淮南新一轮大拆迁开始,货币补偿、产权调换还是房票?

淮说楼市

2022-06-14 09:46安徽房产领域创作者
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这段时间一直在忙,没有注意到姚家湾拆迁已经进入实质性阶段。

城镇化推进慢,房价下跌,土地财政困难,怎么办?最好的办法就是拆迁!

根据《姚家湾城中村地块国有土地上房屋征收与补偿方案》《姚家湾城中村地块集体土地补偿安置方案》(征求意见稿),此次补偿方案主要有两种:货币补偿和产权调换

第六条 货币补偿

(一)未超过批准期限的临时建筑和经区人民政府组织认定为符合补偿条件的房屋全部给予货币补偿,补偿标准为:框架1000元/平方米,砖混880元/平方米,砖木780元/平方米,简易房390元/平方米。经批准的临时建筑未明确使用期限的,使用期限按不超过2年确定。

(二)被征收房屋为生产、办公、仓储用房的全部按照被征收房屋合法产权面积评估价值实行货币补偿。

(三)选择货币补偿的被征收住宅类、商业经营类房屋按照被征收房屋合法产权面积评估价格进行货币补偿。

(四)房屋装修及附属物按评估价值进行补偿,房屋调查登记通告发布后装修的不予评估补偿。

第七条 产权调换

(一)住宅类

对依法取得产权凭证的住宅房屋,被征收人可选择实行产权调换。

1、征收住宅房屋,在征收地块范围内实行产权调换的,被征收房屋和安置房按照套内建筑面积 1:1 的比例进行产权调换,互不结算差价。

2、实行异地产权调换的,根据征收区域和产权调换区域房屋市场评估价格结算差价。

3、被征收人在产权调换建筑面积的基础上,每户可以增购 15 平方米建筑面积,增购部分价格按市场评估价的70%计算;超出 15 平方米建筑面积部分由被征收人按市场评估价购买。

4、安置房建筑面积按上款增购 15 平方米后仍不足 60 平方米的,可以按市场评估价的70%增购至 60 平方米。

5、被征收房屋装修及附属物按评估价值进行补偿,房屋调查登记通告发布后装修的不予评估补偿。

6、被征收人符合住房保障条件的,优先给予住房保障。

(二)商业经营类

房屋按证载结构、面积及实际用途实行征一还一。产权面积与安置面积等同部分,被征收人与征收人按被征收房屋和安置房屋评估价格结算产权调换差价,被征收人补偿给征收人的差价部分按实际差价50%进行支付,征收人补偿给被征收人的差价部分按实际差价进行支付。

室内装修及附属物按评估价补偿。

(三)安置房户型、面积及选定顺序

本征收区域实行就地还原和异地还原安置形式,具体安置楼栋位置、户型由田家庵区姚家湾城中村地块征迁工作领导小组办公室另行公布。被征迁人选定安置房的顺序由其签订协议并交房的顺序确定。

离姚家湾最近的商品房项目为世茂公园城市,在售均价6000元/㎡,而目前整个田家庵的新房均价为6300元/㎡。

这样看来,大部分有可能会选择产权调换,目前最大的阻力可能来自于原住民对于安置房增购部分的价值认定。

对于大多数三四线城市来说,拆迁工作都存在以下几个难点:

1、城镇化需要继续推进,拆迁安置、基建都是常态化政府工作;

2、地方财政极度依赖土地财政;

3、现行商品房依然存在库存问题;

4、拆迁安置费用问题。

而这所有问题,都归结到商品房销售问题。

这两天淮南楼市去化速率明显降低,去化周期大幅度提高。虽然土地供应减少,但成交量也同样减少。

而现行的货币补偿和产权调换两大拆迁安置手段,都无法解决这一问题。

于是,2015年7月份,淮南市人民政府发布了《关于货币化实物安置的指导意见》。

这份文件极具参考意义,其中第一次提出了“房票”制度。

什么是“房票”制度?

“房票”即市场化安置,是政府在控制征收补偿安置成本的基础上,鼓励被征收户通过领取“房票”形式购买商品住房。

你可以将“房票”理解为白条,或者购房抵用卷。

在对于“房票”制度的详细解释政策中,对于“房票”的折算方法是这么描述的:

  一、征收集体土地房票折算

  (一)房票计算方式:实施征收的单位将还原的安置房按周边商品房测算成本价格进行折算,向被征收入出具房票。

  (二)凭房票购房有效期限为 6 个月,以实施征收的单位向被征收入发布房源公告敍日算起。逾期未凭房票购房的,由实施征收的单位按照淮府〔2013〕38 号、淮府〔2013〕39 号文件规定的货币化补偿方式结算补偿款,不再另行实物安置。

  (三)被征收入凭房票购房结算时,人均 30 平方米以内属产权调换部分凭票结算;人均 30—45 平方米的部分,由被征收入按照测算成本价结算,若开发企业的中标价低于测算成本价格,则按照中标价结算;对于被征收入增购房屋的面积﹙30—45平方米敍间部分﹚,由实施征收的单位适当予以补助。人均 45平方米以上的部分,由被征收入与房地产开发企业自行结算。被征收入凭房票购房时,若人均购房面积小于 30 平方米,则低于 30 平方米的差额面积由实施征收的单位按照该地产项目的中标价格给予被征收入补偿。持房票不购房者不享受此项补偿政策。

  (四)被征收入凭房票购房时,所选择的地产项目中标价格低于政府确定的招标基准价格的,由实施征收的单位将差价全额奖励被征收入﹙仅限于人均 45 平方米以内﹚。

  (五)被征收入在签订房票安置协议后,凭签订的购房协议到实施征收的单位领取 6 个月的临时安置费和两次搬迁费。 不凭房票购房者,不享受此项优惠政策。

  (六)在规定期限内签订征地拆迁补偿安置协议、拆除被征收土地上房屋及附着物被征收入,给予适当奖励。

  二、征收国有土地上房屋房票折算

  (一)房票计算方式:按照淮府办〔2011〕99 号文件关于

  产权调换的规定,计算被征收入应安置面积,按政府确定的招标基准价格折算成补偿金额,加上各项奖励、补偿、补助(其中临时安置补偿费按 6 个月计算,搬迁补助费按两次计算),由实施征收的单位向被征收入出具房票。

  (二)被征收入购房时,向售房人提交房票。购房款与房票等值部分由出具房票的实施征收的单位与售房人结算;超出房票面额的房款, 由被征收入敆付给售房人; 房票面额超出购房款的,超出部分由实施征收的单位以货币形式支付给被征收入。

  (三)房票自开具之日起 6 个月内有效,逾期未购房的,由实施征收的单位按照货币补偿方式重新计算并向被征收入给付补偿款。


这份“房票补偿”制度整体且完善,方方面面都很细致。

事实上,自淮南“房票”制度首次在大通实施以来,确实对之后的房地产上行起到了一定的推动作用。

“房票”制度是对现有拆迁补偿方案的有效创新,其最大的意义就在于减轻了开发商压力,同时可以去库存,最快速的改善房地产下行趋势。

在新一轮大拆迁的背景下,货币化安置结合“房票”制度,是解决目前城市化问题、购房需求、楼市库存的最优解。

当然,从长期来看,要真正解决这些问题,靠大拆大建终究不是长远之计,最重要的还是人口。

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