很多人都觉得海外房产存在很多信息不对称的地方，坑很多，因为顾虑也很多，投资很谨慎，但事实真的是这样吗？

今天我想以一名资深从业者的身份负责任的告诉你：是的。

所以，纠结很久，最终还是决定发布这篇文章，希望可以帮助更多有需要的铁杆粉丝，尽可能的扫清信息不对称的地方，看清马尼拉这座“厚雪长坡”。不过，信息太透明了，也意味着投资价值人尽皆知，反而不大了。

PS：建议及时收藏保存好，这个系列的文章指不定哪天就抵不住压力给删了。

关键词：延迟判断、投顾、选盘品质、量力而行、亏损原因、月供提醒、钓鱼网站、华人扎堆

一、你的第一直觉往往是错的

在美军特种兵作战手册里有这么一条：当空降到敌后很快就遇到埋伏袭击，要向着火力集中的一面突围，而不是跑向反方向。

是不是很颠覆？很奇怪？

因为遇到的若是提前埋伏，那么敌人一般是希望把空降兵引入陷阱，所以才会炮火集中的将敌人逼向陷阱，而反方向逃跑恰恰是中了埋伏。

从这样一条“保命法则”里，也透露出一个道理：面对自己完全陌生的环境时，自己的第一直觉可能会误导自己。

而海外房产投资也是这样，因为国情和民情不同，一个自己完全陌生的海外市场，99%的新手客户，在得知了一些基本信息后，凭借自己固有的认知，马上做出的结论往往是错的：

马尼拉投的是公寓？那跟国内小产权公寓是一样的吧！没价值；

马尼拉买房能0首付？跟国内那些先把价格抬高，再低门槛吸引投资者的项目是一样的吧？八成是骗人的；

主流户型才20-30平？这能住人？中国小户型一般都是70-80平呢，这么小谁会住哦？哪有投资价值！

做投资，延迟判断真的很重要。有时稍微等一等，剧情可能就瞬间反转了。

二、善待你的“摇钱树”和“送财童子”

会赚钱的投资者都懂得，遇到一家好的投资机构帮自己资产配置，等于找到了一棵“摇钱树”，而一名靠谱的投资顾问等于是自己的“送财童子”。

然而部分海外房产投资者的观念依然是：我花钱了我就是大爷，我想咋样就咋样，我说是啥就是啥。

花钱是大爷，顾客是上帝，没错。

但是，海外房产投资从来都是一个长期项目，从前期的项目推荐、房号挑选、优惠申请，到中期的手续办理、合同处理，到后期的转售、出租、物管等等，如果对长期服务你的投资顾问和客服人员，保持一个最起码的尊重和善待，那么，以上每个环节，都可能让你和别人拉开差距。

比如：帮你推荐一个极佳的项目和房号、申请到最高的优惠、优先转售或优先出租你的房子，最后帮你实现超预期的收益率等等。

但反之会怎样，可以自行脑补。

三、你能选到的项目好坏其实不取决于你，取决于行业的天花板

听起来是不是有点费解？市场上这么多项目摆在我面前，选的好不好，我还说了不算？

是的，为了方便理解这一条，我先分享一个亲身经历：

2019年初，刚买完房的我开始找家装公司，找了一圈我发现一个规律：不论是做了多少年的大店小店，他们都会根据建面和预算等情况，给出一个报价方案，但最后，他们都是按照实际施工量来确定最终费用。

这咋一听好像一点毛病没有，但一位亲戚提醒我：这种结算方式是可以玩很多猫腻的，完全可以在一开始用低报价或者其他套路先吸引你签单，等实际装修完，可能和一开始的预算相差几万甚至十几万！

听到这，明白了吗？假如我所在的城市全部都是玩这种模式的装修公司，那么，没有家装行业人脉的我，不论再怎么对比，再怎么努力做功课，最后的区别，只是被收割的多或少，因为我不可能全部自己装修完，没有那么多时间。

作为出钱方的我，是无法知道最后会不会超预算？会超多少？当时的我感觉自己就像一只待宰的“小肥羊”，毫不夸张。

直到我无意中看到一家全国连锁的全包家装公司，让我看到了希望！

他们的商业模式就是：直接给一个套餐打包价，不论最后实际施工量是多少，增加了多少费用，都由公司承担。而且打包价比其他公司报价还便宜，建材都是一二线大牌任选搭配，全程实时反馈进度，有时施工时还会专业讲解，最后一直装到你满意为止！

回到海外房产投资这件事，也是同理：绝大部分国内投资者都没有那个精力和时间跟国外的开发商直接买，所以，假如这个市场中，没有一家是认认真真帮客户严选项目、拼命谈价、能一站式打理的靠谱机构，那么，不论这个市场前景有多好，也不管你怎么对比、怎么研究，也注定被割韭菜，只是被割的多与少的区别。

毕竟，能长期呆在当地，自己跟开发商对接、处理手续、自己转售、招租、物管的投资者还是极少数的。

不过，马尼拉这个好市场还是有值得托付的好机构的，不必灰心。

四、海外房产确实不适合收入一般的小白玩

首先声明，绝没有任何瞧不起的意思，纯粹就事论事哈！

为什么不合适呢？主要体现在2点：尾款和月供。

尾款：不论首付怎么分期付，最终要么一次性付完尾款，要么通过贷款付完，而贷款是直接和收入、银行流水挂钩的。这两方面如果不过关，贷款基本没戏。

月供：因为一点点波动，现金流就变得非常紧张，哪怕是2000多元的月供都无力支付了，不得不亏本急转。

如果是这样脆弱的抗风险能力，其实不论是投资股票、基金还是低成本入手的马尼拉房产，都很难笑到最后啊。

东南亚是下一个“世界经济增长引擎”已成共识，菲律宾马尼拉更是其中最抢眼的黑马，但再好的投资机会也是留给有准备的人。希望看好马尼拉这个市场的朋友量力而行，最后都能成为“马尼拉包租婆”、“包租公！实现财务与心灵自由~！

五、99%已发生亏损的原因都不是你以为的那些

很多投资者最喜欢问的风险问题一般是：政局、治安、经济、国际形势等等。

然而，目前已出现过最多的亏损原因，根本不是上面这些，而是这2个：

1、市场恐慌情绪：但凡出现一点负面新闻就感觉市场完蛋了，恨不得赶紧抛售，然后就割肉离场；

2、现金流不稳：但凡生个病失个业之类的，就即将断供了，哭爹喊娘的要抛售，然后就割肉离场；

对于现金流不稳的投资者，建议还是考虑波动较小、收益哪怕低一点的投资品。

对于没有独立判断能力的投资者，建议要么加强学习，提升认知；要么委托一位自己信得过的朋友或机构帮忙投资，然后就别再多管了。如果两者都做不到，建议也是保守点投吧。

六、钓鱼网站低成本精准获客

不知道你有没有过这样的租房体验：

在某中介平台上看中一个又漂亮价又低的房子，真等实地去看时，要么被告知已出租，要么相差甚远。然后中介开始给你介绍其他房源了。

这一招是咱国内早就玩烂了的获客套路，但在东南亚房产市场是却屡见不鲜，而且屡试不爽。

我们最常听到的客户反馈之一就是：我在某某网站看到他们的挂牌价比你们低很多啊，而且有很多低价好项目呢，你们是不是加价忽悠我哟？

一开始我还会耐心解释这个套路的逻辑，后来问的多了，我只能无奈道：要不您先去问下是不是真的买得到，我们再聊吧。

七、行业常态：月供不提醒，自己搞定

客户买完房，每月按时付月供是天经地义的，这是自己的义务和责任，同时也是履行契约精神的体现。

因此，原则上，都是客户自己提醒自己按时付，而不会有专人来提醒，这是海外房产行业的常态了。

然而，因为各种原因，逾期支付或支付错误等种种事件也因此频发，导致客户和机构都焦头烂额，客户还要承担额外的逾期罚金。

所以，如果会有专人按时、多次提醒你，并且帮你处理支付过程中出现的各类问题，请好好珍惜这种增值服务，这真的不是行业常态。

八、中国人扎堆买的楼盘最好别买是对的吗？

这句话在网上流传很广，但只说对一半。

对的那一半是指：如果一个本地项目，购买的外国人份额都是中国散户，且大多都是奔着炒楼花的投机目的去的，那这种盘确实不建议碰。

因为一旦出现哪怕相当一部分投机者提前低价抛售，都会很容易导致这个盘在二手房市场的价格起不来，等你想卖的时候很难卖上高价，这就是所谓的“砸盘”。

但另一种情况就不一样了。

如果是跟着中国大买家一起买，而且大家的目的主要是奔着长期持有收租金去的，那么， 这种情况下，就有3个好处：

1、房源比较集中，大买家可以有序的组织正常退出，不会任由小散户乱压价抛售，导致该项目被砸盘，二手房流通的价格有保障；

2、在大部分人都是长期持有的目的下，即使在合适的时机转售小部分也不影响该楼盘的二手房市场价和流通性；

3、同样一栋楼，几百套交给同一家物管机构和几百套分散交给不同机构管理，平摊到每位房东头上的运营成本和售后服务体验是完全不一样的，前者明显更低、后续托管服务更有保障，因为前者的托管费可以配备的上专业的物管团队，而后者很难做到大批量管理。

另外，反过来说，中国人不扎堆买的楼盘，要么是大家都不看好的，要么是本地很畅销、中国人还不一定抢的到的爆款盘。

所以，最后你会发现，扎堆不扎堆都各有利弊，关键还是做足功课，建立足够高的认知，或者找一家行业中的“天花板”机构，跟着躺赚也行。