广州远郊房产勿碰,房价升值无望

雕叔谈房

2022-06-17 07:01房产领域创作者
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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号,买房问题请私信提问

提问:住桂城南海万科广场 目前115四房 唯一,房本只有我名字,商贷还欠149W,楼下刚盖好灯湖六小 ,刚需目前住着. 交通方便,但是这两年没起色. 老婆在广汽工作,有户口两年,一直观察犹豫没有上车,目前握有子弹250,一直没出手。我俩工作 不算公积金和年底分红,两人合计差不不多月入2W. 看看雕叔给配置一下,怎么操作我俩已婚,她名下没有商贷, 雕叔对广州楼市如何看?广州地段推荐一下?我昨天跟上海朋友看了一下东荟城4万左右 这两年我也一直看番禺洛溪岛的二期珠江花园,18号线,沙溪那块,盘少,楼92年拿地,二期是08年房子,小区内有个好点的小学.雕叔 对番禺怎么看?我是到了该出手的时候了吗

回答:事实上18年后广佛大部分房子都是在横盘期,不涨很正常,不跌已经是好盘了,大湾区本轮行以深圳为首,紧接着东莞,现在是广州,估计明年就有佛山的戏份,南海万科广场算不错的标,耐心持有吧东荟城这种算贵了,不建议去了(后续还会涨)不知道你愿意拿出多少首付出来?还有月供预算是多少?你老婆有广州房票对吧?你们可以离婚然后用你老婆的3成首付去买广州(离婚一年内有套路操作到3成,前提是名下无房无贷)广州楼市现在就在行情中,应该跑步进场,你看看东荟城以前才多少钱现在都冲4去了沙溪一带不建议了,没有太大的利好规划,就是一个地铁的增量,珠江花园也就稍微有个省级学位你要买番禺,总价要是350--500万之间的,就上万博商贸区350万以下的话就去番禺广场一带吧预算更高的话,广州还是有很多板块适合你

提问:雕叔,富力天禧和佰利山这两个盘,您说选择哪个好一些呢?目前25岁,暂无生育计划

回答:你搞二手的话,短期不会有大的价格波动,广州的二手已经到了一个比较高的位置,要想有大的涨幅只能等到下一轮周期才能体现3房跟2房,我倾向于你选3房,现在都开放3胎了,2房这轮行情其实涨得不太好,2房始终是功能性的短板,买3房以后你可以减少置换成本,你现在买个2房以后迟早要换3房的,置换一次都是一笔摩擦成本,3房你的预算其实可以去万科城市之光,投资价值更高,可能就是石化厂这个因素也有不少买家忌讳

提问:雕叔,目前zf对于家庭购房诸多限制,那索性保持未婚状态,这样省的结了再离也麻烦,那这样的话对生娃会有什么影响吗,户口什么的等到要上学再办可行否?

回答:对啊,为了买房保持单身状态,保持首房首贷的条件,是对的对生娃没影响,生娃是一种生理现象,结婚是一种社会现象,落户口前结婚就行了

提问:能否帮忙审核一下流水,怕后续买的时候过不了银行,虽然还没找你们服务,但还是想请你们帮忙呢,谢谢雕叔先了,或者直接找雕叔行不?怕冒昧

回答:您好,今年的贷款政策非常严格,资质不是单看流水这么简单,需要结合您较多的个人信息情况,您可以和客服预约我们面聊沟通,帮您解决根本问题![愉快]

提问:雕叔,刚找的房票流水不足,你们有办法帮助近期买房吗?

回答:今年的信贷比较紧,你得包装才行,不然签了三方约带不了款麻烦,尤其今年的信贷趋向于紧张,流水不是小事,除非你签一个5-6个月的长约,但是这个行情想太多了

提问:雕叔,400万的预算,不能再多了,要三房,选中黄埔花园和东荟城,您比较倾向于哪个?我目前倾向黄埔花园,但好像买不到好的,是否就西北向凑合了?投资用的

回答:倾向于选黄埔花园,但是也要看这两个盘哪个笋一点,其实差别不是很大,你就在这两个小区找到笋的就入吧,除了二楼顶楼先不看,其他朝向那些硬伤折到价格里头就好了。行情来了一般北向那些硬伤都会忽略掉

提问:提问: 雕叔。从师资质量跟生源质量, 如何划分梯队以下的小学:这个应该是公认的,华阳>华景小学>天府路小学 问: 1. 这三个小学呢? 龙口西,骏景小学, 员村小学? 2. 600-650W的总价, 有性价比 比较高的楼盘推荐吗?骏景花园, 美林海岸?3. 对于龙口西, 您比较推荐哪些楼盘呢? 还是不建议进入?谢谢!

回答:龙口西、骏景小学、员村小学600-650万总价,美林海岸、骏景花园没问题龙口西小学对应的可以选择伊顿18、希尔顿阳光、金海花园

提问:雕叔雕叔,请问个税一般是由哪方付,有中介说各付各,也有中介说买家付,目前市场上由哪方承担得多呢

回答:得谈了,一般不谈的话税都是买家给卖家报价300万,300万是实收其他费用都是买家出所以最好建议你跟业主摩几下,哭穷之类的

提问:雕叔,下午好,早上问您没回复,可能信息太多,遗漏回复了。看过宝中房子,凯旋城(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),西岸观邸(宝安实验9年制中小学,新安地铁站500米),第五大道(海韵学校9年制中小学,宝安地铁站300米),鸿荣源尚都(滨海小学,海旺中学,宝安中心站750米,壹方购物中心800米),这4个盘差不多都是07年,价格也差不多,准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好,但楼盘品质,景观和物业感觉尚都好些,个人喜欢尚都,现在惠州工作,3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了,如果在宝中片区选这几个盘,您觉得哪个盘更合适些?谢谢!

回答:在宝中选800到1200万的三房四房,是一道超难的选择题,因为没有对错,只有抉择。凯旋城和西岸观邸,学位更好一些,居家氛围也更纯粹,但是凯旋城物业一般,在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势,但也有12年楼龄,价格去到了十万多,和对面九万多的海纳公馆一比,有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。第五大道户型方正合理,但是一期外立面老旧,总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手,各项指标都能打八十分,无功无过。怎么选,难啊!来来,我们运用排除法,不考虑学校,我会先排除西岸观邸和凯旋城,这两个盘价格已经不低,离海纳公馆太近,以后会受海纳二手压制,涨幅会受影响。第五大道和尚都,我个人其实喜欢尚都多一点,但是尚都位于宝中核心区位,周边同质竞品盘太多,价格彼此形成压制。最后是第五大道,区位,产品,户型都算中上,周边除了幸福海岸没有竞品,海韵学校优于海旺略弱于宝安实验,上升势头明显,你又有娃要读书,综合评判,就选第五大道吧。PS:每天后台咨询问题的很多,我做事又死板认真,恨不能每个问题都论文式回复,只恨自己时间太少,无法做到每问必答,如果有漏答的,还请星球粉丝见谅。

提问:雕叔,首付100w左右,有广州户口,首房首贷,听说现在黄埔涨了,选择要改变思路,请问现在要买哪里?1、金融城板块,听中介说gp很少,我够不着3房,只能2房。板块内有3房推荐吗?2、看了你说的万博板块,比较喜欢欧泊,离地铁近的翠山蓝天,这两个哪个好?3、买在金融城2房,还是万博那边3房?这两个板块以后哪个最快兑现涨幅?您预估涨幅会有多少?4、或者买这些都不对,您有更好的位置请提点下,万分感谢

回答:1.金融城的价格其实已经很硬了,要找到好的标,而且还是3房,难。不如去万博,加点杠杆,买个面积大点的,行情来了吃多点涨幅,赚多一点,你现在还没入手,劝你尽快,用杠杆追上,杠杆也是投资很重要的一面,而且当下也是很好的一个时机,可能你的月供稍微给多一点,但是没关系,过2年你大概可以高抛了2.欧泊的话就是没什么杠杆,价格也是很硬了翠山的话还好一点,知名度输欧泊,淘笋相对容易3.选万博3房,万博的潜力不差,万博的建设已经走上快车道,再加上18号的拉动,南大的利好,从前只是一个睡城,现在这个睡城该有的都有了,更享受市区直接的外溢4.100万还是选海珠或者万博吧,价格好谈的同时兼备杠杆,上3房

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