距离租赁合同期满还有三个多月,詹先生收到了东莞市石崇工业园管理有限公司(下称“石崇工业园”)发出的到期通知书,内容为:合同期满后不再续约,拟进行公开竞标。一个多月后,工业园人员又要求他提供续签合同的相关材料。有关领导实地考察后,也口头表示符合续签条件。在此情况下,詹先生一边缴纳房租,一边等待续签合同。但半年后,对方却要求其撤离厂房。律师表示,疫情期间,改善营商环境显得特别重要,各方都要按照合同来解决这场纠纷。

能否续租一波三折

2016年9月7日,江西瑞昌商人詹先生作为乙方,与东莞市石排镇下属的石崇工业园签订租赁合同,约定承租石崇工业园A2区A厂房、A宿舍用于经营东莞市浩创五金科技有限公司(下称“浩创公司”)使用,租赁期限5年(2016年9月15日至2021年9月14日)。

合同明确,乙方在租赁期满后要继续租赁的,应当在租赁期最后三个月之前书面通知甲方,甲方应当在租赁期最后两个月之前向乙方正式书面答复。在同等条件下,乙方享有优先承租权。甲、乙双方同意继续租赁的,则应在合同期满前重新签订租赁合同。

詹先生的浩创公司已因断电停产

2021年5月20日,距离合同期满前还有三个多月,詹先生收到石崇工业园发来的《租赁合同到期通知书》。通知书显示,待合同期满后,不再续约,拟将上述租赁物在农村集体资产交易平台以“价高者得”原则,进行公开竞标。

“公开竞标我是理解的,也打算合同到期后参加投标,如果没中标就搬离厂房。但工业园工作人员6月底又联系我,让我提交相关合同续签材料。”詹先生说。

詹先生提供的微信聊天记录显示,2021年6月29日,石崇公司黄某仪向其发送了初步草拟的招标出租主要条款,并要求“明天下班前回复”。此后至11月,该工作人员又要求提供公司相关完税证明、增值税纳税申报表、营业执照等材料。

“2021年8月左右,工业园领导在审查我提供的材料后,多次来到租赁厂房实地考察,口头同意我继续经营使用厂房。工业园上级公司——东莞市燕岭实业投资集团有限公司副书记王某峰也曾在实地考察时表示,先按照合同上的价格进行缴纳房租,续签后再按照市场价补差价。”詹先生称,他还积极响应当地政府号召,花费17余万元完成了雨污分流工程。

2021年9月14日,租赁合同到期,石崇工业园并未要求詹先生撤离厂房,还向其发送了《缴款通知单》。就这样,詹先生一边缴纳房租,一边询问何时续签合同。此后,又在工业园的同意下,花费125万元对厂房进行整体装修并投入生产使用。

“2022年4月11日,工业园约谈我,要求在10个工作日内自行搬离厂房。”詹先生质疑:为什么合同到期后不要求撤离,而偏偏在装修后没多久就要求搬离?如果他不符合招标出租条件,那为何不在2021年审核资料后就明确通知他?

2022年4月24日、4月28日、5月5日,石崇工业园连发三次《厂房搬迁通知书》,要求詹先生搬离,并缴清场地使用费、水、电等经营费用。

“这对企业太不公平,合同到期后让我提交材料、缴纳房租,现在又以无合同为由让我撤离,这完全就是给企业‘下套’,违反契约精神及法律规定。”詹先生说,截至目前,包括但不限于厂房宿舍装修、雨污分流工程、厂房空置等,损失已高达233余万元。

工业园:租户可走法律途径

詹先生告诉尚法新闻,厂房续租问题,他一直是和燕岭集团副书记王某峰对接,前段时间王某峰休假,由石崇工业园负责人杨某新处理此事。此外,在被要求撤离后,他曾多次和分管石崇工业园物业的石排镇人大主席刘某胜协商沟通,但均不了了之。

6月16日,石崇工业园负责人杨某新在电话中表示,詹先生反映的不是事实,“现在最好的解决办法就是通过法律途径处理,他该起诉就起诉。房租的事情是他主动缴纳的,我们都没开单给他。”

燕岭集团副书记王某峰说,他并没有答应詹先生可以续租。并表示早在去年5月公司就向其发布了到期不再续约的通知,目前不能续约是因为其公司产值低、税收少,不符合招标出租条件。

随后,尚法新闻多次致电石排镇人大主席刘某胜,对方让与石排镇宣传部门对接。6月20日,尚法新闻以采访函形式将相关问题发送至石排镇政府,但截至发稿时,尚未收到回复。

值得一提的是,此前业工业园提到的公开竞标,也一直没有进行。

专家:改善营商环境特别重要

全国律协宪法与行政法专业委员会顾问、北京市才良律师事务所主任王才亮告诉尚法新闻,从不动产合同的角度来说,其订立或者变更、终止都应该符合租赁合同的出发点,也就是有利于发展经济、改善营商环境。

王才亮说,本案需要重视的是,合同在9月份到期后,出租方又收取了承租方的租金,这在法律上应该认定为“原合同已经到期之后,双方在原合同的基础上订立了新的不定期的租赁合同”。对于不定期的合同,双方都有义务进一步协商以变成定期合同。双方达不成协议的情况下,出租方要给承租方留下合理的时间使自己搬迁。如果不动产继续出租的,原承租人在同等条件下享有优先权,法律之所以做出这个规定,这是为了保持经济秩序的稳定和减少承租方因搬迁带来的伤害。

目前正值疫情期间,各行各业都需要大力恢复生产,其中改善营商环境显得特别重要。在这种情况下,有关各方都要认真按照合同法规定和合同的约定解决这场纠纷。王才亮表示。

河南财经政法大学教授霍彦立认为,这起厂房租赁合同续约纠纷中,甲方诱导乙方加大不可移动之物的投资,尔后食言,有明显的机会主义行为;乙方在没有甲方正式书面承诺厂房续租的情况下,进行厂房装修,风险与法律意识不足,陷于被动。

霍彦立说,受疫情冲击,经济低迷,纠纷增多,一方面,政府应当依法依规辅助经济,另一方面,企业自身的风险和法律意识也应加强,以防患于未然。

北京市鑫诺律师事务所律师周晨阳认为,如詹先生所说属实,那么石崇工业园存在违反《民法典》确立的诚实信用原则的行为,且在一定程度上涉嫌假借续约恶意进行磋商,将需承担缔约过失责任。根据《民法典》第五百条规定,石崇工业园的行为涉嫌属于假借订立合同恶意进行磋商,在租户已经为履行合同进行了必要的准备且已经支付部分续约租金的情况下,违背诚实信用原则,要求其搬离厂房,应当承担赔偿责任。

周晨阳建议,租户可搜集整理出租方假意磋商的证据和自身为履行合同进行准备以及支付价款的证据,向人民法院提起诉讼,要求出租方承担缔约过失的赔偿责任。

据了解,6月3日,在没有拖欠电费的情况下,浩创公司被强制停电,公司处于停产状态。(韩湘子 记者 杨轩)

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