“一人购房全家帮”,珠海的调控“奇招”能刺激楼市吗?

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2022-06-06 12:56界面新闻官方帐号,优质财经领域创作者
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记者|戈振伟 张熹珑

为了刺激楼市,珠海用上了奇招。

近日,珠海印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》(以下简称《方案》)《方案》提出的“一人购房全家帮”政策,引发热议。

“一人购房全家帮”政策相当于激活“闲置”的钱来购置房产。对于已经购房的中老年人士来说,这一改革意味着他们能将公积金储蓄投入房市中,平衡了年轻人普遍购房金额不足、中老年公积金富余、无处可用的现状。

有网友认为,这是变相鼓励啃老,也有网友认为该政策不具有普遍性。“知道房价高到离谱,还鼓励让你去啃老接盘高价房才可怕。”

对此,界面新闻大湾区频道记者致电珠海住房公积金管理中心,对方拒绝回复。

所谓“一人购房全家帮”,即珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款,也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)偿还购房贷款。

2018年,经济学家樊纲在一档电视节目中建议,如果年轻夫妇有条件,可以用双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷一共“六个钱包”,合起来支付房子首付。如今,珠海楼市调控出“奇招”,“六个钱包”买房理论成了官方认定下的现实

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻大湾区频道记者表示,此次政策很大程度上和此前社会上热议的“六个钱包”的现象有关,也体现了配偶、父母和子女等家庭成员在购房方面的金融支持。“区别在于,过去的‘六个钱包’是指家庭成员的自有资金或储蓄,而此次则是明确了公积金的账户金额。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻大湾区频道记者:“在当前购房情绪普遍较弱,信心不足的情况下,珠海出台这个政策的主要目的还是为了提振大家的购房情绪,提高居民的购买力。”

中国城市经济研究院副院长宋丁告诉记者,珠海这个举措有一点创新性,也符合目前的政策,它通过直系亲属之间公积金的一个相互支撑,去减轻购房者的压力,减缓贷款对银行的压力,有助于纾解目前城市的住房困境。

今年以来,各地纷纷出台政策“松绑”楼市,提高房市活力。东莞放松疫情期间购房资格认定,江门、佛山等部分区域暂停限购,中山用消费券补贴提振楼市,广州今年以来房贷利率已经第三次降价。

公开资料显示,珠海是国内对土地财政依赖超过100%的城市,位居全国前列。房地产对珠海的重要性不言而喻。

从2015年开始,珠海的整体楼市在各种利好和政策的加持下变得格外活跃,珠海的房价快速上涨的同时也出现了很多的地王项目,珠海的房价从2015年的12888元/平方米上涨到了2021年的25476元/平方米,翻了一倍。

但由于近年来珠海整体新增人口放缓,而库存房源数量不断地增加,人群支付能力较为有限,导致现在珠海楼市的新房、二手房成交量起不来,楼市趋冷。

据珠海中原研究中心统计,截至今年4月底,珠海新房库存面积环比增长4.91%,同比增长31.32%,去化周期超16个月。为了维持之前的热度,珠海楼市去库存的想法更为迫切。

目前房地产领域很多降低购房成本的动作,更多还是从商业银行的贷款政策出发,比如降低首付、降低房贷利率等。

“而此次珠海政策,则是公积金贷款政策方面的一个创新,无论是首付还是月供方面都给予了支持,具有创新性和示范性。”严跃进说。

李宇嘉认为,公积金的政策相对银行贷款的政策来讲,地方的自主权和主动权更大一点,而且能用公积金买房的基本上都是本地的常住居民或者是户籍居民,这个政策也有助于本地需求的释放。

严跃进判断,珠海这类公积金创新政策进一步说明,各地公积金政策支持企业和职工方面的导向会更加清晰。尤其是从5月份开始,各地稳经济大盘的工作要求提高,各级部门自然需要积极落实措施,公积金政策的优化,也是响应国务院精神的重要体现。

作为我国政策性住房金融的主导制度,住房公积金制度已经有超过三十年的历史。这一制度诞生于20世纪90年代初期,在计划经济体制向市场经济体制演变的过程中,上海借鉴新加坡中央公积金制度的基础上所产生。公积金制度有效激活了上海的房地产市场,并普及了商品房的概念。

目前,国内不同级别的住房公积金管理中心达350余个,已覆盖所有省、直辖市和自治区。购置商品房的商业贷款体系也渐成主流。但是,目前公积金制度也存在一定缺陷,如地区间配置效率存在明显差异、参缴覆盖面不够高等。

近年来,社会上也有不少人士呼吁取消住房公积金,包括重庆市前市长黄奇帆和格力电器董事长董明珠。董明珠表示,格力每个员工发一套房,不需要公积金。“住房公积金是没有必要的,像格力就不需要,每个员工都发放了一套房子,哪里还用得着公积金。”

事实上,作为首创性的公积金改革措施,珠海此次出台的“一人购房全家帮”政策离不开珠海自身的土壤特色。

截至2020年末,珠海国有资本首次破万亿元,全市企业(不含金融类企业)国有资产、金融类企业国有资产和行政事业性国有资产三大类资产总额达11761.38亿元,同比增长31%,成为继广州、深圳后大湾区第三名“国资万亿俱乐部”成员。

珠海全市产业中,国有资本占了重要部分。公开资料显示,珠海国资委挂牌成立于2004年,旗下有格力集团、华发集团、大横琴集团、九洲控股集团、珠海港集团等14家企业集团和格力地产、华发股份、华金资本等上市公司。

根据《珠海市住房公积金2021年年度报告》,缴存职工中,国有企业占15.09%,远高于深圳、东莞等地。

不过,珠海在公积金资金利用率方面有所下降。截至2021年末,住房公积金个人住房贷款余额、项目贷款余额和购买国债余额的总和占缴存余额的90.94%,比上年末减少3.80个百分点。2021年,发放个人住房贷款0.84万笔、20.81亿元,同比下降27.19%、下降23.94%。个人住房贷款余额占缴存余额的90.94%,比上年末减少3.04个百分点。

最新《方案》还提出,提高公积金贷款审批额度上限。在资金流动性控制指标范围内,实施合理的配贷系数,将单缴职工贷款审批上限由30万提高到50万,双缴职工申请贷款审批上限由50万提高到80万。提高贷款额度也是各地常规的公积金支持措施。

李宇嘉认为,公积金政策对于居民需求端的政策扶持,对于楼市购买力的支持不能太乐观,因为现在楼市购买力最根本的问题是年轻人的首套购房、换房需求与高房价存在一些不可调和的矛盾。“虽然在公积金方面能够支持一部分需求,但这种需求释放的潜力并不会特别大,更重要的还是修复居民的购买力,这个才是最关键的。”

“当下,亟待修复居民的购买力,也亟待全方位地降低房地产的成本,才能让楼市供需匹配,让行业上中下游良性循环起来。但是,各地的纾困政策,还是在过去的框架下‘打转转’,并非没有用,而是边际效果很小。”李宇嘉补充说。

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