赁权、优先购买权与农行的抵押权之间的关系问题,因为依据我国法律相关规定,

如果房屋承租权设定在先,抵押权设定在后,根据民法一般原理“买卖不破租赁”,可推出即使因抵押权人实现抵押权而取得被抵押的房地产时,原建立在该房屋之上的租赁合同仍然继续有效,房屋新的产权人不能随便变更租赁合同,更不能解除合同,否则房屋承租人将有权拒绝解除房屋租赁合同。

但是,如果房屋抵押权设定在先,承租权设定在后,这要分两种情况,一是如果承租人明知房屋已设定抵押权而愿意承租的,抵押权人在实施抵押权时,就有权要求和承租人解除租赁合同;二是由于某种原因承租人不知道该房屋已设定抵押权而承租的,在我国现行法律并未加以明确规定,但在司法实践中一般认为,抵押权人是否有权解除与房屋承租人之间的租赁合同,应以是否损害所抵押房屋的价值、影响房屋抵押权的实现为前提条件。也就是说,如果确实是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋贬值或者是给实施抵押权造成困难的,就应赋予抵押权人有权在特定条件下解除房地产租赁合同的权利。

综上,也就是说,本案的关键在于,要确定涉案房屋到底是先抵押的,还是先租赁的。就这个问题,法院经调查后发现:

1.恒瑞公司于2003年1月1日与永安公司签订租赁协议,取得合同项下房屋的承租权及相应的优先购买权。

2.农行因与永安公司之间的借贷关系,自2002年5月开始在诉争房屋上设定抵押权至今。但必须注意的是,农行的抵押过程中,经历了一次抵押登记与抵押注销登记,最后一次抵押注销登记是在2003年7月23日,因此,在此日期之前的抵押登记已经失去效力,农行曾拥有的抵押权已经消灭,而最后一次抵押登记日期为2003年7月23日,这也正是农行目前享有并行使的抵押权。

由此,法院认为,本案中应当考虑的是恒瑞公司在2003年1月1日取得的租赁合同项下权利与农行在2003年7月23日取得的最高额抵押合同及抵押登记的相关权利的关系问题。

依据我国合同法的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,虽然抵押权的实现可以引起所有权的变动,但租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

故本案中恒瑞公司作为租赁协议中的承租方,要求确认其对诉争房屋的承租权,于法有据,应予以支持。

就优先购买权问题,依据合同法之规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。而本案诉争房屋因抵押权实现而进行执行拍卖,不同于合同法规定的优先购买权的条件,故恒瑞公司要求确认其优先购买权,于法无据,应不予支持。

一审败诉后,农行不服,提出上诉。

二审法院认为,农行的抵押权设定于2003年7月23日,晚于恒瑞公司与永安公司签订租赁协议的2003年1月1日。以此为基础,原审法院确认恒瑞公司享有租赁协议项下的承租权正确,应予以维持。最终驳回上诉,维持原判!

最后,我们再复盘本案,恒瑞公司能够成功确认其租赁权,关键点在于其签订承租合同的时间早于永安公司向农行最后一次重新办理抵押的时间,故根据合同法里“买卖不破租赁”的原则,法院最终确认了恒瑞公司的租赁权。但试想一下,如果涉案房屋在2002年5月第一次抵押给农行后,期间没有注销抵押,那么恒瑞公司的租赁合同签约的时间(2003年1月)就要晚于抵押时间,如果在这种情况下,本案的判决结果恐怕就不会这么乐观了,虽然恒瑞公司是在不知房屋已抵押的情况下签了租赁合同,但法院也会优先执行“抵押权”,而由此给承租方造成的损失,恐怕就要“自行承担”了。

所以,通过本案,也提醒我们,不论是个人租房,还是给公司租房,在签合同前一定要反复确认好房屋的背景是否“清白”,有没有做过抵押,确认没问题后再签约,否则如果一时疏忽,糊里糊涂地被“骗约”了,那么一旦银行起诉,我们就很可能会蒙受不必要的财物损失,到时候就只能干吃“哑巴亏”了。

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