本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

“最近样板房开放，每天向我预约看房的客户有20多组。”李丽（化名）所在的新世界·江明月朗园位于杭州市上城区望江新城，临近杭州火车站，是5月份最值得摇号的改善“红盘”之一。

《中国经营报》记者在采访中了解到，杭州市改善类项目供不应求，撑起了当地新房市场的“半边天”，但二手房市场受信贷政策收紧等因素影响，全市挂牌量超过17万套，成交量却处于低位。

5月17日，为更好地支持刚性和改善型住房需求，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），重点从优化二手住房交易政策，完善税收调节机制，更好满足三孩家庭购房需求等方面入手，以进一步激活当地房地产市场。

“总体看来，杭州市此次放松二手住房政策，力度大、精准度高，叠加利率下行，将从很大程度上缓解二手房市场压力，增加市场流动性。”中指研究院浙江分院常务副总高院生向记者表示，杭州市未来还有一定的政策释放空间，包括扩大不限购区域，取消法拍房限购等。

首轮土拍表现亮眼

受房地产市场下行的大环境影响，地处长三角地区的楼市热点城市——杭州市也没能走出独立行情。

新房市场方面，中指研究院统计数据显示，今年4月份，杭州市房地产市场供应节奏放缓、规模下降，在部分“红盘”带动下成交面积环比增加，但同比大幅缩减，成交规模仅为2021年同期的41%。

二手房市场成交同样低迷。相关数据显示，自2021年2月以来，杭州市二手住房的月均成交量不足5000套，远低于新房月均9700余套的规模。另据杭州贝壳研究院统计数据，今年4月份，杭州市二手住房成交量仅为4200余套，剔除临安区数据后同比下滑60%、环比下滑18%，均价则环比下降3%。

值得注意的是，楼市成交低迷并未影响杭州市首轮集中供地的成色。据了解，杭州市共推出60宗宅地，除2宗人才租赁用地外，在其余58宗宅地中仅有1宗地块遭遇流拍，最终成交总金额达到826.76亿元，平均溢价率为6.4%。

在今年首轮集中供地中，和南京市、苏州市等城市多数地块由地方国企“托底”相比，杭州本土民营房企在首轮集中供地中牢牢占据“C位”。其中，杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”，002244.SZ）以总价184.35亿元将11宗土地收入囊中，堪称“最大赢家”；绿城集团则以146.4亿元的成交金额位居第二；大家房产、众安集团和德信地产等本土房企也紧随其后。

在业内人士看来，杭州市在今年首轮集中供地中留有较大的利润空间，是众多房企竞相入局的最主要原因。

5月16日，滨江集团董事长戚金兴在2021年业绩会上直言，公司今年拿地的利润率整体高于去年。“根据投资部测算，公司今年在杭州市首轮集中供地中竞得的11宗地块收益率高低不同，平均净利润率在8%左右。”

与此同时，各大房企也仍旧对杭州市房地产市场充满信心。“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”戚金兴表示，过去几年，滨江集团在杭州市的市场份额占比在10%左右，未来几年会继续保持在杭州市的市场地位，销售额将努力保持在全国25位以内。

中指研究院问卷调查统计数据显示，55%的房企认为2022年杭州市房地产市场成交量会同比上升或持平。同时，超过半数的房企认为杭州市房价会保持稳定，房地产市场回暖的拐点或在今年三季度。

政策送来“及时雨”

在南京市和苏州市等长三角地区热点城市优化调整楼市政策后，杭州市也为房地产行业送来了政策“及时雨”。

据了解，杭州市此轮楼市政策优化调整主要聚焦在优化二手住房交易政策方面。《通知》明确指出，在杭州市限购范围内购买二手住房的，对落户杭州市未满5年的户籍家庭取消“连续缴纳城镇社保满24个月”的规定；对非杭州市户籍家庭只需在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月。

而在此前，购房者想要获得一张杭州市“房票”，落户未满5年的户籍家庭需连续缴纳2年城镇社保，父母投靠子女的需缴满3年；非杭州市户籍则需要连续缴纳社保或个人所得税满4年。

这也意味着，对非杭州市户籍家庭而言，在杭州市限购范围内购买二手住房的城镇社保或个人所得税缴纳要求已由此前的4年缩短至1年。

在进一步完善税收调节政策方面，《通知》指出，个人在杭州市限购范围内转让家庭唯一住房的，增值税免征年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税免征年限仍为5年。

对此，第一太平戴维斯综合地产销售及顾问部主管、董事李培凌告诉记者，杭州市二手住房市场的主要矛盾在于卖方对后市仍有极高预期，而买方则开始观望，导致交易量逐渐萎缩。此外，信贷政策收紧也在很大程度上抑制了二手住房的流动性。

“自2021年收紧二手住房信贷政策以来，杭州市二手房市场成交量逐月回调，至今年一季度已处于低位震荡状态，二手住房挂牌量不断升高。”高院生补充道。

高院生认为，杭州市此次优化调整二手住房政策，一方面降低了二手住房限购门槛，大量购房需求会因此次社保缴纳年限降低而得到释放；另一方面，个人转让家庭唯一住房的增值税免征年限“5改2”，大大降低了购房成本，提升了二手房市场流动性，有助于释放刚需群体的置换和改善住房需求。

在向三孩家庭购房需求进行倾斜方面，《通知》明确提出，为更好满足三孩家庭购房需求，符合条件的三孩家庭，在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套；符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。

“杭州市三孩家庭可在限购范围内增购1套住房，在支持多孩家庭合理住房需求的前提下，既能小幅增加市场购买力，又能起到促进生育意愿的作用。”高院生表示。

改善市场韧性足

据李丽介绍，新世界·江明月朗园共计有930套住宅，户型面积段为116～224平方米，大部分为137平方米以上的改善户型，项目参考均价为6.98万元/平方米。“首套房、二套房以及全款客户，预计分别需要冻资250万元、500万元和800万元。”

新世界·江明月朗园是新世界集团打造的新世界城市艺术中心的高端住宅部分。此外，新世界城市艺术中心还包括杭州市首座K11购物艺术中心、首家瑰丽酒店、高端服务式公寓K11 ARTUS和甲级写字楼K11 ATELIER等业态。

“相较于杭州IFC和滨江海潮望月城等改善‘红盘’，我们项目购房门槛最低仅需800万元。同时，项目首开预计一次性推出774套房源，庞大的推盘基数也大大降低了‘拼社保’的可能性。”李丽表示。

位于杭州东站附近的金隅会潮悦府同样备受购房者关注。据置业顾问介绍，该项目毗邻杭州IFC，户型面积段为135～165平方米，限价4.65万元/平方米，价格在杭州改善楼盘中颇具优势，项目已在5月20日领证开盘。

“首套房需冻资190万元，二套房需冻资380万元。”上述置业顾问表示，金隅会潮悦府首开推出126套房源，按照入围封顶计算，预计将有1200多组参与摇号。“目前，杭州市改善项目还处于供不应求的状态，以杭州SKP项目为例，有房家庭入围摇号需要顶格社保，无房家庭也需要超过15年的社保。”

“今年上半年，杭州市新房成交量和2021年同期相比有所下滑，一方面是因为推盘节奏较慢，另一方面则是2021年楼市成交火爆，导致基数过高。”高院生告诉记者，当前杭州市改善市场仍具有一定的韧性。随着二手房新政策的落地，不少人将借此机会置换改善类的新房项目，后续改善项目的中签率预计会进一步降低，但新政策影响传导至新房市场仍需一段时间。

在高院生看来，对于新房市场而言，杭州市优化调整楼市政策还有一定的“松绑”空间。“如果要‘松绑’，一是可以逐步取消法拍房限购；二是目前杭州市仅有临安区不限购，后续不限购区域有望扩大；三是可以调整现行的‘认房又认贷’政策。”

“杭州市新房市场库存低，去化周期短，存在价格倒挂导致新房市场高温。”克而瑞研究报告也分析认为，同时，政府部门把控张弛有度，对土地市场精准操盘。“杭州市房地产市场在高热期的供地依然克制，过去5年涉宅用地成交量约等于新房住宅成交量的96%，供求能够保持平衡。”