郑州正式发布房票政策,江苏、浙江等多地跟进

观察者网

2022-06-21 14:20上海观察者信息技术有限公司官方帐号
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6月20日,郑州市人民政府发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。业内不少人士认为,这一举措有利于推动房地产市场去库存。

在房票安置政策下,拆迁户们不仅可以跨区域选择商品房房产,还可以多拿到8%的拆迁款作为奖励。在现金方面,他们还可以获得3个月的过渡费作为奖励。与此同时,这理论上也有助于开发商去库存,有利于政府的土地出让,带动楼市的积极性。

政府网站截图

被多地“相中”,房票安置政策是什么?

什么是“房票”?

政府文件显示,房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。房票式样统一制定。

而房票安置是征收人比照货币安置、产权调换的政策,将计划安置的房屋转化为货币,以房票形式出具给被征收人,由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(含住宅与非住宅,下同)的一种房屋安置方式。被征收人选择房票安置的,视同放弃房屋产权调换。

形象来说,在郑州的棚户区改造中,被征收人的“补偿权益”可以被兑换为“房票”。他们持有“房票”,可以在12月内,跨域购买指定开发商提供的新房,而且可以享受一系列奖励和优惠政策。如果“房票”逾期未使用,那么会重新按照货币补偿的方法来安置,但不再享受房票安置相应的政策性奖励。

房票安置政策提供了一系列“福利”:由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励、以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费、选房不限区域、不计入家庭限购套数、享受税收减免、灵活安排子女入学等等。

政府网站截图

郑州并非今年首个发布房票安置政策的城市。

今年4月,河南省信阳市就推出房票政策,拆迁户可凭票通过“房源超市”选购商品房。近期以来,包括常熟市、宁波奉化、宿迁市泗阳县、绍兴市等在内,多地纷纷出台房票安置政策,引导需求。

房票政策大火,“流量密码”在哪里?

如何看待郑州此次房票安置政策出台的背景?

综合财联社、证券时报等消息,中指院河南公司总经理梁波涛在接受采访时指出,去年郑州暴雨叠加其它因素,居民收入有所下降,对购买力形成影响。“整体市场不振,库存压力加大。加之今年郑州延期交付现象未得到改善,进一步降低了购房者置业信心。”

58安居客房产研究院分院院长张波认为,郑州房票安置政策的出台,与当地市场库存压力未得到根本性缓解有直接关系。新政“意在通过引导需求,以扭转市场下行态势”。

北京师范大学政府管理研究院副院长兼产业经济研究中心主任,河南省商业经济学会会长宋向清表示,此前征迁之后一般都是原地建设安置房,不仅等待的周期较长,且分到的房子也往往会被贴上“回迁房”的标签,在市场上并不受大众欢迎。

通过房票安置政策,将打破安置房建设慢、过渡周期长等状况,实现由先拆迁再安置到先安置再拆迁的转变,市民无需多年等待拿着房票就能买现房,也无需被动的选择居住在回迁房里,市民在购房上有了更多的选择,持房票可跨行政区域使用,实际上就是增加了大家的便利性,可进一步优化郑州楼市的区域结构。

“拿房票不仅可以直接购买商品房,而且今天买完明天都可以再转手去卖,市民买卖自由,在疫情防控大背景下,有利于激活楼市、刺激消费,拉动内需。”宋向清认为,房票政策对郑州楼市的影响是显而易见的,选择房票有着诸多优惠,既符合刚需族的需要,对改善性需求同样是大利好。有些市民已经不具备购房资格了,但有了房票之后,就可以再买房了,对购房者也提供了若干实实在在的好处。

值得一提的是,据观察者网此前报道,在郑州房票政策出台之前,各界也存在一些担忧:

例如假如被征收人选择货币安置,政府财政压力该如何缓解;再如房企这边,由于现金流问题,参与棚改的积极性都不高,此次房票安置政策中,如何保证回款来提高房企积极性、回款是到达监管账户还是企业账户等等问题都值得深究。

除郑州外,多地纷纷抛出房票政策,这背后是放开限购、限售等政策后,楼市仍显“疲软”的困境。

商品房销售面积累计同比走势 数据来源:国家统计局

亿翰智库研究总监于小雨表示:“从目前多地所出相关措施可以看出,房票安置只能用于购买新房。政府部门可从开发商处筹措房源,这既支持了去库存,也将对土地出让形成利好,便于从‘地’到‘房’形成一个较为完整的闭环。”

在张波看来,当前市场仍处于深度调整过程中,信阳、绍兴、泗阳等地纷纷出台房票安置引导需求的背后,是看中了这股强大需求所能带来的推动力。“当前市场一个核心问题是需求不足,旧改、棚改需求,可以说是一股相当强劲的需求。如果能通过各种鼓励和优惠措施,将这部分需求成功引入楼市,不仅会对各地房地产市场恢复起到不小作用,更重要的是还会对盘活整个房地产市场起到类似于‘鲶鱼效应’的带动作用。因而预计后续还会有更多城市出台房票政策,以加快推动旧改需求入市步伐。”

宋向清指出:“疫情防控背景下,政府出台这类政策,一是为了促进房地产市场积极稳健地发展,促进楼市回暖,恢复市场信心,推进开发商加大投资力度;二是减少老百姓购房的资金压力,便利市民尤其是被限购的市民在市区任何地块选择适宜的住房;三是减少拆迁安置的财政补偿压力,尽快拆迁补偿进度。”

某安置小区 新华社图

机构:房票模式可能具备潜力,对房地产产业链不宜过分悲观

在中信证券陈聪团队看来,房票是征收房屋过程中货币化安置和购置商品房挂钩的一种跨期结算模式探索。在传统的征地环节,既存在货币化安置,也存在实物安置。在选择货币化安置的前提之下,又有货币安置的主流模式,和房票安置的特殊模式。

各地房票的规定略有不同,但一般来说,如果被征收人选择房票安置,就意味着既放弃房屋产权调换,也不领取现金,而是以一种未来可以用于购房的结算凭证,在一定的期限内,抵扣购房价款。各地一般会设置奖励金额,即选择房票的居民,其抵扣房款的规模,一般要大于选择现金补偿居民所能获得的补偿款。另外,一些地方对房票的使用期限是有约束的。在开发企业取得房票之后,再向政府申请结算。

陈聪团队认为,房票模式如果推广,可能有助于因城施策,推动房地产产业链复苏。

相比传统的拆迁补偿模式,包括棚改货币化的主流做法,房票模式之下,地方政府在拆迁补偿方面的支付压力大幅下降了,启动资金的问题得到了解决,而土地出让的回款时间则没有明显变化。由于房票的存在,政府的拆迁补偿款实际是在开发企业完成销售行为之后,以相应对价支付给开发企业,政府现金流出的时间明显推迟了。

对开发企业来说,领取房票的居民是更具确定性的潜在购房人,市场销售热度可能有所提升。对被拆迁者来说,由于房票金额一般要大于货币补偿金额,其买房的实际负担下降,也取得了实惠。对全社会来说,房票模式可能加速推进旧改和棚改,释放居民自住和改善性住房需求,拉动房地产开发投资。而且,由于房票是限区域的,故而因城施策是完全可能的,房票一般不会造成一线城市房价上涨。

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