信号不断?湾区9城供增需减,土市热度分化!「大湾区4月报」出炉

乐居网广州

2022-05-14 00:00本地资讯创作者
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近期,随着全国30个省(除吉林)陆续公布2021年人口数据,一则#广东2021年出生人口最多#的词条火上热搜,短时间内收割上亿阅读量!

据统计,广东2021年全年出生人口达118.31万人,占全国出生人口的比重达到了11%,是全国全年唯一出生人口在百万人以上的地区。

广东常年稳坐人口第一大省的位置,但在常住人口分布上,有六成人口聚集在当下发展日新月异的大湾区内地9城。

要知道,房地产长期看人口。在对产江湖,人口可以说是维持楼市“生命力”的重要引擎之一。作为人口集聚地的湾区9城,楼市无疑充满蓬勃朝气,也备受全国关注。

那么,抢占人口优势的湾区9城近期楼市表现如何?随克而瑞一起来看新鲜出炉的【湾区4月报】。

湾区热点

政策是楼市的风向标。

自去年调控不断收紧,湾区楼市成交下行之后,去年底政策开始调转风向,频发“救市”信号。

就在刚过去的4月份,中央再明确“满足合理住房需求”,地方楼市政策调整明显加速,调控放松城市从三四线城市拓展至二线城市。

调控放松主要从限购、限售两方面展开,其中限购群体放松从人才拓展至满足养老投亲、多胎家庭,再到降低远郊购房资格门槛;限售调整方向为局部/整体取消限售、缩短限售年限。

湾区作为全国楼市的先行军,对楼市的风吹草动具备最敏感的“体质”。

比如,惠州的惠阳区和大亚湾放开限购,佛山出台“满五”二手房不计入限购数量,中山对大专以上购房者敞开怀抱、东莞取消“双半年”、本科学历社保缩短至半年、肇庆高新区人才购房买房补贴2-10万元......

金融端也打开“水龙头”,4月央行宣布降准25BP,释放资金5300亿。降幅虽比此前要小,但从一定程度上对房地产也是利好。

更重要的是,信贷端对购房者展现友好一面。克而瑞监测到,4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%,二套利率为5.45%,创2019年以来月度新低。

另据最新消息,目前深圳为大湾区房贷利率最低的城市,首套稳定在4.9%,二套为5.2%;肇庆则是湾区房贷利率最高的城市,无论首套或二套,房贷利率普遍在6%上下浮动。

商品住宅供求情况

从4月湾区9城的供求情况看,商品住宅共计供应432万方,环比上涨54%,成交310万方,环比下降8%,成交均价24522元/㎡,环比微跌1%.

具体到9城,克而瑞监测到,广州、惠州供应量回升至百万方水平,环比均翻倍增长;整体成交则未见起色,9城中除广州成交67万方,其余8城均在50万方以下。均价方面,深圳以72333元/㎡远超,排名第二、第三的广州、东莞均是3字头。

具体来看各城商品住宅供求走势:

广州:本月房企大批量取证备战“五一”,致使供应放量;受疫情及清明假期制约、暂无利好政策出台等因素影响,成交呈现缓慢复苏态势,去化表现略有回温,其中市区、黄埔、番禺等区域仍有购买力支撑,成交稳健,花都、增城等郊区库存积压,热度未见起色。

佛山:本月佛山市场受广佛疫情反复影响,部分临广片区广州客户到访受阻,加上下半月多个项目放缓推货,转为待5.1蓄客为主,市场观望气氛持续,致使全市月度供求量环比大幅下挫。继上月降低人才T卡门槛之后,本月末佛山进一步松绑限购救市,后市预期有望转好。

肇庆:4月市场整体维持低位运行,月内房企持续以价换量动作,特价房、低首付、送家电等多手段促销,但成交效果甚微,成交量价齐跌;月底迎来五一假期,房企积极备货,带动供应量环比上升,多盘月底集中抢闸加推,但市场人气不足,其中鼎湖区、肇庆新区去化惨淡。

深圳:房企为冲刺“红五月”,本月取证步伐提速,供应大增,然而市场信心尚未恢复,成交维持低位,目前深圳房贷利率降至历史最低值,且土拍限价上提有助于提升市场预期,预计市场信心缓慢恢复,前期积累需求逐步释放,楼市有望在三季度内完成触底回稳。

东莞:本月供求同比下降均超3成,市场持续低迷,房企推新意愿不强,促销让利明显增多;住宅整体认购不佳,分化明显,个别“品质+价值”项目热销,其他盘去化不佳。4月28日,东莞住建局发布利好政策,放宽购房资格,但政策效果有待观察。

惠州:(略)

珠海:(略)

中山:本月住宅市场供求量与上月基本持平,南朗镇网签6.7万㎡重居首位,拉动全市均价上涨2%。市场持续横盘,项目长期“以价换量”导致市场信心不足,成交乏力;月末中山人才政策放宽至大专学历,项目也抓住五一节点,发动渠道、加大营销力度,项目上客量有所提升,但政策实际效果甚微。

江门:供应回暖,成交量价小幅回落。多盘营销发力,主要提前抢占五一市场,项目折扣力度加大,价格战激烈,当前买方市场占主导,选择性增加。为刺激低迷的市场情绪、提振购房者预期,月底推出14条救市措施释放利好,或带动5、6月楼市小幅回暖。

开盘去化

克而瑞监测到,4月湾区9城推盘积极性提升,整体推货量突破万套,环比上升26%。其中,广州推货尤为积极,总推货量5145套;另外东莞、深圳、肇庆也推货过千套。

去化方面,4月9城平均去化率25%,环升12pxs,但仍处在低位运行状态。(备注:整体去化率剔除惠州、江门推售量)

相对而言,深圳、珠海去化率较高,分别为33%和35%;其余8城去化更低,尤其是佛山、肇庆今年以来市场成交疲软,月均去化均在2成以下,4月去化仅12%;值得一提的是,广州4月平均去化率为27%,较上月上升12pxs,楼市呈现缓慢复苏态势。

各房企湾区业绩方面,继越秀、华润、深圳益田和深圳地铁集团之后,4月保利加入百亿军团,该房企在广州、佛山、东莞、中山、江门5城销售业绩名列前茅。

另外,华润置地湾区业绩率先突破200亿,其在深圳的业绩便高达197.73亿。(数据来源:CRIC;江门统计范围为蓬江、江海、新会,统计口径为商品住宅+商业。)

湾区土市

监测到,4月大湾区9九城经营性用地共计供应143万方,环降78%;由于4月深圳、东莞迎来今年首轮集中土拍,带动整体成交量环涨50%,共计285万方。

从今年首轮集中土拍来看,各城间土拍热度分化明显。

深圳土拍热度尤为高涨,首轮集中供地的8宗地块全部触顶成交。值得一提的是,在深圳今年首轮集中供地地块中,有7宗属于限价地块,但有5宗地块限价相比去年同片区地块上调,幅度集中在2000-4500元/㎡,这在一定程度上激发了房企的拿地信心。

相对而言,东莞首轮集中土拍要冷清许多,原定首轮出让的8宗涉宅地,6宗因无房企报名提前终止出让,仅2宗地块底价/低溢价成交。

另外值得留意的是,广州也于5月初迎来今年土拍首秀,最终18宗地块共成交17宗,流拍1宗,合计收金341亿元。整体来看,土拍热度相对一般,多宗地块均仅1家房企报名并底价拿地。

最后来了解一下4月份房企拿地榜单排名,由于深圳、东莞迎来首轮集中土拍,多个知名国企积极拿地上榜。

其中,万科于深圳、东莞各下一城,今年截至4月底共计在湾区的拿地建面为103.22万方,总拿地价98.28亿元,反超华润成为4月“地王”;华润以拿地建面69.16万方,总拿地价79.91亿位列第二;排名其三的武汉城建,拿地建面22.17万方,总拿地价50.13亿元。

除此之外,榜单上出现不少“新面孔”,武汉城建、深夜、天健等均为新晋房企。(克而瑞广佛区域)

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文章来源:克而瑞广佛区域

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